Undichte Fenster, Schimmel... was können wir veranlassen
Hallo,
mein Freund und ich sind zusammen gezogenen. Als es nun so heftig geregnet hat, haben wir festgestellt dass es richtig rein regnet! wir haben ein Handtuch untergelegt, welches sofort durchnässt war und haben einen Eimer untergestellt. wir haben zudem einen Teppich verlegt, dazu die leisten abgenommen und dabei festgestellt dass darunter die Wand schimmlig ist. dies kommt wohl von der Balkontüre. durch den vielen regen dringt Wasser zur Tür herein :/ alle Türen und Fenster sind wohl nicht richtig abgedichtet, da bei Wind ein richtiger Zug entsteht und alles klappert als würde jemand daran rütteln.
was können wir tun bzw veranlassen? rreparieren und dem Vermieter in Rechnung stellen? mietminderung fordern? wir haben dem Vermieter schon zwei emails bzgl anderer Probleme / Mängel geschrieben auf die er nicht reagiert. telefonisch erreicht man ihn nie und der Hausmeister fühlt sich nicht zuständig
5 Antworten
was können wir tun bzw veranlassen?
Erst einmal den Vermieter davon in Kenntnis setzen. Weiß er nichts von dem Schaden, kann er auch nichts reparieren.
rreparieren und dem Vermieter in Rechnung stellen? mietminderung fordern?
Ruhig Blut! Setzt den Vermieter schriftlich (per Einwurfeinschreiben) über den Mangel in Kenntnis und setzt eine angemessene Frist (14 Tage) zur Beseitigung des Mangels. Kündigt weiterhin eine Mietminderung an, wenn sich nach Ablauf der Frist nichts getan hat.
Sollte der Vermieter auch dann nicht reagieren, kündigt Ihr eine Ersatzvornahme an. Das heißt, Ihr beauftragt selbst eine Firma und zieht die Kosten hierfür von der nächsten Miete ab.
Ihr solltet den Schaden und den Schriftverkehr an den Vermieter aber sorgfältig dokumentieren (auch mit Fotos), sonst besteht die Gefahr, dass Ihr irgendwann mal für den Schaden verantwortlich gemacht werdet.
Nun vielleicht solltet ihr die Mängelanzeige mit der guten alten Post nachweisbar per Einschreiben versenden.
In dem Schreiben setzt ihr dem Vermieter eine Frist (taggenau) bis wann die Mängel beseitigt sein sollten und kündigt gleichzeitig, falls die Mängel zu diesem Zeitpunkt nicht beseitigt sind eine Mietminderung an. Bezüglich der Höhe solltet ihr beim Mieterbund oder einem Anwalt nachfragen.
Eine Email kann im Spam Ordner landen, bzw. wird vor Gericht nicht als Beweismittel erkannt.
was können wir tun bzw veranlassen? rreparieren und dem Vermieter in Rechnung stellen? mietminderung fordern?
Mangel
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Man muss den Vermieter über die Mängel in Kenntnis setzen.(Per Einwurfeinschreiben)
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Setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel.Bei nicht schwerwiegenden Mängeln 2-4 Wochen. Bei Schwerwiegenden kürzer.
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Die Frist muss datumsmäßig bestimmt oder bestimmbar sein. Also nicht schreiben „umgehend“ oder „sofort“, sondern „bis zum [Datum in drei Wochen].
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Kündigen Sie dem Vermieter an,dass Sie bei fruchtlosem Ablauf der Frist eine Ersatzvornahme(Selbstbeauftragung) vornehmen werden und die Kosten ab übernnächsten Monat mit der fälligen Mietzahlung aufrechnen werden.
Ist der Vermieter nicht erreichbar oder nicht rechtzeitig erreichbar, etwa, wenn er gerade in Urlaub ist und be- oder entsteht ein Mangel, dessen Behebung zur Abwendung einer Gefahr für den Mieter oder die Mietsache nicht aufgeschoben werden kann, kann der Mieter ebenfalls entsprechende Maßnahmen veranlassen und vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen. www.anwalt-im-netz.de/mietrecht/mangel-der-mietsache.html
Anstatt der Ersatzvornahme kann die Miete angemessen gemindert werden.
Die Höhe einer Minderung sollte ein Anwalt oder Mieterbund festlegen.
Mängelanzeigen sind grundsätzlich an den Vertragspartner also an den Vermieter zu richten. Vorzugsweise mit Einschreiben. Darin müssen die Mängel aufgezählt werden und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung muss gesetzt werden. Reagiert der Vermieter hierauf nicht, wäre Mietminderung geboten (Tabellen gibts im Internet). Die Mietsache muss grundsätzlich frei von Mängeln sein. Bringt auch eine Mietminderung keinen Erfolg kann man sich Gedanken machen über fristlose Kündigung. Die Frist im Vertrag bezüglich der 3 Jahre wäre unerheblich. Eine Bude in die es hineinregnet ist nicht zumutbar. Gesundheitsgefährdender Schimmel ebensowenig.
Wenn Schimmel nicht beseitigt wird ist das keine Unbenutzbarkeit der Wohnung?
Wenn Schimmel nicht beseitigt wird ist das keine Unbenutzbarkeit der Wohnung?
Nicht zwingend
Hier benötigt man ein unabhängiges Gutachten, welches mal schnell richtig teuer werden kann. Grundsätzlich wäre eine fristlose Kündigung wegen Schimmel dann möglich, wenn die ganze Wohnung von oben bis unten verschimmelt ist. In dem Fall handelt es sich wohl um eine Wand.
Ja, aber die Wand scheint in einem Wohnzimmer zu sein (Balkontüre?). Die Schimmelsporen fliegen in der ganzen Wohnung umher und der Vermieter reagiert nicht.
Schimmelsporen allein sind kein Mangel. Selbst wenn, ist hier keine fristlose Kündigung möglich. Außerdem müsstest Du hier immer eine Gesundheitsgefährdung nachweisen.
Eine fristlose Kündigung geht nur bei absoluter Nichtnutzbarkeit. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn die Decke einstürzt.
und der Vermieter reagiert nicht.
Nein, der Fragesteller hat es nur noch nicht gemeldet.
Schimmelsporen sind grundsätzlich gesundheitsschädlich. Manche lösen "nur" Allergien aus, manche können Leber- und Nierenkrebs auslösen. Der Fragesteller hat geschrieben dass er bereits emails geschrieben hat auf die keine Reaktion erfolgt ist.
Schimmelsporen sind grundsätzlich gesundheitsschädlich.
Da fällt mir doch glatt der Edelpilzkäse vom Brot... Unsinn! Wenn dem so wäre, würdest Du beim Genuss von diversen Käse- oder Salamiarten wohl immer krank werden.
Schimmel kann gesundheitsgefährdend sein. Die meisten Schimmelarten sind aber harmlos. Hier kommt es zum einen auf die höhe der Belastung an zum anderen ob und wie viele Mykotoxine gebildet werden.
Übrigens: Schimmelsporen sind immer in der Luft enthalten. Wenn dem nicht so wäre, würde Dein Essen im Kühlschrank niemals schimmeln. Es kommt also auf die Höhe der Belastung in der Luft an, sprich die Kolonie bildenden Einheiten pro Kubikmeter Luft. Schimmel kann sich also nur dann ausweiten, wenn vorher ein großflächiger Schimmelbefall vorhanden ist (damit einhergehend ein hoher KBE-Wert in der Luft), der nicht behandelt wird.
Die Aussage, dass Schimmel immer gesundheitsschädlich ist, ist also nicht nur pauschal, sondern auch falsch. ich kenne diverse Mieter (mich eingeschlossen), die Jahre lang unbewusst in einer (teil-)verschimmelten Wohnung gelebt haben und nie irgendwelche Beeinträchtigungen erfahren haben.
Und genau deswegen ist hier ein Gutachten notwendig, welches eine Gefährdung bestätigt.
Der Fragesteller hat geschrieben dass er bereits emails geschrieben hat auf die keine Reaktion erfolgt ist.
Auch falsch. Bitte nochmals lesen. Dort steht:
wir haben dem Vermieter schon zwei emails bzgl anderer Probleme / Mängel geschrieben
Es geht hier nicht um Edelschimmel, sondern um Schimmel der die Gesundheit belastet. Der ist nicht mit Edelschimmel vergleichbar. Nur wenn die Schimmelpilzsporen in höherer Konzentration auftreten und günstige Bedingungen vorfinden wachsen sie. In Wohnungen ist das definitiv ein Mangel.
Dann solltest Du nicht schreiben, dass Schimmelsporen immer gesundheitsgefährend sind.
Nur wenn die Schimmelpilzsporen in höherer Konzentration auftreten und günstige Bedingungen vorfinden wachsen sie
Um zum Thema zurückzukommen: Der Fragesteller schrieb etwas von einem Schimmelbefall an der Fußbodenleiste aufgrund eintretendem Regenwasser. Die Höhe der KBE ist in dem Fall gering, so dass eine Gefahr durch Mykotoxine verschwindend gering ist. Also: Mangel ja, aber niemals eine fristlose Kündigung.
Eine Gesundheitsgefährdung muss der Mieter nachweisen.
http://www.mietrechtler-in.de/fristlose-kuendigung-wegen-schimmelpilzen.html
Wenn Du dich auf der Seite umschaust erkennst Du, dass die meisten - in der Wohnung vorkommenden - Schimmelarten der Risikogruppe zwei zuzuordnen sind. Diese sind nicht zwingend gesundheitsgefährdend.
Doch, ich kann das schon so schreiben, da wir wohl nicht davon ausgehen können, dass der Mieter sein Brot mit Edelschimmelkäse gegen die Wand gedrückt hat. Ich weiß auch aus zahlreichen Prozessen in den letzten 7 Jahren wie die Richter urteilen. Selbst Schimmelpilze der Risikogruppe 1 haben allergenes Potential. Wenn du andere Erfahrungen gemacht hast, darfst du ja selbstverständlich gerne eine andere Meinung vertreten.
Selbst Schimmelpilze der Risikogruppe 1 haben allergenes Potential.
Das bestreite ich ja auch gar nicht. Ein allergenes Potential, wie Du es nennst, rechtfertigt aber keine fristlose Kündigung.
Es braucht ein unabhängiges Gutachten darüber, ob eine Gesundheitsgefährdung vorliegt. In den Gutachten, die ich begleiten durfte, wurde immer der Anteil der Mykotoxine in der Luft gemessen. Ein allergenes Potential ist hingegen nicht messbar. Erst wenn dieses Gutachten eine Gesundheitsgefährdung nachweist, kann die Wohnung wegen Nichtnutzbarkeit gekündigt werden.
Das ist schon richtig, aber solche optimalen Bedingungen für den Gutachter findet man nicht immer vor. Es kommt vor dass man eine mängelbehaftete Wohnung betritt und der Schimmel wurde schon "halbwegs" vom Mieter entfernt, die Sporen hinausgelüftet oder nasse Stellen sind bereits aufgrund von Jahreszeit abgetrocknet. In solchen Fällen muss man immer Rückschlüsse ziehen, wie es gewesen sein könnte. Kein Gutachter wird dann den Befall bagatellisieren.
Super danke für die Information. das werden wir versuchen
So schnell wie möglich wieder ausziehen. Es gibt Vermieter, die rühren sich nie. Und bevor ihr in der Wohnung krank werdet oder euch die enormen Heizkosten erschlagen, solltet ihr euch schnellstens eine andere Wohnung suchen. Und demnächst genauer hinschauen. Solche Mängel erkennt man bei der Wohnungsbesichtigung, wenn man denn mal genauer hinguckt!
wir können frühestens in drei Jahren raus. und wie hätten wir das denn sehen sollen?
Feuchte Wände erkennt man sofort, indem man daran fühlt und die Flecken/Ränder in der Tapete sieht. Eine undichte Tür/Fenster fühlt man auch, wenn man mit der Hand am Rahmen vorbeigeht. Dass ihr erst in 3 Jahren rauskönnt, halte ich für absoluten Schwachsinn. Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind 3 Monate und keinen Tag mehr.
Wenn ihr aber nicht wollt, müsst ihr wohl mit dem Elend leben oder genug Geld haben, euch einen Rechtsanwalt leisten und den Vermieter verklagen, wenn er die Schäden nicht beseitigt. Dazu muss man ihn aber erstmal schriftlich auffordern und ihm Fristen setzen.
Wenn bei dem Vermieter aber nichts zu holen ist, dann habt ihr schlechte Karten. Ich würde auch trotz Mietminderung nicht in einer feuchten Wohnung leben wollen. Dazu wäre mir meine Gesundheit zu schade.
die wand selber ist nicht feucht da sieht man nichts. nur unterhalb der leiste.
wir haben einen Kündigungsverzicht von drei Jahren
Dass ihr erst in 3 Jahren rauskönnt, halte ich für absoluten Schwachsinn. Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind 3 Monate und keinen Tag mehr.
Vorsicht mit derart vorschnellen Äußerungen. Ein beidseitiger Kündigungsausschluss ist für 4 Jahre möglich.
Bei schwerwiegenden Mängeln gibt es ein Sonderkündigungsrecht. Es ist niemandem zuzumuten, in einer verschimmelten Wohnung zu leben. Da wurde der Fragesteller offensichtlich heftig über den Tisch gezogen.
es steht so im Mietvertrag dass die Mietparteien drei jahre auf eine Kündigung verzichten! ich habe in Internet herausgefunden dass dies rechtens ist
Aber nicht bei gravierenden (versteckten) Mängeln.
Bei schwerwiegenden Mängeln gibt es ein Sonderkündigungsrecht.
Kannst Du den Quatsch belegen? Ansprüche aus Wohnungsmängeln ergeben sich aus § 536 BGB, also Mietminderungen.
Ein Sonderkündigungsrecht wegen Mängeln sieht das BGB nicht vor. Erst recht nicht wegen eines (momentan) geringen Schimmelbefalls an der Fußbodenleiste.
Angenommen dein Wasserhahn ist kaputt, leitest Du daraus auch ein Sonderkündigungsrecht ab?
Nein! Solche Wohnungsmängel berechtigen nie zur fristlosen Kündigung. Eine derartige Kündigung ist nur möglich, wenn die Nutzung der Wohnung überhaupt nicht mehr möglich ist.
Das korrekte Stichwort wäre hier "Ersatzvornahme", wenn auch Mietminderung nicht zum Ziel führt.