Verwaltungskosten für eine Garage?

Richtig, die Antwort "Frag doch einen vom Fach" kann man sich schenken.

Den Kommentar kannst du dir auch schenken

Okay. Das war dann mißverständlich, da du von "neuem Eigentümer" geschrieben hattest.

In diesem Fall dürfen Verwaltungskosten umgelegt werden, auch Kosten des Grundstücks, also Grundsteuer und Niederschlagwasser, sofern dies von der Gemeinde berechnet wird.

Die Höhe kann ich nicht so pauschal beantworten. Ich kann nur sagen, dass es normalerweise Miteigentumsanteile (MEA) gibt, die laut Teilungserklärung irgend wann festgelegt wurden. Das sollte im notariellen Kaufvertrag auch ersichtlich sein. Außerdem sollte aus dem Wirtschaftsplan ersichtlich sein, nach welchem Verteilerschlüssel dort dein Anteil berechnet wurde. Ich würde erwarten, dass dort auch MEA steht.

In jedem Fall darfst du nur mit Kosten belastet werden, für die du auch einen Nutzen hast, also keinesfalls das Wasser. Man teilt die Kostenberechnung in Nutzergruppen auf. Also beispielsweise sollte im Wirtschaftsplan und in der Abrechnung "Verwalterkosten Wohnhaus" und "Verwalterkosten Garagen" separat auftauchen. Dann ist das nachvollziehbar abgegrenzt. So macht man das auch analog für andere Kosten, die die einzelnen Nutzergruppen betreffen. Strom beispielsweise wäre bezüglich dem Allgemeinstrom für die Beleuchtung des Garagenhofes in Ordnung.

Betreffend einer Instandhaltungsrücklage darfst auch auch nur für die Garagen belastet werden, nicht für das Wohnhaus. Aber vielleicht auch nicht mal für Garagen, es kommt auf die Anlage an, ob es dabei Gemeinschaftseigentum gibt. Meistens ist das bei Garagen nicht der Fall.

Supercool! Danke !!

Grundsteuer zahle ich eh selbst ans FA.

Ich denke, ich muss die Teilungserklärung nachsehen, die habe ich leider nicht bekommen, bei dem alten Verwalter war das ja auch egal.

Hast Du einen Tipp für mich wo ich so etwas bei den Gesetzestexten nachlesen kann? Gibt ja diverse Webseiten..

Es gibt keine Angaben wie MEA im WirtPlan, es gibt auch keinen Unterschied zwischen Garagen und Wohnungen, das erstaunt mich ja so:

Eine Garage wird genau wie eine Wohnung mit "1 Einheit" zu 166,67 verrechnet, d.h. ich soll 1 Einheit zahlen, jemand anderer, Wohnung+Garage=2 Einheiten=333,x€. Den Aufwand gleich anzusetzen scheint mir doch recht fragwürdig. Aber man macht damit die Garagen unattraktiv, klar.

Jedenfalls absolut unüblich, und so was würde ja auch keiner beauftragen: Höchstens 50 Euro Miete wäre hier bei uns üblich, und davon dann 14€ Euro Verwaltung/Monat?! Passt ja nicht so ganz..

Ich war heut übrigens bei dem Haus, habe mit anderen Teilhabern gesprochen.

Was soll ich sagen, das riecht nach Immobilienhaien wie im Bilderbuch, ich bin sehr froh das ich damals keine Wohnung darin gekauft habe..

Es wurde im August 2017 eine "EIgentümerversammlung" auf dem Hof (Beginn 17:00, Ende 17:27) gemacht. Ich wurde weder informiert,noch eingeladen, noch habe ich das Protokoll bekommen, ich wußte bis gestern ja von Nichts, insofern sind die Beschlüsse des letzten Jahres durch mich vermutlich anfechtbar, mit meinen satten 0,6%.

Immerhin steht in dem Protokoll das durch den alten Verwalter (war zu der Zeit wohl noch Eigentümer) zugesagt wurde es bliebe bei den 25 Euro pro Einheit, auf der Basis lief das Gespräch auf dem Hof.

Daran hat man sich ja offensichtlich dummdreis nicht gehalten, einen anderen Beschluss gibt es aber bisher nicht, die haben das einfach mal neu festgelegt.

Fakt ist: Die wollen schön renovieren, sanieren, nur mit selbstgewählten Handwerkern, (ein Schelm, wer Böses dabei denkt), bauen da zwei Extrawohnungen unters Dach und alle anderen werden kräftig zur Kasse gebeten, Gasleitungen, Strom, Wasser. Die Nebenkosten haben sich seltsamerweise fast verdoppelt (das konnte ich nach der kurzen Einsicht überhaupt nicht nachvollziehen), die Rücklagensätze, ups, na, so gut verdreifacht. Also, für eine 63m-Bude fast 500,- Rücklagen/Monat plus, ach ja, man muss noch eine Sonderumlage machen, wegen der sofort anstehenden Arbeiten. Also, bei allen anderen Parteien die noch abzahlen hat sich der Finanzierungsplan erledigt. Mannomann.

Die Leute werden ausgequetscht, so das sie das nicht mehr stemmen können, und wer kauft dann eine Wohnung mit solchen Konditionen? Die geht dann billig mit viel Zähneknirschen an die Hausverwaltung, so zumindest die Idee.

Jetzt frage ich mich nur ob man sich dagegen überhaupt wehren kann.

Lieben Dank für deine unfangreichen Informationen. Mir scheint, dass es schon in grundsätzlichen Dingen nicht korrekt läuft. Daher sollten diese erst mal überprüft werden, bevor wir in Details wie den Wirtschaftsplan gehen können.

Es handelt sich also offenbar um eine Anlage mit mehreren Eigentümern der Wohnungen und Garagen. Somit ist das Wohnungseigentumgesetz WEG erst mal die Grundlage. Und das erste Grundlegende ist, dass die Verwaltung des Objekts den Eigentümern obliegt oder einem beauftragten Verwalter. In §20 WEG steht:

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29.

Das bedeutet, es kann ein Verwalter euch gar nichts diktieren, es muss alles von der Mehrheit beschlossen werden.

Weiter steht in §24, dass die Versammlung in Textform einberufen werden muss. Das bedeutet natürlich auch, dass alle Eigentümer eingeladen worden sein müssen. Und in §23 steht sinngemäß auf deutsch ausgedrückt, dass eine Tagesordnung in der Einladung enthalten sein muss, sodass man sich auf die Versammlung vorbereiten kann. Andernfalls können Beschlüsse von jedem der Eigentümer wegen dieses Formfehlers angefochten werden. Hieran fehlt es offenbar schon mal.

Und jetzt komme ich zu dem Punkt, von dem ich befürchte, dass es euer Hindernis oder Problem in der ganzen Sache sein kann. In §25 heißt es, dass die Versammlung beschlussfähig ist, wenn mindestens so viele Eigentümer anwesend sind, dass diese die Hälfte der Miteingentumsanteilen ausmachen. Nun weiß ich ja nicht, wieviel dem Investor von dem Objekt gehört. Sollte er mehr als die Hälfte des Objekts besitzen, dann würde er allein das Gesetz erfüllen und er könnte innerhalb der gesetzlichen Grenzen viels beschließen. Euch bliebe dann nur noch die Anfechtung wegen Formfehler wie oben gesagt oder Verletzung anderer gesetzlicher Bestimmungen.

Es ist alles etwas komplizierter wie du siehst und es geht nicht allein um den Wirtschaftsplan selbst. Man muss alles in seiner Gesamtheit anschauen. Daher kann ich keinen ultimativen Rat geben. Aber falls deine Befürchtung stimmt, dass sich da ein Immobilienhai eingenistet hat, dann wird sich dieser sicherlich gut mit allen Gesetzen auskennen und alle Lücken nutzen. Und in dem Fall sollten sich die betroffenen Eigentümer zusammen tun und gemeinschaftlich einen Anwalt zu Rate ziehen, der auf WEG Recht spezialisiert ist.

Wahnsinn, was Du Dir für eine Mühe gibst vielen vielen vielen Dank noch mal für die vielen Informationen!

Bin Megasuperultraduperbegeistert, Du bist ja sehr offensichtlich vom Fach!

Ich hatte gar nicht ernsthaft gedacht das Du noch mehr schreibst, ich war ziemlich im Stress und hab erst jetzt wieder rein geguckt in meine Anfrage.

Richtig, es ist ein Immobilienhai wie er im Bilderbuch steht. Und sie haben leider leider von 18 Einheiten

Ich habe tatsächlich am Freitag, also in zwei Tagen einen Termin beim Anwalt mit einem der anderen MIteigentümer, von dem hatte ich die Garage mal gekauft. Der hat da zwei Wohnungen und eine Garage, ist natürlich ziemlich fertig wegen dieser ganzen Sch..., der tut mir echt total leid. Diese ganze Sache, das geht mir echt die ganze Zeit im Kopf rum. Ich muss mir halt einen Schlachtplan zurechtlegen, und will keine dummen Fehler machen.

Ich habe mir jetzt die Teilungserklärung besorgt, und mit meinem absolut laienhaften Verständnis durchgeackert. Ich kann da nichts drin finden was mich da irgendwie mit meiner Garage tangiert. Von Nutzergruppen oder so steht gar nichts drin, wie das Stimmrecht begründet wird verstehe ich noch nicht, will ich den Anwalt fragen. So wie ich das lese ergibt sich damit aus jeder Wohnung als auch aus jeder Garage eine Stimme.

Ich muss unbedingt noch mal nachfragen:

Es ist wirklich so das ich nichts mitzahlen muss, was für mich nicht von Nutzen sein könnte?

Ich finde das sehr logisch, wenn ich mir vorstelle, ein Wohnhaus mit zwei Wohnungseigentümern, dahinter ein paar Garagen die aber nur einem der beiden gehören, nimmt Miete ein.

Die Dächer der beiden Gebäude sind üblicherweise Allgemeineigentum.

Ist das Hausdach undicht, zahlen dementsprechend beide für die Reparatur.

Ist das Garagendach undicht, muss das nur von dem einen garagen-vermietendem Eigentümer finanziert werden. (Es sei denn es gibt dazu irgendeinen Beschluss, oder irgendwas in der Teilungserklärung, etc...). Alles andere wäre ja auch etwas merkwürdig.

Richtig?

Heißt auch, wenn die da im Haus Ihre Gas/Wasserleitungen erneuern, und Ihre Briefkästen, dann geht mich das auch nichts an, auch nicht mit 0,7% Zuzahlung?

Ich kann dazu einfach nichts finden im Netz, z:B:

https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html

habe ich einfach nichts entdeckt.

Mir schwiert schon der Kopf von dem ganzen Zeug, ich komme da auch ständig durcheinander.

Ich habe den Eindruck, das was wir da gekriegt haben, dieser Wirtschaftsplan, ist so etwas wie ein Testballon, man kann ja mal gucken wie die Leute darauf reagieren. Oder das hat ein Praktikant zusammen getippt.

I

Von 18 Einheiten hat der Hai 11 verschlungen, wollte ich schreiben. Schnüff..

Nein, vom Fach bin ich keineswegs. Mein Wissen ist sehr lückenhaft. Ich lese halt viel nach wenn mich etwas interessiert oder es mich selbst betrifft. Das kommt auch mit dadurch, dass ich beruflich die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen anbiete.

Ja, der Immobilienhai hat dann vermutlich die Mehrheit bezogen auf die Miteigentumsanteile und kann Dinge quasi allein bestimmen. Dir und den anderen Leidensgenossen bleibt dann nur, immer wieder einen Beschluss anzufechten, wenn irgend eine gesetzliche Bestimmung mißachtet wird. Das geht schon mit Kleinigkeiten los, etwa dass jeder Eigentümer eine Einladung mitsamt Tagesordnung bekommen muss. Andernfalls wäre die ganze Versammlung so nicht gültig und somit auch die Beschlüsse. Freilich ändert das am Ergebnis nichts, weil wenn bei der nächsten Versammlung alle eingeladen wurden ist es gültig. Aber ihr könnt das Unternehmen schon etwas ausbremsen damit.

Und ich bleibe bei meinem Rat, dass ihr nichts ohne Anwalt macht. Das Unternehmen hat sicherlich seine Fachanwälte. Und man kann seinem Gegner nur mit gleichen Waffen begegnen.

Das mit den Nutzergruppen hast du falsch verstanden. Das bezog sich nicht auf die Teilungserklärung, sondern nur auf den Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung. Wenn du aus der Teilungserklärung nicht schlau wirst, dann schau mal in deinen Notarvertrag vom Kauf, oder frage bei dem Notar nach, der sollte das wissen.

Ich kann es dir jetzt nicht mit Sicherheit sagen, weil ich keine Quellen dazu finde. Aber von meinem Rechtsverständnis bin ich mir sehr sicher, dass reine Garagenbesitzer separat zu behandeln sind, und noch wichtiger, dass jeder nur Kosten zu tragen hat für Teile des Objekts, von denen er einen Nutzen hat. Bezüglich Garage ist ja auch zu beachten, dass viele Gesetze das Wort "Wohnraum" oder ähnliches beinhalten, somit dann dieses Gesetz auf eine Garage keine Anwendung findet.

Ja, die Garagen selbst sind Sondereigentum wenn ich jetzt nicht ganz daneben liege, somit Instandhaltung vom Eigentümer selbst zu tragen. Rücklagen an die Gemeinschaft zahlt man nur für das Gemeinschaftseigentum.

Auch wenn ich dir keine Lösung bieten kann, so freut es mich, wenn ich wenigstens ein paar Impulse geben konnte.