Hallo an alle Baurechtexperten, was bedeutet eine Abstandsbaulast?

Nun der Begriff Abstandsbaulast kann zwei Bedeutungen haben. Ich bin mir nicht sicher ob es beide in den anderen Bundesländern auch gibt, allerdings sind alle Bauordnungen anhand einer Musterbauordnung entstanden, von daher sollten diese Dinge nicht zu sehr voneinander abweichen. Was ich hier erkläre ist nur beim Bayerischen Baurecht sicher. Die Bauordnungen der anderen Bundesländer kenne ich nicht.

Bei uns ist es jedenfalls so:

Es gibt die Abweichung von den Abstandsflächen und die Übernahme von Abstandsflächen.

Die Abweichung von Abstandsflächen nach Art. 63 BayBO i.Vm. Art. 6 BayBO bedeutet, dass man für einen bestimmten Teil des Gebäudes die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen ignoriert. Dieser Abweichung muss der betroffene Nachbar zustimmen, da er sein eigenes Recht auf Abstand einschränkt. Abstandsflächenrecht ist Nachbar schützendes Recht. Somit darf daran ohne die Zustimmung des Nachbarn nichts daran gerüttelt werden. Stimmst du einer Abweichung zu, sagst du nur, dass wir der Abstand egal ist. Gleiche Abweichung kann auch eine Abweichung von den Brandschutzvorschriften enthalten, um so Fenster auf der Grenze zu erlauben.

Was du schilderst ist aber wohl eher eine Abstandsflächenübernahme. Mit dieser Erklärung wird tatsächlich die Grenze fiktiv verschoben. Unterschreibst du eine solche Vereinbarung, erklärst du, dass du in dem bezeichneten Bereich, also mind. 3 Meter bis zur Hauswand deines Nachbarn, keine abstandsflächenpflichtigen Gebäude bauen wirst und selbst keine Abstandsflächen in diesen Bereich fallen lassen wirst.

Im Umkehrschluss heißt das, dass eine solche Übernahme nur möglich ist, wenn nicht bereits Abstandsflächen in diesen Bereich fallen oder gar abstandsflächenpflichtige Gebäude dort stehen.

Was bedeutet das konkret?
Das bedeutet, dass du in diesem Bereich lediglich abstandsflächenfreie Nebengebäude errichten darfst, wie z.B. ein Gartenschuppen oder eine Garage (soweit sie unter den Art. 6 Abs. 9 BayBO fallen). Solltest du einmal dein Grundstück verkaufen wollen, kann man dies durchaus als eine Wertminderung betrachten, da dieser Bereich nicht mehr bebaubar ist, selbst wenn es Innenstadtbereich ist und grunsätzlich baubare Fläche darstellt. Wird es einmal dazu kommen, dass du selbst an deinem Haus anbauen oder es ganz neu errichten willst, musst du immer diese 3m Abstand zusätzlich zu deiner Grenze einhalten. Somit muss das Gebäude mindestens 6 Meter von der Grenze stehen. Ist dein Gebäude an dieser Seite jedoch höher als 6 Meter (z.B. bei einem Giebel), kannst du das Haus nicht mehr an die gleiche Stelle setzen. Abstandsfläche ist in der Regel die halbe Höhe, jedoch mindestens 3 Meter.
In dieser Abstandsflächenübernahme ist automatisch auch der Brandschutzabstand von 2,5 Meter enthalten. Das bedeutet, dass er keine Brandschutzmauer auf der Grenze errichten muss und z.B. dünnere Steine und sogar Fenster einziehen darf. Dieser Abstand besagt weiterhin, dass auf dem belasteten (also deinem Grundstück) keine Brandschutzabstände innerhalb der 2,5 Meter fallen dürfen und keine Gebäude errichtet werden dürfen, die selbst Brandschutzabstand benötigen. Im Normalfall decken sich diese Gebäude mit den einfachen Grenzgebäuden. Beim Brandschutz kenne ich mich aber nicht soooo gut aus, könnte auch Ausnahmen geben.

Ich könnte jetzt noch weiter ins Detail gehen, aber ich glaube das sprengt den Rahmen. Eine Abstandsflächenübernahmeerklärung ist keine Sache, die man unüberlegt unterschreiben sollte. Damit belastet man sein Grundstück und schrenkt seine zukünftige Bauaktivität ein. Es gibt jedoch Gebäude, die man innerhalb einer solchen Übernahme errichten darf. Jedoch schließen sich alle Gebäude mit Aufenthaltsräumen automatisch aus.