Nebenkostenabrechnung bei unterjährigem Mieterwechsel

War schon diese Aufteilung falsch, noch dazu mit der pauschalen Zahlung, wird es nun für den Vermieter und für dadurch nicht einfacher.

Grundsätzlich kann man aber ganz pragmatisch so vorgehen:

Hat Euch der frühere Vermieter nachgewiesen, dass er die Grundsteuer für das ganze Jahr bezahlt hatte, wäre diese mit der Pauschale abgegolten, denn der neue Eigentümer kann dann keine Belege über Zahlungen seinerseits vorlegen. Hat der frühere aber nur z. B. die ersten Quartale bezahlt, müßt darf der Nachfolger Euch nun den Rest belasten.

Gleiches gilt im Grunde für alle anderen Kosten bzw. Belege auch. Gab es z. B. für Wasser und Abwasser Abschlagszahlungen, so gelten diese als bezahlt. Ihr habt dann von der Jahresabrechnung der Ver-/Entsorger ausgehend nur das zu zahlen, was zeitanteilig danach anfiel oder was aufgrund der Zählerstände nach dem 24.5. von Euch verbraucht wurde.

So könnt ihr das mit Eurem neuen Vermieter absprechend und normalerweise sollte er damit einverstanden sein.

Ist er damit nicht einverstanden, habt ihr ein Problem. Obwohl ursprünglich eine Pauschalzahlung an den früheren Vermieter geleistet wurde, könnte der neue Vermieter ohne weiteres eine Jahresabrechnung für das ganze Jahr 2014 machen. Ist er gnädig, rechnet er Euch die Zahlung bis 24.5.2014 als pauschale Vorauszahlung auf die Nebenkosten an incl. der Vorauszahlungen, die ihr monatlich sowieso geleistet habt.

Wenn er jedoch auf die Idee kommt, dass er mit der Pauschalzahlung nichts zu tun hat und diese ihn deshalb nicht interessiert, berücksichtigt er diese nicht in der Abrechnung und ihr müßt sie praktisch nochmal zahlen.

Dagegen könnt ihr dann versuchen, zu klagen, aber die Aussichten wären nicht gut.

Also logisch wäre, dass auch die Pauschale des Vorvermieters nur anteilig bis zum Übergang an den neuen Vermieter berechnet wurde!

Der neue Vermieter also ab Übergang dann die Grundsteuer in die Nebenkostenabrechnung aufnimmt.

Erfahrungsgemäß übergeben die Vorvermieter die entsprechenden Unterlagen an den Nachvermieter, damit dieser dann die Abrechnung sauber weiterführen kann!

Danke für eure Antworten.

Dass die unterjährige Abrechnung eigentlich nicht möglich ist war uns klar. Die zeitanteiligrn Abrechnungen wurden so vereinbart und auch eingehalten. Mit dem neuen Vermieter haben wir ein gutes Verhältnis. Werde daher wohl auch mit der anteilig berechneten Grundsteuer leben können.

Bei der Grundsteuer gilt das sog. Stichtagsprinzip und wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. Der Schuldner der Grundsteuer für jeweils ein Kalenderjahr ist sodann derjenige, dem die grundsteuerpflichtige wirtschaftliche Einheit zu Beginn des Kalenderjahres, d.h. am 01. Januar zuzurechnen ist. Das Stichtagsprinzip bedeutet somit, dass Änderungen während des Kalenderjahres sich erst für die Grundsteuer des nächsten Kalenderjahres auswirken können. Im Kaufvertrag kann eine Vereinbarung dahingehend getroffen werden, daß ab dem Datum des Erwerbs die Grundsteuer vom Käufer übernommen wird.

Meine erste Vermutung war erst, dass der neue Vermieter nur die Kosten abrechnen darf, welche er auch selbst getragen hat.

Das ist so nicht korrekt.

Der BGH hat nach folgenden Grundsätzen entschieden:

1. Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, so muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechnen. Nachzahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen. In dem Entscheidungsfall war die klagende Partei zur Abrechnung über die Betriebskosten 1993 verpflichtet, weil sie am Ende des Abrechnungszeitraums 1993 (31.12. 1993) noch Eigentümerin war.

2. Der Veräußerer ist gegenüber dem Mieter nicht berechtigt, eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung zu erstellen. Im Entscheidungsfall ist das Eigentum am 31.3.1994 übergegangen: Gleichwohl wäre eine Abrechnung, die den Zeitraum vom 1.1.1994 bis 31.3. 1994 umfasst, unzulässig.

3. Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgeschlossen, so ist der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet. Im Verhältnis zum Mieter stehen die Nachzahlungsansprüche dem Erwerber zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Erwerber einstehen. Der Erwerber hat einen Anspruch gegenüber dem Veräußerer auf Mitwirkung an der Erstellung der Abrechnung. Zur Erfüllung dieser Mitwirkungspflicht muss der Veräußerer eine Abrechnung betreffend seiner Eigentumszeit erstellen und diese dem Erwerber zuleiten. Der Erwerber muss die Abrechnung sodann in die dem Mieter geschuldete Jahresabrechnung einarbeiten. Ausnahmsweise kann es aber auch genügen, wenn der Veräußerer übersichtlich geordnete und inhaltlich aufbereitete Unterlagen übergibt, sodass der Erwerber in der Lage ist, diese in die Jahresabrechnung einzuarbeiten. Im Entscheidungsfall war die Abrechnung für 1994 also vom Erwerber zu erstellen; der Veräußerer hatte daran mitzuwirken, weil er bis 31.3.1994 Eigentümer war (BGH, Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99, GE2000, 1471 = WuM 2000, 606).

Im Übrigen ist es nicht ganz unwichtig zu wissen, ob der neue Vermieter, der die Grundsteuer zumindest nicht direkt bezahlt hat, diese aber vielleicht an den Verkäufer anteilmäßig für 2014 zurück erstattet hat, also diese dann indirekt doch zahlte!