Stellplatz zu eng, wer trägt die Kosten der Nachbesserung?
Hallo Zusammen,
ich habe eine Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz in einem Mehrfamilienhaus vor 8 Jahren von meinen Eltern gekauft, das Gebäude ist aus dem Jahr 1985. Die Mieter haben kein Auto, vor ca. 1 Jahr habe ich erstmals erfahren, dass der Stellplatz zum Parken eines Autos zu eng ist, das sieht man nicht mit dem Auge. Der Stellplatz grenzt an der einen Seite an einem Lüftungsraum der zur Hausgemeinschaft gehört, die Einfahrt ist dadurch nur ca. 2.10m breit. Dieser Umstand wird weder von der Hausverwaltung noch von einem Sachverständigen bezweifelt, eine Breite von ca. 2.40m - 2.50m sieht der Sachverständige als Minimum an, damit der Stellplatz auch als solcher genutzt werden kann, hier sind sich alle Beteiligten einig. Der Bauträger hat auch nach damaligen gängigen Stellplatzgrößen diesen Parkplatz zu eng gebaut, mein Parkplatz ist um ca. 20cm enger als alle anderen gebaut, Baufehler. Der Bauträger ist natürlich nach 30Jahren nicht mehr zu belangen.
Die Wand des angrenzenden Lüftungsraum könnte man aber glücklicherweise soweit versetzten ohne dessen Funktion zu beeinträchtigen, so das man auf die erforderlichen 2.50m Breite kommt. Die Kosten dafür belaufen sich je nach Ausführung auf ca. 6.000€ - 10.000€. Somit ist der Aufwand Verhältnismäßig, da ich ansonsten z.B. bei einem Wohnungsverkauf den Stellplatz nicht als solchen verkaufen könnte und bei der Wohnungsgröße von 85qm zusätzlich eine Wertminderung der Wohnung in Kaufnehmen muss, somit schätze ich den Verlust auf insgesamt ca. 20.000€.
Ich bin der Meinung ich die Kosten auf die Hausgemeinschaft umlegen.
Ich sehe es so, dass es sich um ein Baufehler handelt der beseitigt werden muss. Der Lüftungsraum ist durch einen Planungsfehler um 30cm zu groß geworden. Für mich stellt sich der Sachverhalt ähnlich wie folgender dar. Wenn über meinen Stellplatz z.B. eine Wasserleitung laufen würde und ohne mein Verschulden genau über meinen Stellplatz nach 30Jahren defekt geht, würde sicherlich auch keiner auf die Idee kommen und sagen, was für ein Glück ist das genau über seinen Stellplatz passiert ist, jetzt muss der die Kosten der Sanierung tragen und nicht ich. Auch sind in dem Beispiel natürlich auch nicht die anderen Eigentümer für den defekt verantwortlich aber der Sinn einer Hausgemeinschaft ist es ja genau für solche Fälle da zu sein damit die Kosten eines Schaden gemeinschaftlich behoben werden.
Ich möchte also nichts anderes als in dem obigen Beispiel, dass der Schaden welcher der Lüftungsraum der allen geöhrt zurück gebaut wird damit der Schaden behoben wird, natürlich so kostengünstig wie nur möglich. Liege ich da falsch?
8 Antworten
Nein, das ist keine Sache, die der Hauseigentümergemeinschaft mit angelastet werden kann.
Der Baufehler betrifft nicht das Gemeinschaftseigentum sondern das auf Dich geschlüsselte Sondereigentum (Stellplatz), das nach Teilungserklärung im Haus mit deinem Wohnungseigentum eindeutig verbunden ist.
Du könntest eventuell diesen Weg versuchen:
Den Miteigentümern hätte das zu groß geratene Gemeinschaftseigentum (Lüftungsraum etc.) auffallen müssen, das zu Lasten deines Sondereigentums ging.
Das wird aber - höchst wahrscheinlich - schon verjährt sein. Ebenfalls schwierig bis unmöglich wird es, wenn die Gemeinschaftseigentums-Räume gebaut wurden wie geplant (also einfach ein Planungsfehler hinsichtlich Deines Stellplatzes vorliegt).
Denn dann hätte das bei der Baugenehmigung und Bauabnahme auffallen müssen, was aber ebenfalls schon verjährt sein könnte.
Trostpflaster: Der Umbau von 6 bis 10' Euro stellt eine Werterhöhung und Sicherstellung der weiteren Vermietbarkeit dar. Du kannst also den Betrag wieder steuerlich abschreiben.
Das reduziert den zu tragenden Nettoaufwand für Dich wieder auf ein wesentlich überschaubareres Niveau.
Nein würde ich nicht. Das Beispiel hinkt aber auch etwas.
Wenn die Wasserleitung überm Stellplatz aufgeht, dann gehört diese Wasserleitung eindeutig zum Gemeinschaftseigentum für dessen Schäden durch den Betrieb desselben die gesamte Hauseigentümergemeinschaft haftet. Oder ersatzweise der Hersteller der Leitung, wenn die Gewährleistungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Oder ersatzweise der Betrieb, der die Leitung installiert hat, wenn gutachterlich ein nicht sachgereche Montageausführung feststellbar ist.
So einen Fall hast du ja gar nicht. Ich wollte dir nur mal erklären, in welcher Logik so was durchgespielt werden muss.
Nebenbei; du redest immer von Hausgemeinschaft...
Die Hausgemeinschaft ist überhaupt nicht zuständig, denn die Hausgemeinschaft sind die Personen, die im Haus wohnen. Da können ja auch Mieter dabei sein und die sind garantiert nicht zuständig, wenn es um Regulierungen von Baufehlern geht.
Was du ansprechen willst ist die Eigentümergemeinschaft. Die ist beispielsweise aber nicht dazu da die Kosten für Baufehler zu tragen, die er einzelne Eigentümer übersehen hat, wenn diese Baufehler NICHT das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer betrifft. Also all das was nur dir allein gehört ist auch deine Party wenn dort Baufehler statt gefunden haben.
Die Schadenersatzleister können dann sein: Bauleitung, Bauträger oder wenn der Baufehler aufgrund einer Fehlplanung aufgetreten ist, die bei Baugenehmigung oder Bauabnahme weder vom Amt noch vom Architekten bemerkt wurden. Dürfte aber alles längst verjährt sein.
Mein Eindruck ist, dass du dich zwingend professionell beraten lassen solltest. So richtig Ahnung hast du noch nicht. Die kommt aber durch die Erfahrung - war bei mir am Anfang meiner Eigentümereigenschaft auch so.
Das Schlimmste was du machen kannst ist:
Blindlings und ohne vorherige professionelle Beratung auf die Eigentümergemeinschaft mit Schadenersatzdrohung einzuschlagen.Könnte sein, dass du eine Lawine lostritts. Mach dich erst mal schlau und sicher und dann gib Gas oder auch nicht.
Es ist ein Baufehler, der jetzt entdeckt wurde und zu beheben ist.
Da bricht der Richter lachend zusammen. Das ist schon ewig aufgefallen und der ersten SUW Besitzin, die sich in der "geschenkten" Wohnung den Lack verkratzt hat stört es.
Sehe ich ähnlich. Ob sich wer den Lack verkratzt oder nicht lass ich völlig aus der Betrachtung raus.
Rational würde ich es pragmatisch sehen:
Der neue Besitzer hat den Baufehler mit der Wohnung miterhalten. Der Erhalt der Wohnung durch die Eltern war sicher alles andere als ein Wucherpreis :-)
Der nun notwendige Nachschuss zu Baufehlerbehebung kann ohne Einwilligung der Eigentübergemeinschaft gar nicht behoben werden. Also würde ich die jetzt nicht als unbedingt angreifen.
Der Angriff, wenn ich ihn dann doch starte, kann mich schnell ein paar Extra-Tausender kosten.
Die Wohnung ist fremd vermietet. Super, dann kann man die Investitionssumme bequem von der Steuer abschreiben. Der Fehler ist behoben und das Geld kommt größtenteils auch zurück.
Im Gegensatz dazu: Der Angriff auf die Eigentümergemeinschaft kann deren Einverständis vernichten und Geld kosten, das garantiert nie zurück kommt. Der Baufehler wäre dann immer noch da und eine Wertsteigerung der Wohnung gäbe es dann auch nicht.
Fazit: Es ist gar nicht schlecht, dass diese Regeln gibt, denn sie zwingen zur Vernunft. Das schützt vor unsinnigen Ausgaben und hilft am meisten demjenigen, der sich emotional getrieben ansonsten selber schaden würde.
Hallo nochmals, danke für die Antworten, geht davon aus das meine Eltern sicherlich einen korrekten Betrag für die Wohnung gezahlt haben. Ob ich dann vielleicht weniger gezahlt habe spielt keine so große Rolle, aber geschenkt habe ich die Wohnung nicht bekommen. Lassen wir das einmal aus mit dem was die Wohnung gekostet hat. Ich habe inzwischen einen Anwalt gesprochen. Da 20J lang nur ein Roller und dort geparkt wurde und ich davon ausgehen muss wenn mir eine Tiefgarage angeboten wird das es auch eine ist es nicht üblich testweise dort zu Parken um zu sehen ob das auch stimmt. Die Garage war nie eine und er sagt man könnte es auch so umdrehen, dass bekannt war das dies eigentlich kein Parkplatz ist und ich arglistig getäuscht wurde. Er sagte für das erstmalige herstellen kann ich nicht alleine zur Rechenschaft gezogen werden. Geht bitte nicht davon aus, dass es eine unsinnige blöde Schönheitsreperatur ist. Wie erwähnt hätte schon damals der Platz nicht als Tiefgaragenstellplatz ausgewiesen werden dürfen (min. Abmessung unterschreiten der Sachverhalt ist austritt sagt mein Anwalt & auch die jetzige Hausverwaltung), es ist ein Planungsfehler. In 2-3 Wochen habe ich zweite treffen mit dem Anwalt und weiß mehr. Ich Danke an euch für die Antworten, es hat mir einiges gebracht und ich werde einiges Beachten, vielleicht bin ich mit 50-50 gute bedient wir werden sehen. Gruß an alle
Warum ist es ein Baufehler? Es ist eine Fläche, die als Stellplatz ausgewiesen wurde, aber als Autostellplatz nicht genutzt werden kann und vermutlich nie genutzt werden konnte. War 1985 die Baugenehmigung von der entsprechenden Anzahl von Parkplätzen abhängig? Ist der Stellplatz überhaupt Sondereigentum?
Wurde gebaut, wie geplant? oder ist der Lüftungsraum entgegen dem genehmigten Bauplan größer geworden?
Die Gemeinschaft hat das Bau- Ergebnis damals abgenommen. Der 1. Erwerber hat diese Fläche als Stellplatz erworben und nie bemängelt, dass er ihn als solches nicht nutzen kann.
Meiner Meinung nach liegst du nur richtig, wenn die LBO von 1985 die Baugenehmigung in Frage stellt.
Evtl. noch, welche Nutzung die Teilungserklärung dieser Fläche zuweist.
Also würdest Du auch zustimmen, wenn ein anderer Bewohner den Umbau für eine breitere Wohnungseingangstür auf die Gemeinschaft umlegen würde, weil sie zu schmal ist?
Ist das ein Baufehler oder nice to have? Wenn die Tür, anstatt vorgeschrieben 80cm nur 40cm ist und er sagt Moment mal da liegt ein Baufehler vor, würdest du dann auch sagen egal gehe halt quer durch die Tür. Ich kann den Stellplatz nicht mit einem Auto Nutzen und möchte keine Schönheits-OP. Meine schon das ist ein Unterschied
Danke dir für die Antworten, dadurch bekomme ich viele Meinungen um schlussendlich meine richtige bilden zu können.
Da der Stellplatz nicht geschrumpft ist, sondern immer schon so war, hättest du ihn ja nicht kaufen müssen. Wenn dich deine Eltern (Verkäufer) über seine größe getäuscht haben, hattest du die gesetzliche Verjährungsfrist, um Schadensersatz von ihnen einzufordern.
Der Stellplatz ist als solcher außerdem nutzbar, wenn auch nicht deinen Wünschen, sondern nur seiner Beschaffenheit entsprechend. Du kannst dort Fahrzeuge abstellen, die dort hinpassen. Z.B. 2-Räder, einen 1985er Ford Fiesta (1,58m breit), einen 2008er VW Polo (1,65 breit) usw.
Ich kann mir auch keinen Stellplatz mit Durchgangshöhe 2,10m kaufen und dann 8 Jahre später verlangen, dass das Tor auf 2,30m vergrößert wird, damit ich dort mit meinem neuen Camper durchkomme. Wenn ich meinen Stellplatz nutzen will, muss ich mir ein Fahrzeug kaufen, mit dem das geht.
haha lustige Idee nach 30 Jahren die Gemeinschaft haftbar machen zu wollen.
8 Jahren von meinen Eltern gekauft
Dabei haben die das Haus nicht besichtigt ? Und warum sollten 2,10 nicht ausreichend sein. 2,40 -250 sind die Maße heute, vor 30 Jahren hat das gereicht. Ich kenn Garagen die so klein sind.
Anstatt jetzt umzubauen, markier doch neu . Alle anderen Parkplätze geben 2-10 cm her. Nach deiner Login sind die ja 2,40-2,50 da fallen 10cm kaum ins Gewicht.
Ich wäre froh das der Verwalter einen Unbau anbietet, wobei dem diese Idee schnell um die Ohren fliegt wenn sich jemand auslennt
Im Kaufpreis deiner Eltern was der mikrige Stellplatz sicher eingepreist
Meine Eltern waren beim Kauf alt, die haben nicht gedacht das die mit Ihrem Auto da das Parken üben müssen. Neben meinem Stellplatz ist ein Fluchtweg, das bringt nichts, habe auf der eine Seite einen Betonpfeiler trägt die Garage und auf der anderen die Wand. Dadurch kann ich keinen cm auf die anderen Seite fahren, glaube mir Parken geht nicht und ging auch vor 30 Jahren nicht, nur wenn die Wand versetzt wird, Sachverständiger hat es auch genau so gesehen, ist ein Baufehler. Die anderen sind 20cm größer und können beim Rangieren immer mit der Fahrzeugschnauzte ein paar cm auf den anderen ich nicht. Warum soll ich eigentlich nach 30 Jahren haftbar gemacht werden für den Baufehler?
Den Baufehler passierte vor 30 Jahren. Deine Eltern haben gekauft wie gesehen. Für einen offensichtlichen Mangel kann man keinen haftbar machen. Hätte man den Mangel arglistig verschwiegen, könnte man den VK haftbar machen. Aber er ist offensichtlich
Es kann keiner sagen das den Bauherren vor 30 Jahren diese Mangel mal auffiel und Sie sich bereits entschädigen liesen oder das die günstiges Wohnung war weil ohne echten Stellplatz.
Ich kenne viele WEG in denen ganze Räume fehlen, daraus kannst du aber keinen Schadenersatzanspruch gegen die Gemeinschaft basteln.
Auch alte Käufer sollten mal nachmessen, unterlassen Sie es sind Sie selber schuld,
Du verbrennst nun sinnlos deren Geld
Suche nach Urteilen "Teilungserkärung falsch" und "Haftung"
Weil du diesen mit übernommen hast...ganz einfach.
... wer nimmt Dich denn in Regress?
Du hast die Wohnung ja vor dem Kauf besichtigt. Dazu gehört eben auch der Keller und der Stellplatz.
Und du hast das so gekauft wie es ist, also ist es deine Sache wenn du jetzt das irgendwie anders haben möchtest. Warum sollte da die Hausgemeinschaft für dich Geld ausgeben müsse.
Natürlich habe ich den Stellplatz gesehen, aber ich habe einen Stellplatz gekauft und 20cm siehst du nicht. Hätte ich versuchen sollen mit meinem Wagen da zu Parken um zu sehen das das nicht geht, dass macht doch keiner! Ich könnte dann ja auch sagen du hättest die Wasserleitung prüfen müssen ansonsten Pech wenn die Platz. Das hat keiner bemerkt in all den Jahren und man muss davon ausgehen, wenn man einen Stellplatz kauft das man auch einen bekommt, oder etwa nicht?
Die Wasserleitungen siehst du nicht so ohne weiteres, also kannst du die nicht so eben mal kontrollieren.
Den Abstellplatz siehst du dagegen auf den ersten Blick.
Danke dir für die Antwort. Soweit ich weiß ist ein Bauträger aus seiner Haftung nach 10J raus, an seiner Stelle tritt dann die Hausgemeinschaft. Dieser Mangel ist jetzt aufgetreten. Würdest du auch so argumentieren, wenn über deinem Stellplatz die Wasserleitung platzt und ich dir sagen würde naja Pech gehabt die Kosten für das Sanieren trägst du da der Bauträger nicht mehr zu belangen ist? Genau für sowas ist doch eine Hausgemeinschaft da? Warum soll ich die Kosten für etwas tragen was ich nicht zu verantworten habe? Es ist ein Baufehler, der jetzt entdeckt wurde und zu beheben ist. Denke mal einen Schritt weiter, wenn ein Mülleimer brennt vor meiner Haustür, könnte ich den ja vor deine Haustür heimlich schnell schieben und sagen, geil Mr. Marie muss jetzt die Sanierung tragen vor seinem Eingang ist ja seiner, Pech gehabt ich habe ja keinen Schaden! Bitte nehme mir das Beispiel nicht übel.