Mit 20 ins Immobilien Geschäft einsteigen?

Was für ein Gehalt stellst du dir denn vor, von dem du 30.000 EUR zzgl. Zinsen im Jahr zurückzahlen willst? Das sind mtl. knapp EUR 3.000. Zudem kostet eine Wohnung auch noch etwas nebenbei. 

Ich halte deine Rechnung sehr ungenau und unrealistisch.

Zu den Erwerbskosten kommen Nebenkosten hinzu. Mit +10% kannst du da ungefähr rechnen.

30% Eigenkapital von 85.000€? Du bräuchtest um die 70.000€ von der Bank. Mal dahin gestellt, ob du die dann überhaupt bekommst.

70.000€ in 3 Jahren zurückzahlen? Etwa 1.900€ pro Monat. Darauf kommen Zinsen, Nebenkosten der Immobilie, etc. Wie viel glaubst du, wirst du dann Netto verdienen? Mietausfälle? Reparaturen?

Halte dieses Szenario, ohne weitere Informationen, für unrealistisch.

Ich will eine rund 24 m² große Wohnung in der Innenstadt kaufen. Dies ist aufgrund der Größe vorallem an Studenten gerichtet.

Das ist nicht die beste Idee. Ein Mieterwechsel ist immer mit einem Aufwand und Kosten verbunden. Bei Studenten kommt soetwas vergleichsweise häufig vor und schmälert so die Rendite.

In 3 Jahren. Bei ca. 30.000€ wären dass ungefähr 1800€ im Monat + sonstige Ausgaben und deiner eigenen Miete. Hast du so gerechnet? Dass du diesen 85.000€ noch Erwerbskosten von ungefähr 10.000€ hinzu kommen ist dir bewusst? Und wo kann man eine so günstige Wohnung kaufen aber 400€ kalt verlangen? Gibt es eine Hausverwaltung die auch Geld kostet?

Mit 20 bin ich fähig die gewünschten 30% Anzahlung an die Bank zu zahlen.

Zur Selbsnutzung?

Wenn du diese vermieten willst, brauchst du ggf. nichtmal soviel EK. 10% zzgl. Kaufnebenkosten reichen zumeist, wenn die Bonität und das Einkommen passen.

Ich suche explizit den Rat eines Experten.

Das Ankaufen einer Immobilie ist ein langwieriger Prozess, da man vorher viele Faktoren checken sollte bevor man kauft und sich auf keine Kompromisse oder Abkürzungen einlassen sollte:

1. Wie ist die Lage? Mirko- und Makro?
2. Wie ist das Verhältnis der Anzahl Mieter in der Region zu der Anzahl Wohnungen? Dies hat Einfluss auf Risiken nach Leerstand, behinderten Mietern und allg. Wertentwicklung.
3. Wie ist die Demographie?
4. Welche Substanz hat das Gebäude? Wie alt sind Dinge, die bei einer Renovierung ekelhaft teuer wären (Heizung, Dach). Bei ETW auch wie sieht die Instandhaltungsrücklage aus?
5. Wie energieeffizient ist das Gebäude?
6. Ist das Gebäude voll verwaltet? Denn als Vermieter will ich keine Arbeit an dem Ding haben, ich will auch nicht, dass der Mieter mich anruft. Wenn ich Arbeit mit einer Immobilie habe ist sie kein passives Einkommen mehr.

Ich lehne in Kooperation mit meinem Experten für den Immo-Vertrieb etwa 60% der uns angebotenen Objekte ab, weil irgendetwas uns nicht zusagt und wir unseren Kunden als Käufern von Anlageobjekten keine Topqualität garantieren könnten.

Ein guter Ruf ist aber mehr wert als eine Durchschnittsimmobilie mehr oder weniger im Portfolio.

Tipp von mir: Sei sparsam bei Ein-Zimmer-Buden. Die besten Renditen macht man tendenziell mit 2-3 Zimmer Wohnungen zwischen 40 und 100 m².

Ist sie kleiner wird das den Kreis potenzieller Mieter ziemlich einschränken und deine Absatzmöglichkeiten schmählern, bei größeren Wohnungen ebenso, da diese meist nur für Familien mit 2+ Kindern interessant sind. Erinnere dich, dass ich den Faktor Demographie oben aufgeführt hatte.

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Es gibt sehr viele interessante Bücher und auch ein paar YouTube Kanäle wo das Thema vertieft wird, da solltest du mal jeden Tag 1 Stunde oder mehr mit verbringen.