Mietaufhebungsvertrag: Angemessene Höhe der Abfindung?
Hallo,
Ich wohne mit meiner Familie in einem Reihenhaus seit 25 Jahren zur Miete. Nun möchte der Eigentümer verkaufen und der Makler hat uns gegenüber schon angefragt, ob wir prinzipiell zu einem Mietaufhebungsvertrag bereit wären, da wir 9 Monate Kündigungsfrist haben und die Immobilie so nur schwer zu verkaufen wäre (keine klassische Kapitalanlage). Nun meine Frage: Welche Abfindungshöhe ist hier angemessen? Wir wohnen wie gesagt bereits seit 25 Jahren hier und das ist schon etwas anderes emotional betrachtet. Außerdem ist hier der Wohnungsmarkt eher angespannt und wir brauchen dann zwei Wohnungen, in denen Katzen erlaubt sind. Da meine Schwester dann ausziehen würde, hätten wir zweimal die Kosten für Möbeltransporte sowie zweimal ggf. Maklercourtage zu zahlen. Ebenso müssen ggf. in den neuen Wohnungen Renovierungen vorgenommen werden oder eine Abschlagszahlung für die Küche wird nötig sein. Dazu kommen sowieso Kosten für die Ummeldungen und die Kautionen.
Im Gegenzug würden wir das Haus aber auch gerne besenrein verlassen, was so allerdings auch im Mietvertrag festgehalten ist. Lediglich Schönheitsreparaturen sind vorgeschrieben in bestimmten Abständen, aber der Vermieter weiß ja nicht, wann wir gestrichen haben.
Deshalb: Was wäre hier eine angemessene Abfindung? Möchten nicht unverschämt wirken, aber ausziehen möchten wir eigentlich nicht und es kommen ja einige Kosten auf uns zu. Wollen uns aber auch nicht "unter Wert" vertreiben lassen.
Viele Grüße
4 Antworten
Ihr Kosten interessieren niemanden, weder den Makler noch den Verkäufer.
Es gibt für den Verkäufer keinen ersichtlichen Grund, Ihr langjähriges Mietverhältnis zu kündigen.
Soweit gilt, dass bei einem Verkauf das bestehende Mietverhältnis vom Käufer zu übernehmen wäre.
Sie brauchen nach Ihrer Schilderung aufgrud der beosnderen Umstände evtl. viel Zeit, eine passende neue Bleibe zu finden.
Der Käufer könnte bei begründetem Eigenbedargf das Mietverhältnis dann mit einer Frist von 9 oder je nach Altvertrag 12 Monten kündigen; vorher berührt Sie das Ganze nicht.
Die Interssenslage allerdings ist auf Verkäufer wie Maklererseite gleich hoch.
Dem Verkäufer fließt ohne die Belastung "Mietverhältnis" der Kaufpreis vermutlich etwas schneller und ohne Kürzung zu; geliches gilt für den Provisionshunger des Maklers, den der mit weniger Werbeaufwand stillen könnte.
Nach eigener langjähriger Erfahrung von mehr als 25 Jahren, hat es sich für den Verkäufer stets ausgezahlt, dem Mieter für den Fall der Herausgabe des besenrein geräumten Hauses innerhalb von 14 Tagen z.B. € 8.000 zu bieten, nach 4 Wochen € 4.000, nach 6 Wochen 1.000 und danach, völlig gleichgültig wann und ob - € "0"!
Die Geschwindigkeit ist danach entweder sehr hoch oder man läßt die Dinge wie sie sind.
Weshalb da Aufregung hüben wie drüben verursachen, wenn das Mietrecht doch nicht umsonst geschaffen wurde!?!
Sollten Sie jedoch auf Seiten des verkäufers Probleme wittern, die über den mtl. Empfang der Regelmietleistungen deutlich hinausgehen, dann wären Sie "am Drücker"; nur davon schreiben Sie nichts.
Einige gute Antworten hast Du schon bekommen.
Hier noch meine Meinung:
Die "harten" Faktoren haben viele schon genannt, wie Umzugskosten, Umstände etc.
Der "weiche" Faktor, dass ihr gerne in der Wohngegend und in dem Haus wohnt, wurde noch nicht erwähnt. Das stellt auch einen erheblichen Wert dar.
Überlegt doch mal, wie gerne ihr hier wohnen bleiben möchtet und schätzt mal ab, wie hoch die Summe sein müßte, damit ihr Euch von was anderem überzeugen lassen könntet.
Irgendwo schreibst Du:
Da der angepeilte Kaufpreis bei 300.000 liegt und das nicht zu zahlen ist
Das mit dem Kauf des Hauses würde ich nicht ganz ausschließen. Überlege dazu mal folgendes:
Der angepeilte Preis liegt bei 300000 € und der Verkäufer bzw. Makler wissen jetzt schon, dass dieser Preis nicht zu erzielen ist, wenn das Haus vermietet verkauft wird, wobei ein Käufer, der selbst einziehen will, ganz andere Chancen hätte, Euch los zu werden. Mal angenommen, es findet sich ein Käufer, der das Haus samt Euch als Mieter für 250000 kaufen würde. Dann würdet ihr also eine Einbuße von 50000 € verursachen. Der Käufer kündigt Euch danach auf Eigenbedarf und nach einem Jahr müßt ihr raus, ohne dass ihr auch nur einen Cent dazu bekommt. Im Gegenteil, es entstehen Euch hohe Kosten für den Umzug mit allem drum und dran.
Nach diesen Überlegungen wäre es allemal besser, eine Abfindung in Höhe von 50000 € zu kassieren, als am Ende leer auszugehen. Der Makler und der Verkäufer hätten nur dann einen Vorteil durch Euren Auszug, wenn die an Euch zu zahlende Abfindung deutlich darunter liegt. Mit 50000 mal anfangen und sich dann auf 30000 € zu einigen, wäre doch gar nicht so verkehrt, oder?
Kauf?
Rechnet doch mal mit 300000 € incl. Maklercourtage und Grunderwerbssteuer. Kaufpreis somit entsprechend niedriger. Um 300000 € voll zu finanzieren, braucht ihr bei 2 % Zins und 2 % anf. Tilgung rund 12000 € pro Jahr bzw. 1000 € pro Monat.
Da stellt sich doch nur die Frage wieviel Miete ihr monatlich zu bezahlen habt und ob nicht schon die Einsparung der Miete den größten Teil dieser Summe abdeckt. Habt ihr darüber hinaus noch Spielraum, um etwas für die Altersvorsorge zur Seite zu legen, könnte das genau der Betrag sein, der notwendig ist, um eine evtl. Lücke zu decken. Falls ihr dann noch etwas Eigenkapital habt, wäre das doch gut machbar, oder?
Auch das für einen evtl. notwendigen Umzug notwendige Geld könnte man besser in die Finanzierung eines Kaufs stecken.
Wenn ihr nicht ausziehen möchtet, warum macht ihr dem Vermieter nicht selbst ein Angebot und bemüht euch ihm das Haus abzukaufen?
Was wären Sie denn ggfs. bereit zu zahlen? - So ganz ohne Makler? Schon mal mit dem Verkäufer verhandelt?
Die in Eurem alten Mietvertrag stehenden starren Renovierungsabstände sind so nicht mehr gültig - also werdet Ihr auch nicht renovieren müssen:
Außerdem dürfte Euer Altvertrag noch eine Kündigungsfrist von 12 Monaten haben: https://www.mieterbund.de/index.php?id=466
Zudem berechtigt ihn der Hausverkauf nicht zu einer Kündigung. Während ein Aufhebungsvertrag für ihn bedeutet, dass er einen deutlich besseren Preis erzielen kann.
Als Denkansatz:
http://www.frag-einen-anwalt.de/Hoehe-der-Abfindung-bei-Mietaufhebungsvertrag--f6147.html
Hierbei möchte ich nur auf die Steuerfreiheit hinweisen.
Steuerfrei: Die Höhe der Abfindung kann von den Parteien frei ausgehandelt werden. In einem vom BFH zu entscheidenden Fall hatte der Mieter eine Abfindung erhalten, die er nach Meinung des Finanzamtes als Einkommen versteuern sollte.
Der BFH hat dieser Auffassung widersprochen und entschieden, dass es sich bei dem Besitzrecht des Mieters um ein besonders geschütztes vermögenswertes Recht handelt und die Abfindung als Gegenleistung für die Aufgabe dieses Rechts gezahlt wird, so dass lediglich eine sog. Vermögensumschichtung vorliegt, die nicht steuerpflichtig ist (BFH, Urteil vom 14.9.2000, Az.: IX R 89/95, DStZ 2000, 453).
Da der angepeilte Kaufpreis bei 300.000 liegt und das nicht zu zahlen ist