Muss neuer Eigentümer einer Wohnung Heizkosten des alten zahlen?
Ich kaufte eine Wohnung zur Vermietung im Oktober 2017. Bis Ende August war die Wohnung vermietet. Ich habe die Wohnung leer gekauft, und ab 1.1.2018 neu vermietet.
Nun schickt mir die Hausverwaltung die Hausgeldeinzelabrechnung zu, welche eine Nachzahlung beinhaltet. Ebenso bekam ich von der Heizungsablesefirma eine Rechnung für 1.1.2017 bis 31.12.2017
Ich sehe es nicht ein, für die kompletten Kosten aufzukommen. Die Betriebskostenvorauszahlung bekam ja auch der alte Eigentümer von seinem Vermieter überwiesen.
Soll ich mich jetzt an die Hausverwaltung wenden und sagen, dass ich nur anteilig für die Monate Oktober bis Dezember 2017 zahle? Oder direkt an den alten Eigentümer schreiben?
Was macht man da am besten?
5 Antworten
... also, es wurde gekauft, zuständig ist der, der am Tag der Beschlussfassung im Grundbuch steht. Der ET muss ja auch mit dem alten Mieter abrechnen.
Was hat ein Verwalter damit zu tun?
Entscheidend ist, was im Kaufvertrag zu dem Thema steht. Nicht der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch.
Es kann gut sein, dass die Einnahmen des vorherigen Eigentümers komplett ihm gehören, auch wenn es Betriebskostenvorauszahlungen waren, die ihm sein Mieter bezahlt hat. Für den gleichen Zeitraum hat der vorherige Eigentümer schließlich auch das Hausgeld bezahlt, ohne dass er dafür jetzt eine Abrechnung bekommt.
Wurde die Wohnung nach dem Kauf neu vermietet oder hast du den bisherigen Mieter übernommen?
Wenn es der gleiche Mieter ist, wird dieser von Dir eine Abrechnung fordern und Du wirst diese auf Basis der Hausgeldabrechnung erstellen. Wenn er nachzahlen muss, gehört das Dir, auch wenn vielleicht der überwiegende Betrag der Kosten vom vorherigen Eigentümer bezahlt wurde. Wenn er Geld zurück bekommt, musst Du es zurück bezahlen und kannst es nicht von Deinem Verkäufer verlangen. Du hast dieses Risiko, aber andererseits auch den möglichen Gewinn, mitgekauft.
Anders verhält es sich, wenn es im Kaufvertrag ausdrücklich eine Regelung gibt für die Abrechnung von Hausgeld und Nebenkosten gegenüber dem Vermieter.
dass Nutzen und Lasten mit der Kaufpreiszahlung übergehen.
Das bedeutet im Klartext, dass Dein Verkäufer ab diesem Zeitpunkt mit der Wohnung und allem, was damit zu seiner Zeit war, nichts mehr zu tun hat.
Nur abgesehen von einem Gewährleistungsfall, wie er im Kaufvertrag geregelt ist.
Für Dich bedeutet das:
Du musst auf Basis der Hausgeldabrechnung zwei Betriebskostenabrechnungen machen. Eine für den alten Mieter und eine für den neuen Mieter.
Dein Verkäufer kann die Abrechnung nicht machen, da er die notwendigen Unterlagen nicht hat. Du wiederum brauchst die neue Adresse des ausgezogenen Mieters und die Höhe der insgesamt geleisteten Vorauszahlungen dieses Mieters für 2017. Hast Du darüber keine Unterlagen, empfehle ich Dir, eine Abrechnung zu machen, in der Du alle Kosten von ihm verlangst, die lt. Hausgeldabrechnung für 2017 umlagefähig sind (+Grundsteueranteil). Du wirst sehen, dass er sich sehr schnell melden wird und Dir mitteilen wird, wieviel er bereits vorausbezahlt hat. Außerdem wird er Dir ggf. mitteilen, dass er noch auf Rückzahlung der Kaution wartet, die ihm ebenfalls noch zusteht. Könnte gut sein.
Dafür gibt es wiederum zwei Situationen:
Endete das Mietverhältnis vor dem Nutzen-/Lastenübergang, ist sein Vermieter und nicht Du dafür verantwortlich, die Kaution zurück zu zahlen. Endete hingegen das Mietverhältnis nach dem Nutzen-/Lastenübergang, bist Du auch noch für die Rückzahlung der Kaution verantwortlich. Dazu muss aber der Ex-Mieter nachweisen, dass er eine solche jemals gezahlt hat und in welcher Höhe.
Ob das jetzt zur Klärung beiträgt, kann ich nicht beurteilen, aber eines ist klar: Mit dem Kauf einer Wohnung übernimmt man ggf. auch Risiken und Verpflichtungen, an die man ursprünglich gar nicht gedacht hat. Muss man für etwas zahlen, wofür der Verkäufer verantwortlich war, aber nun nicht mehr ist, ist das nichts anderes als eine Erhöhung des Kaufpreises oder ein zusätzliche Kostenblock, vergleichbar mit Notar-, Gerichts- und Maklergebühren.
... solche ET liebe auch ich, toll!
Du übernimmst beim Kauf alle rechte und Pflichten ab Eintragung Grundbuch. Also sind Rechnung aus der Zeit davor auch vom Vorbesitzer zu übernehmen, sofern nichts anderes im Kaufvertag vereinbart wurde. Wende Dich erstaml an den Vorbesitzer und den Notar . Ist es eine WEG? Dann würde ich auch die Hausverwaltung ansprechen.
Bei einer WEG ist es noch anders, da der frührer Besitzer auch sein bis dahin gezahltes Hausgeld nicht wieder bekommt, du aber das angerechnet bekommst und die Pflichten auch.
Du übernimmst beim Kauf alle rechte und Pflichten ab Eintragung Grundbuch.
Das kann so sein, aber meistens wird ein davon unabhängiger Zeitpunkt festgelegt, da in der Regel nicht vorher gesehen werden kann, wann eine Grundbucheintragung überhaupt erfolgt. Das kann Monate dauern.
Ja, das weiss ich. Eintragung im Grundbuch war im März 2018
Es ist eine WEG.
... und, wer muss jetzt mit dem alten Mieter für 2017 abrechnen?
Der alte ET, denn der stand am 31.12. im Grundbuch?
Und was hat eine WEG damit am Hut?
Der alte Eigentümer hat damit nichts zu tun.
Da ist wohl schlicht der Eigentumsübergang von HV und Ablesefirma nicht wahrgenommen worden. Also beide anschreiben und um eine entsprechend korrigierte Abrechnung bitten. Im Falle der HV ist das eher einfach, bei der Ablesefirma, wenn keine Zwischenablesung stattgefunden hat, etwas Rechenarbeit.
Mit Kauf zum 01.10.17 bist du auch in alle Pflichten eingestiegen. Wenn also deine Hausgeldzahlungen Okt-Dez nicht zur Deckung der in Okt-Dez angefallenen anteiligen Kosten ausreicht, ergibt sich natürlich eine Nachzahlung bzw. Nachzahlungspflicht.
Ich würde 3/12 des fürs Gesamtjahr geforderten Nachzahlung leisten ohne Rechtsanerkenntnis, dann hast du auf der Front erst mal Ruhe.
... oh ein Kenner.
Seit wann soll das so sein und wo steht das im Gesetz, das es alles neu ist?
Du hättest beim Kauf der Wohnung darauf achten müssen, dass sie lastenfrei ist. Das gilt auch für ausstehende Rechnungen. Du kannst zwar versuchen, diese Kosten vom Vorbesitzer einzufordern, aber wenn er sich stur stellt, musst du ihn verklagen. Mit dem entsprechenden Prozessrisiko.
Also lastenfrei war die Wohnung in jedem Fall beim Kauf. Sicher werde ich mich nicht mit dem alten Eigentümer anlegen.
mE ist die Hauverwaltung dazu verpflichtet mir zwei Hausgeldabrechnungen für 2017 zu erstellen, oder? Auch der alte Mieter muss ja eine korrekte Nebenkostenabrechnung bekommen (vom vorherigen Eigentümer)
ok. Ganz normaler Kaufvertrag, in dem geregelt ist, dass Nutzen und Lasten mit der Kaufpreiszahlung übergehen.
Der Mieter ist ein neuer. Trotzdem bin ich der Ansicht, dass es nicht sein kann dass ich jetzt dafür zahlen muss, wenn der alte Mieter des alten Eigentümers viel geheizt hat.
verkauft wurde die Wohnung "leer" als der Mieter ja schon ausgezogen ist.