Immo Kaufvertrag - Abtretung üblich?
Hallo,
Wir sind gerade im Begriff eine Wohnung zu kaufen, und sind verunsichert über einen Paragraphen im Kaufvertrag, bei dem es um die Maklerprovision des Verkäufers und offene Beträge des Verkäufers bei der Verwaltung geht. Wenn ich das richtig verstehe, möchte sich der Makler zusichern lassen, dass die Provision sowie Zahlungsrückstände der Verkäufer im Zweifel durch uns beglichen werden müssen - im Zweifel auch, wenn der Kauf aus irgendeinem Grund storniert werden muss.
Es ist völlig klar, dass unser Anteil (Käuferanteil) an den Makler gezahlt wird. Ich kann jedoch nicht nachvollziehen, warum wir als Käufer auch noch für den Verkäuferanteil einstehen sollen. Ebenso besteht der Makler darauf, dass die Provision nicht zurückzahlbar ist, sollte der Kauf doch nicht zustandekommen. Könnten da auch noch Gläubiger von denen wir nichts wissen auf uns zukommen, bzw. die Hausverwaltung noch weitere unbekannte Posten auf uns abwälzen? Ist das ein gebräuchlicher Vertragsbestandteil?
Nachfolgend der passus aus dem Vertrag.
Vielen Dank für Eure Meinung
Soweit ein Gläubiger die Lastenfreistellung von Ablösungszahlungen abhängig macht, ist der Verkäufer verpflichtet, die Verbindlichkeiten zurückzuführen. Er beauftragt den Käufer, die Ablösung in Anrechnung auf den Kaufpreis vorzunehmen. Zahlung an sich selbst kann der Verkäufer insoweit nicht verlangen.
Weiterhin sind vorab aus dem Kaufpreis die den Verkäufer betreffenden Maklerkosten bei der XYZ Immobilien GmbH in Höhe von 9999,99 € auf deren Konto Nr. XYZ, sowie die vom Hausverwalter noch mitzuteilenden Wohngeldrückstände auf ein vom dem Hausverwalter noch anzugebendes Konto zu zahlen. Der Verkäufer tritt insoweit seinen Kaufpreisanspruch an die XYZ Immobilien GmbH sowie an die Wohnungseigentümergemeinschaft ab.
Diese Abtretungen werden hiermit offen gelegt. Der Käufer hat von den vorstehenden Abtretungen Kenntnis erlangt und ist mit den Abtretungen einverstanden. Dem Käufer ist bekannt, dass er mit schuldbefreiender Wirkung die entsprechenden Beträge nur noch an den jeweiligen Abtretungsempfänger bezahlen kann.
Der Verkäufer erklärt, dass der vorstehend vereinbarte Kaufpreis zur Ablösung der bestehenden Darlehensverbindlichkeiten und der aus dem Kaufpreis abgetreten Teilbeträge ausreicht.
.... Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass dem Makler aus diesem Vertrag ein selbständiger Anspruch gegen Käufer und Verkäufer auf Zahlung der jeweiligen Provision zustehen soll. Insoweit wird ausdrücklich ein echter Vertrag zu Gunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB abgeschlossen. Der Makler soll eine Kopie der Vertragsurkunde erhalten.
2 Antworten
In diesem Fall rate ich grundsätzlich zur Abwicklung über ein Notar-Anderkonto. Das ist mittlerweile nicht mehr so üblich, aber empfehlenswert. Der Notar bekommt auf ein Konto den Kaufpreis gezahlt und verteilt diesen dann auch. Gleichzeitig ist er aber auch in der Haftung und muss sich sorgfältig um die Abwicklung kümmern.
Weigert sich der Notar, dann müssen Sie als Käufer folgendes prüfen :
Reicht der vereinbarte Kaufpreis aus, um die abgetretenen Maklerkosten, die Rückstände bei der Hausverwaltung und das möglicherweise bestehende Darlehen bei der Bank zurückzuzahlen ? Falls nicht, gibt es nämlich ein größeres Problem.
Ich möchte hier niemanden unnötig aufregen, es ist schon üblich, dass die Ansprüche des Maklers und auch offene Posten der Verwaltung mit einem Kaufpreis verrechnet werden. Der Vermerk in der Urkunde "Der Verkäufer erkklärt, dass der vorstehend vereinbarte Kaufpreis zur Ablösung der bestehenden Darlehensverpflichtungen und der aus dem Kaufpreis abgetretenen Teilbeträge ausreicht" kann stimmen - muss aber nicht. Also kontrollieren.
WEIL : Im schlimmsten Fall hätten Sie den schwarzen Peter. Wenn jemand sein Eigentum verkauft und es sich dabei um sein größtes wirtschaftliches Gut handelt, ist der Käufer in der Pflicht, wenn der Kaufpreis zur Ablösung der benannten Schulden nicht ausreicht. D. h. der Käufer zahlt die Rückstände bei der Hausverwaltung und auch den Makler. Die Bank hat eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen und wird der Löschung nur zustimmen, wenn ihre Forderung auch bedient wird.
Wenn der vereinbarte Kaufpreis ausreicht, um die Bank abzulösen, den Makler zu bezahlen und die Rückstände bei der Hausverwaltung auszugleichen, ist alles in Ordnung und Sie können beruhigt kaufen. Reicht der Gesamtbetrag nicht - kann so nicht gekauft werden. Dann müßte geklärt werden, wer auf wieviel verzichtet, damit Sie nicht über den Kaufpreis hinaus noch zahlen müssen.
PONDUS - Cornelia Melcher
sowie die vom Hausverwalter noch mitzuteilenden Wohngeldrückstände auf ein vom dem Hausverwalter noch anzugebendes Konto zu zahlen. Der Verkäufer tritt insoweit seinen Kaufpreisanspruch an die XYZ Immobilien GmbH sowie an die Wohnungseigentümergemeinschaft ab.
Das gehört in den notariellen Kaufvertrag keinesfalls rein; der Rest schützt Sie selber, indem Sie die Restverbindlichekeiten des Verkäufers bei der Bank ablösen dürfen, ohne dass der Verkäufer die "Nase an das Geld bekommt"! Der Notar wird übrigens voher klären, ob der Kaufpreis dafür ausreichend erscheint. Ist das nicht der Fall, so wird er in den Kaufvertrag eine Hinterlegungsklausel aufnehmen, die Sie wiederum schützt, indem der Kaufpreis erst dann vom Notar fällig gestellt wird, wenn ein evtl. erforderlicher Differenzbetrag vom Verkäufer vorab auf Notaranderkonto hinterlegt wurde. Fall Sie dazu noch Fragen haben, schauen Sie in Ihre "Freundschaftsbox!