Kosten für Grundstückskauf und Hausbau bei Freiberufler absetzbar?
Ich bin Freiberufler und arbeite ausschließlich Zuhause. Ich habe mein Büro und mein Atelier in der gemieteten Privatwohnung und Lagerfläche in der Garage. Nun möchte ich ein Grundstück kaufen und ein Einfamilienhaus darauf bauen. Natürlich wieder mit Büro und Atelier drin sowie Lagerflächen auf dem Grundstück. Kann ich die Kosten für den Makler, den Grundstückkauf und den Hausbau prozentual für die beruflich genutzten Räume und Grundstücksflächen absetzen?
7 Antworten
Am geschicktesten wäre dann beim Bau die freiberuflich genutzten Räume sauber zu teilen, machst Du das jedoch nicht, dann wären die Aufwendungen für die Herstellung und Unterhaltung des Ateliers und Lagers Betriebsausgabe, dass Büro wäre aber nur ein häusliches Arbeitszimmer und die Kostendeckelung würde greifen.
Stellen die beruflichen Räume jedoch eine Einheit dar, hast Du diese Probleme nicht. Du kannst die Baukosten anteilig abschreiben. Die Maklerkosten gehören zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens, da der Makler ja nur ein Grundstück beschafft. Die Kosten für Grund und Boden werden gar nicht abgeschrieben, da Grund und Boden keinem Wertverlust unterliegt.
Der Grund und Boden, der jedoch auf die betrieblichen Räumen entfällt, wird bei Dir Betriebsvermögen, das führt dazu, dass der Unterschied zwischen einem evtl. Verkauf und der Anschaffung zu einem betrieblichen Gewinn oder Verlust führt.
Je nachdem ob Du umsatzsteuerpflichtige Einnahmen erzielst, würd ich Dir die Konsultation eines Steuerberaters empfehlen, da Du dort eine Komplettberatung erhältst.
"Im Prinzip ja". Aber die Kosten für das Grundstück, also den nackten Grund und Boden und die dazu gehorenden Nebenkosten, als Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungen und Maklerkosten für die Vermittlung des Grundstücks, sind nicht abziehbar, auch nicht im Rahmen der Abschreibung, weil der Grund und Boden nach allgemeiner Auffassung keinen Wertverlust erleidet. Für die Herstellungskosten des Gebäudes kannst Du die anteilige Abschreibung geltend machen. Dieser Teil des Gebäudes wird dann aber Betriebsvermögen, und bei einem späteren Verkauf ist dann die Differenz zwischen dem durch Abschreibung geminderten Buchwert und dem anteiligen Veräußerungserlös einkommensteuerpflichtig. Eine Frage: Bist Du verheiratet? Kann dann Deine Frau das Grundstück kaufen und bebauen und den betrieblich genutzten Teil an Dich vermieten? Dann erreicht Ihr denselben Zweck, und bei einem späteren Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist fällt keine Steuer an.
Der anteilige Grund und Boden kann zwar nicht abgeschrieben werden, wird aber auch Betriebsvermögen.
Ja, kannst Du. Und wenn Du dann das Gewerbe aufgibst, hast Du Höllengewinne aus der Entnahme des Hauses aus dem Betriebsvermögen, das wird dann also richtig teuer.
Wieso hat man als Freiberufler eigentlich keinen Steuerberater, mit dem man solche Dinge besprechen kann? Das geht hier doch um richtig viel Geld - da kannst Du doch nicht bei der Beratung sparen...
Du gehst also davon aus, daß er seine berufliche Tätigkeit bis über den Tod hinaus ausführt und daher niemals stille Reserven auflösen muß - ist ja interessant. Und auch für einen Freiberufler gelten diese Bestimmungen, bitte entschuldige, daß ich da Begriffe vermischt habe, die nichts miteinander zu tun haben. Und aus seiner Fragestellung ist nicht zu entnehmen, daß er sich überhaupt Gedanken über die Entnahme aus dem Betriebsvermögen gemacht hat - also wieso sollte ich dann großartig darauf eingehen?
Im übrigen vermisse ich neben Deinen ganzen Kommentaren eine hilfreiche Antwort von Dir - aber die hast Du vermutlich nicht zu bieten...
Entweder Du kannst es prozentual abschreiben, oder aber Du setzt jährlich eine kalkulatorische Miete ab. Sprich mal mit Deinem Steuerberater, was für Dich die günstigste Alternative wäre.
So, wie du es darstellst, kommt für dich der Abzug der Kosten im Rahmen des häuslichen Arbeitszimmers in Frage. Die Aufwendungen für den anteiligen Kauf-/Herstellungspreis kannst du dann über die jährliche Abschreibung geltend machen.
Wende dich an einen Steuerberater, ob es da nicht noch günstigere Gestaltungsmöglichkeiten gibt. Das solltest du aber abklären, bevor Verträge abgeschlossen sind.
Wieso soll er ein Gewerbe aufgeben? Er hat doch gar keins, sondern ist Freiberufler, wie du im nächsten Absatz selbst schreibst.
Und wieso gehst du von einem Höllengewinn aus, du kennst doch das Haus gar nicht, das er bauen will. Nach meiner Erfahrung ist nämlich ein Haus, sobald es gebaut ist, sofort schon nur noch 70 - 80 % der Baukosten wert - also der optimale Zeitpunkt, es zeitnah wieder aus dem Betriebsvermögen zu nehmen.