Nebenkostenabrechnung für Garagen und Stellplätze?
Guten Tag,
auf dem zum Haus gehörenden Gragenhof (Hinterhof - 195qm Fläche) befinden sich 3 Garagen und 4 Stellplätze. Für die Garagen, die von den im Haus wohnenden Mietern genutzt werden, wurden separate Mietverträge geschlossen.
Die Stellplätze gehören zu einem Gewerbeobjekt (Bäckerei), die sich ebenfalls im Haus (Erdgeschoss) befindet. Für die Stellplätze erxitiert lt. Auskunft des Vermieters kein separater Mietvertrag; es wurde leidlich bei Anmietung des Gewerbeobjekt festgelegt, dass die 4 Stellplätze zum Gewerbeobjekt gehören.
In der Nebenkostenabrechnung werden nunmehr lediglich die 3 Garagenmieter zu gleichen Teilen zur Zahlung von Grundsteuer, Regenwasserabgabe und Straßenreinigungsgebühr herangezogen; der Nutzer-/Mieter der Stellplätze bleibt außen vor.
Nach meinem Rechtsempfinden müsste auch der Gewerbetrieb als Stellplatznutzer anteilig an den umlagefähigen Nebenkosten beteiligt werden. Liege ich mit dieser Einschätzung richtig?
Vielen Dank.
7 Antworten
Hallo,
wichtig ist einzig und alleine, dass den drei Mietern der Garagen NICHT die Nebenkosten für die Stellplätze der Bäckerei aufgebrummt werden.
Sofern möglich musst du / müsst ihr also prüfen, ob dies der Fall ist, oder ob eure Nebenkostenabrechnung vielleicht sogar nur die drei Garagen umfasst.
Für die vier Stellplätze ist alleine die Bäckerei "zuständig". Ob sie aber für ihre Stellplätze ebenfalls separat zahlen muss oder nicht, hängt von deren Mietvertrag ab.
Ob die Berechnung grundsätzlich in Ordnung ist, kann keiner sagen, ohne den Mietvertrag zu kennen.
Ich hatte mal "ganz woanders" eine Garage gemietet und bezahlte dafür lediglich die monatliche Miete. Auch keinen Strom, obwohl die Garage Licht und Steckdose hatte.
Aus meiner Sicht könnte es fraglich sein, da es dafür einen separaten Mietvertrag gibt und dann ist das zumindest unüblich. Ändert sich aber schon wieder dadurch, dass ihr direkt dabei bzw. auf demselben Grundstück wohnt.
Bei mir war es ja "nur" die extern gemietete Garage.
Wenn ihr also auch die grundsätzliche Berechnung in Frage stellt, dann solltet ihr ein offenes und ehrliches Gespräch mit dem Vermieter sprechen. Das hilft weiter und bringt oft Aufklärung.
Viele Grüße
Michael
Der Haken an der Sache ist, dass Garagen und Stellplätze keine Nebenkosten verursachen. Die Grundsteuer berechnet sich hauptsächlich durch die Nutzfläche des Gebäudes, Regenwasser fällt auch nicht für Garagen an. Daher dürfen hierfür keine Nebenkosten berechnet werden. Und ganz abgesehen davon müssen Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart sein. Das ist bei Garagen üblicherweise nicht der Fall. Daher halte ich es zweifelhaft, dass es korrekt ist, etwas zu abzurechnen.
Der Haken an der Sache ist, dass Garagen und Stellplätze keine Nebenkosten verursachen.
Falsch - die Nebenkosten. die sie verursachen, hat der Fragesteller in der Frage genannt.
Man könnte sagen, dass die Nebenkosten nur "indirekt" durch die Garagen und Stellplätze verursacht werden.
Die Stellplätze und der Platz vor den Garagen kann / darf nur vom Mieter genutzt werden und daher darf es auch auf ihn umgelegt werden.
Außer natürlich, der Mietvertrag würde etwas anderes vorsehen.
Regenwasser fällt auch nicht für Garagen an.
Leider auch falsch. Hierbei geht es um die versiegelte Fläche - für diese werden Kanal- bzw. Abwassergebühren berechnet.
Gruß Michael
Das kommt auf die Gemeinde an, wie es sich berechnet. Da kanns Unterschiede geben. Das müßte man sich anschauen. Denn wenn Kosten abgerechnet werden, dann müssen die auch so entstanden sein.
Aber ich kann mir nicht vorstellen, dass im Mietvertrag für eine Garage eine Abrechnung der Nebenkosten vereinbart ist. Das wird bei Garagen üblicherweise pauschal gemacht, also in der Miete enthalten. Das ist der eigenltiche Knackpunkt, der angeschaut werden sollte.
Bei den Stellplätzen handelt es sich um Mieter, die eine Fläche im Gewerbeobjekt haben. Hierüber bezahlen sie die Kosten ja schon mit. Daher ist das anders zu betrachten, als wenn es ein separater Mietvertrag ist.
Garagen und Stellplätze keine Nebenkosten verursachen
Wie kommst Du denn auf den Zweig?
Ich habe mich blöd ausgedrückt. es ging mir darum, dass bei einem Stellplatz oder Garage die Nebenkosten pauschal in der Miete enthalten sind üblicherweise. Es kommt also eher drauf an, was im Mietvertrag steht.
.... nö, denn für Stellplätze gibt es keine Grundsteuer und auch keine Versicherungsbeiträge.
Zudem wird das bezahlt, was mietvertraglich vereinbart wurde.
Nö, Schleudermaxe, da liegst Du falsch: Natürlich ist für Stellplätze Grundsteuer fällig.
... wo steht das und seit wann ist das so?
19Michael69 hat es richtig erklärt. Für Stellplätze, die auf einem auch ansonsten unbebauten Grundstück liegen, ist die niedrigere Grundsteuer A fällig. Für Garagen ist es Grundsteuer B.
.... eben, und hier liegen die Stellplätze auf einem bebauten Grundstück und damit gibt es keine eigenen Bescheide.
Grundsteuer wird für den Grund und Boden bezahlt - also auch für die Stellplätze und die Garagen, denn die befinden sich auf diesem Grund und Boden.
Außerdem stellen sie eine versiegelte Fläche dar, für die Kanal- bzw. Abwassergebühren berechnet werden.
Gruß Michael
.... hier wurde aber bebaut, also zählt nur die Hütte, die Miete und die Ausstattung, so jedenfalls meine Erlebnisse.
Zudem werden bei gemischten Objekten die Kosten getrennt. Warum solltte auch ein Wohnraummieter von der günstigen Grundsteuer für Gewerbeeinheiten profitieren?
Das hat alles nichts damit zu tun, dass der Fragesteller und die anderen Garagenmieter vollkommen nachvollziehbar und zu Recht nicht die Nebenkosten für die vier Stellplätze der Bäcker bezahlen wollen.
Und nur darum geht es in der Frage.
Gruß Michael
... aber die anderen bezahlen ja gar nicht dafür. Laut Frage gibt es drei gleiche Teile und die sind verteilt wie folgt:
Zitat: ...... lediglich die 3 Garagenmieter zu gleichen Teilen zur Zahlung von Grundsteuer, Regenwasserabgabe und Straßenreinigungsgebühr herangezogen ......
Gerne noch einmal: Genau darum geht es ...
Der Fragesteller vermutet, er und die anderen Garagenmieter müssen für die Nebenkosten der Bäckerei mit aufkommen.
Ist doch nicht wirklich so schwer zu verstehen ;-)
Gruß Michael
Danke Michael....genau darum geht es! Aber wahrscheinlich hab ich missverständlich formuliert. Wenn sich auf einer versiegeltenGesamtfläche von 195qm insgesamt 3 Garagen mit ca. 60 qm Grundfläche und 4 Stellplätze ebenfalls mit ca. 60qm Grundfläche befinden und es 4 Nutzer dieser Parmöglichkeiten gibt (nämlich je Garage 1 Mieter und für 4 Stellplätze ebenfalls 1 Mieter), dann fällt es mir schwer nachzuvollziehen, dass die Nebenkosten für die versiegelte Fläche allein von den 3 Garagenmietern aufzubringen sein sollen.
... noch mal, und ganz langsam.
In eine BK-Abrechnung sind alle Kosten des Grundstücks einzustellen, hier z.B. die Grundsteuer.
Der Anteil der Mieter soll lediglich nachvollziehbar sein.
Hier werden die Kosten und Lasten durch 3 Mieter geteilt und zu gleichen Teilen eingestellt, so jedenfalls die Frage.
Was haben denn die anderen Mieter da noch zu wuppen bzw. wer sollte benachteiligt sein?
Dann hältst Du es also für richtig, dass zwar an 4 Mieter Stellplätze bzw. Garagen vermietet bzw. zur alleinigen Nutzung überlassen wurden aber lediglich 3 davon die gesamten NK für die Garagen und Stellplätze übernehmen?
Warum denkst du so kompliziert und machst es dir so schwer?
4 Teile sollen einfach auch durch 4 geteilt werden und nicht nur durch 3.
Aktuell hat es für den Fragesteller zumindest den Eindruck, dass die 4 Teile aber nur durch 3 geteilt werden und die drei für den vierten Teil des vierten Mieters mit aufkommen sollen.
Das ist doch ganz einfach und logisch.
Gruß Michael
So isses :-)
Auch keine Regenwassergebühren, wenn sich die Stellplätze auf einer befestigten Grundstücksfläche befinden und das Regenwasser in die Kanalisation geleitet wird??
Dein Rechtsgefühl täuscht nicht. Wenn der Mieter der Stellplätze die Betriebskosten nicht im Mietvertrag stehen hat, dann muss der Vermieter den entsprechenden Anteil der Betriebskosten übernehmen, zumindest was die Grundsteuer angeht. Beim Oberflächenwasser ist entscheidend, ob die Stellplätze versiegelt sind und das Regenwasser in die öffentliche Kanalisation fließt. Werden die Stellplätze kostenmäßig veranschlagt, dann trägt der Vermieter bzw. der Mieter, wenn es so im Mietvertrag geregelt ist, die Kosten.
Die Stellplätze sind versiegelt und das Regenwasser wird in die öffentliche Kanalisation geleitet.
Was genau meinst Du mit "werden die Stellplätze kostenmäßig veranschlagt"?
Der Eigentümer bekommt ja eine Rechnung für das Niederschlagswasser. Alleiniges Kriterium für die Höhe der Oberflächenwassergebühr ist die Quadratmeterzahl der versiegelten Fläche. Es kann sein, dass von einem 500 Quadratmeter großen Grundstück nur 100 Quadratmeter veranschlagt werden, weil die übrigen 400 Quadratmeter aus Wiese/Garten bestehen. Das heißt: Der Vermieter kann natürlich nur Kosten, die tatsächlich entstanden sind, umlegen - und dann auf diejenigen, die den Nutzen haben.
Gesamtgrundstückgröße ist 395qm, davon entfallen 200qm auf die Wohnfläche und 195qm auf die Grundstücksfläche, auf der sich die Garagen und Stellplätze befinden. Für die letztgenannte Fläche zahlen lt. NK-Abrechnung eben nur die 3 Garagenmieter, der Stellplatznutzer (4 Stellplätze) wird nicht zur Zahlung herangezogen
...dann legt der Vermieter eindeutig zu viel auf die Garagennutzer um. Wobei noch zu sagen ist: Oberflächenwassergebühr plus Grundsteuerumlage dürften im Jahr nur ein paar Euro ausmachen. In unserer Gemeinde beträgt die Niederschlagswassergebühr 0,30 Euro pro Jahr und Quadratmeter. Bei einer Garage von etwa 20 Quadratmeter sind das somit sechs Euro jährlich.
Für die 195qm befestigte Grundstücksfläche, auf der sich ausschließlich die Garagen und die Stellplätze befinden, werden insgesamt 214,50 EUR lt. NK-Abrechnung allein an Regenwassergebühr fällig. Umgelegt auf 3 Garagenmieter zahlt also jeder jährlich 71,50 EUR! Der Vermieter berücksichtigt also nicht die Garagengröße (bei 3 Garagen ca. 60qm), sondern die Gesamtfläche des Hofes (also die 195qm).
Da müsste man allein schon die Höhe der Gebührenrechnung hinterfragen. Da wären ja mehr als 1 Euro pro Quadratmeter an Niederschlagsgebühr fällig - das erscheint mir außerordentlich hoch. Nimmt man das Gesamtgrundstück, also die 400 qm, würde es eher passen. Wenn ich es richtig verstehe, müssten von den 195 qm, aber die Kostenanteile für die Stellplätze, die ja für die Garagenmieter nicht nutzbar sind, abgezogen werden.
So wie in Deinem letzten Satz ausgeführt, sehe ich das auch. Hinsichtlich der Gebührensatzung für Regenwasser werde ich mich allerdings noch informieren. Für das Gesamtgrundstück (395qm) wurden 434,50 EUR angesetzt, die ich bis dato auch nicht angezweifelt habe, da die Stadt Leverkusen da ganz gut zulangt :-)
1,03 Euro je Quadratmeter werden in Leverkusen verlangt. Das ist schon sehr heftig.
Dein Rechtsgefühl trügt Dich nicht.
Die Grundsteuer wird in der Regel, wenn die Anlage nicht von vornherein auf verschiedene Eigentümer aufgeteilt ist, als 1 Betrag auf das ganze Grundstück berechnet.
Wenn nun das Grundstück aus einem Mehrfamilienhaus besteht mit einem Hof und Garten die zur gemeinschaftlichen Nutzung gehören, wird in der Regel die Grundsteuer nach m²-Wohnfläche aufgeteilt.
Es ist für den Vermieter nahezu unmöglich, die korrekten Grundsteuerbeträge für einzelne Garagen oder unbebaute Stellplätze heraus zu rechnen.
Beim Niederschlagswasser wurde vermutlich irgendwann genau aufgenommen, welche Flächen, wie stark versiegelt sind. Hier ist eine Aufteilung durchaus möglich.
Bei einem teilweise gewerblich und teilweise zu Wohnzwecken genutztem Grundstück, sollte üblicherweise eine eigene Betriebskostenabrechung für den gewerblichen Teil erstellt werden, denn u. U. fallen auch andere Kosten an, die nur durch den Gewerbebetrieb verursacht werden oder eben nicht durch diesen. Beispiel Müllentsorgung, wenn der Gewerbebetrieb das für sich selbst organisieren muss oder erhöhter Wasserverbrauch durch einen Frisiersalon oder auch eine Bäckerei oder eben die 4 Stellplätze, die dem Betrieb fest zugeordnet sind, egal ob separat gemietet oder nicht.
Die restlichen Betriebskosten sind dann auf die Wohnungen aufzuteilen.
Auch dahin gehend solltest Du die Abrechnung mal prüfen.
Aber beachte immer die Verhältnismäßigkeit: Wenn es um ein paar Euro je Jahr geht, lohnt sich kein Aufstand.
Vielen Dank für die profunde Antwort.
Hinsichtlich der sonstigen Kosten (Wasser, Müll) wird in der NK durchaus nachvollziehbar zwischen Gewerbebetrieb und Wohnungen differenziert. Lediglich beim Posten "Gebäudeversicherung" bin ich mir noch nicht im Klaren, ob diese durch einen Gewerbebetrieb nicht auch höher ist als bei einem Gebäude ausschließlich mit Wohnraum. Hier muss ich noch recherchieren, zumal die Gebäudeversicherung im Vergleich zur Vorjahresabrechnung um 100% !! angestiegen ist. Bei diesem Posten erfolgt jedenfalls keine Differenzierung.
Laut Frage werden, Zitat:
In der Nebenkostenabrechnung werden nunmehr lediglich die 3
Garagenmieter zu gleichen Teilen zur Zahlung von Grundsteuer,
Regenwasserabgabe und Straßenreinigungsgebühr herangezogen.
Somit weder andere Mieter noch die Stellplatznutzer.
.... jetzt verstehe ich. Die anderen Mieter wollen auch Grundsteuer bezahlen und die Garagennutzer schonen.
Ob da wirklich alle mitmachen?
Nein...nur der 4. Mieter, der 4 Stellplätze nutzt, soll sich ebenso beteiligen. Momentan schonen die 3 Garagennutzer den Stellplatznutzer.
Warum soll für Garagen keine Grundsteuer fällig sein? Natürlich ist sie das, selbst wenn die Garagen auf einem separaten Grundstück stehen sollten. Und sobald das Garagendach eine Ableitung des Regenwassers ins Kanalnetz hat, ist Niederschlagswassergebühr fällig.