Vorkaufsrecht für andere Wohnungseigentümer?
Hallo,
und zwar geht es um folgendes. Wir planen unsere Wohnung in einem Zweifamilienhaus demnächst zu verkaufen. Nun stellte sich uns jedoch die Frage, ob die anderen Wohnungseigentümer ein Vorkaufsrecht haben und dieses beim Verkauf unserer Wohnung anwenden könnten. In der gemeinsamen Teilungserklärung von 2006 steht drin, dass die anderen Eigentümer einem Verkauf zustimmen müssen (Ablehnung nur aus wichtigem Grund) und dass ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wird.
In der Zwischenzeit sind viele Jahre ins Land gegangen, die Besitzer der Wohnungen sind mittlerweile alles andere Personen wie damals in 2006.
Zudem ist darauf besonders hinzuweisen, dass jegliche Vorkaufsrechte im Grundbuch bereits im Jahr 2007 komplett gestrichen und gelöscht wurden.
Daher interessiert uns, ob nun durch die Teilungserklärung die anderen Eigentümer noch ein Vorkaufsrecht haben, obwohl im Grundbuch nichts mehr darüber steht? Eine erforderliche Zustimmung zum Verkauf steht im Grundbuch nach wie vor. Gilt noch für die anderen Wohnungseigentümer ein Vorkaufsrecht oder ist das hinfällig?
Bitte nicht meine Frage damit beantworten, dass die anderen Eigentümer gefragt werden sollen ob sie kaufen wollen oder nicht, das passiert sowieso. Wir wollen ausschließlich rechtlich genau wissen, wie der Sachverhalt zu bewerten ist. DANKE
Der genaue Wortlaut in der TE.
9 Antworten
Es geht einfacher, wenn du nicht alles in einen Topf wirfst.
- Die Zustimmung zum Verkauf
In § 12 WEG ist geregelt, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Regelung soll die übrigen Wohnungseigentümer davor schützen, dass jemand die Wohnung kauft, der nicht in die Gemeinschaft passt. Die Gründe für eine Ablehnung müssen aber gewichtig sein. Das hat mit dem Vorkaufsrecht jedoch nichts zu tun.
- Das Vorkaufsrecht in der Teilungserklärung
In deiner Teilungserklärung ist in Bezug auf das Vorkaufsrecht lediglich geregelt, dass dieses zugunsten der jeweils anderen Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen werden soll. Ist dies geschehen, verliert diese Bestimmung in der Teilungserklärung ihre Funktion/Bedeutung.
- Das Vorkaufsrecht im Grundbuch
Hier ist zu prüfen, ob das gegenseitige Vorkaufsrecht noch besteht. Also kurze Anfrage beim Grundbuchamt (In Abteilung 3 müsste dies zu finden sein). Besteht es nicht mehr ist dieses Thema erledit. Besteht es weiterhin, ist zu prüfen, ob es einen Rechtsgrund für diese Eintragung gibt. Der letzte Satz in der Regelung deiner Teilungserklärung läßt darauf schließen. Wenn dies der Fall ist, musst du weiter prüfen, ob dieser Rechtsgrund noch besteht. Denn gab es keinen Rechtsgrund, oder besteht dieser nicht mehr, kannst du es nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung von den übrigen Wohnungseigentümern herausverlagen. Intelligenter Weise solltest du hierfür aber einen Rechtsanwalt einschalten.
- Praktische Bedeutung
Wenn du deine Wohnung verkaufen willst, kannst du dies so tun, als ob es kein Vorkaufsrecht gäbe. Hast du einen Käufer gefunden, der bereit ist den Kaufpreis zu bezahlen, dann müssen vom Notar die übrigen Wohnungseigentümer gefragt werden, ob sie bereit sind diesen konkreten Kaufpreis auch zu bezahlen, also ihr Vorkaufsrecht nutzen wollen. Wenn sie dies wollen, verkaufst du die Wohnung halt an einen der übrigen Wohnungseigentümer. Dir kann es ja letztlich egal sein, wer deine Wohnung kauft.
Es gibt mehrere durch Rechtssprechung gefestigte Gründe:
Wenn zu begründet zu vermuten ist, dass
- der Käufer die laufenden Kosten nicht tragen kann, weil z. B. das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, oder er überschuldet ist, usw.
- die Person betreffende Gründe vorliegen, wenn z. B. der Käufer krankhafter Spieler ist, ein amtsbekannter Gewalttäter oder Ausländerfeind (sofern der andere Miteigentümer einen Migrationshintergrund hat),
- uvm.
Hier muss der Zustimmungsberchtigte (meißt der Verwalter), bzw. der Zustimmungsverpflichtete (die übrigen Wohnungseigentümer) prüfen, ob gewichtige Gründe vorliegen. Prüfen sie nicht, oder läßt sich nicht feststellen, ob solche Gründe vorliegen, muss die Zustimmung erteilt werden, sofern man sich gegenüber dem Verkäufer nicht Schadenersatzpflichtig machen möchte. Natürlich müssen die angeführten Gründe im Streitfall, letztlich von einem Gericht im Einzelfall beurteilt werden. In der Regel kommt eine Verweigerung der Zustimmung jedoch sehr selten vor.
Wenn in der Teilungserklärung nicht drinsteht, dass die anderen ein Vorkaufsrecht haben, dann haben sie auch keines mehr.
Sorry lässt sich so nicht klären. Die TE wird nicht hinfällig und behält ihre Gültigkeit.
Ob das Vorkaufsrecht nun noch ausgeübt werden kann, kann nur unter Einsicht TE und Grundbuch beurteilt werden.
Allein die Abschreibung im Grundbuch, wäre mir zu unsicher. Bei WEG in wessen Grundbuch überhaupt? Deins oder kennst du auch das Blatt der anderen Partei? Vielleicht ist nur deins verwirkt, da die andere Wohnung inzwischen mehrfach verkauft wurde und du es nicht ausgeübt hast..
Den genauen Wortlaut der TE habe ich oben in der Frage ergänzt. Zumindest in den Grundbuchunterlagen, die uns zu unserer Wohnung vorliegen, wurde das Vorkaufsrecht gelöscht. Ob das für alle Wohnungen gilt oder nur unsere betrifft, weiß ich nicht.
bedeutet im Moment, dass in jedem Grundbuch zu Gunsten der anderen Wohnung ein Vorkaufsrecht eingetragen wurde.
Wenn ich jetzt spekuliere: das Haus war mal Eltern/ Kind aufgeteilt. Jeder hat dem anderen ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Zumindest ihr habt dann beim Erwerb auf euer Vorkaufsrecht an der anderen Wohnung im Kaufvertrag verzichtet.
Kann aber dennoch sein, dass die andere noch eins besitzt.
Der Ablauf des Vorkaufsrecht ist übrigens eine andere : wenn ihr mit Dritten einen Kaufvertrag beurkundet, müsst ihr (sinnvoller Weise wird hiermit der Notar beauftragt) diese Urkunde an den Berechtigten senden. Dieser hat dann 2 Monate Zeit per Einschreiben von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. In dem Moment tritt er mit allen Rechten und Pflichten in den beurkundeten Kaufvertrag.
Ihr müsst euch also nicht hier unbedingt von der anderen Partei im Preis drücken lassen. Solltet nur bei Verkaufsverhandlungen sicher wissen, ob andere Partei das Vorkaufsrecht noch besitzt. Einen potentiellen unbeteiligten Käufer würde ich (der Fairness halber) auf die theoretische Möglichkeit hinweisen. Ein geübter Käufer wird bei Durchsicht der TE sich hierüber sowieso informieren.
Evtl. bekommst du mit der TE auch vom Grundbuch Auskunft. Den Notar solltest du hier erst bitten, wenn du weißt, wann und bei wem beurkundet wird. Sinnvollerweise der Notar, der die TE beurkundet hat.
Zudem ist darauf besonders hinzuweisen, dass jegliche Vorkaufsrechte im Grundbuch bereits im Jahr 2007 komplett gestrichen und gelöscht wurden.
Das Vorkaufsrecht wurde im Grundbuch gelöscht; folgleich entfaltet es keine Wirkung mehr.
Die Zustimmung zum Verkauf, die nur aus wichtigem Grude versat werden darf, z.B. amtsbekannte Fruchtlosigkeit des Käufers, gilt weiterhin.
Danke. Ja genau, diese erforderliche Zustimmung zum Verkauf steht ausdrücklich in der TE sowie im Grundbuch.
Wenn das grundbuchlich festgelegt wurde gilt das auch in 30 Jahren noch.
Die Frage ist, zu welchen Konditionen der andere Eigentümer das Vorkaufsrecht wahrnehmen kann. Das würde ich vorab einmal durch einen Anwalt abklären lassen.
Könntet ihr diese Wohnung denn VERMIETEN? Dadurch würde das Vorkaufsrecht ja NICHT ausgelöst. Damit könnte man dann ja verhandeln.
Vermieten können wir leider nicht, wir bauen ein Haus und können uns nebenbei nicht noch die Wohnung leisten, da die Mieteinnahmen die anfallenden Kosten nicht decken würden.
Bzgl Verkaufssumme, wenn wir einen Käufer finden, der Summe X bezahlen will und ein Kaufvertrag beim Notar aufgesetzt wird, werden die anderen Eigentümer darüber informiert und gefragt, ob sie zum Preis X kaufen wollen. Wenn nicht geht es an den Käufer, oder irre ich mich da komplett? Kann ja nicht sein, dass die anderen Eigentümer eine Summe nennen, zu der sie kaufen wollen, und wir müssen dann zu dieser vllt extrem niedrigeren Summe verkaufen oder?
Natürlich kann der Inhaber des Vorkaufsrecht nicht willkürlich einen Preis festlegen. Aber wenn ihr konkret einen Käufer benennt, kann der andere zu dessen Angebotspreis sein Vorkaufsrecht wahrnehmen.
Ok, gut zu wissen. Übrigens habe ich den genauen Wortlaut aus der TE in meiner Frage oben ergänzt. Die Formulierungen sind ja immer wichtig.
Vielen Dank für diese hervorragende und gut aufgeschlüsselte Antwort. Der aktuelle Grundbuchauszug hat ergeben, dass kein Vorkaufsrecht mehr eingetragen ist.
Die Zustimmung zum Verkauf besteht natürlich nach wie vor, da wie erwähnt, in der Teilungserklärung festgehalten.
Zu Ihrer Aussage:
"Diese Regelung soll die übrigen Wohnungseigentümer davor schützen, dass jemand die Wohnung kauft, der nicht in die Gemeinschaft passt. Die Gründe für eine Ablehnung müssen aber gewichtig sein."
Wie soll dies gemeint sein, der nicht in die Gemeinschaft passt? Es ist ja lediglich ein Zweifamilienhaus. Oder was soll am neuen Käufer, in diesem Sinne, nicht passen? Solange dieser in der Lage ist das Anwesen finanziell zu halten und erforderlich "zu bewirtschaften" (anfallende Kosten tragen), können die anderen Eigentümer doch nicht ablehnen, nur weil ihnen der neue Eigentümer nicht passt? Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir dies nochmal näher erläutern könnten. Vielen Dank