Großer Riss in Eigentumswohnung-Außenwand, Innenseite - wer zahlt?
Hallo,
in unserer sanierungsbedürftigen Eigentumswohnung haben wir bei Entfernung der alten Tapeten einen ca. 5cm breiten Riss im Mauerwerk einer Außenwand (Fenster) entdeckt. Der Riss ist so bedeutend, dass der Rahmen um das Fenster ein Stück abgesackt ist. Ich habe gelesen, dass Außen- und tragende Wände Gemeinschaftseigentum sind und dementsprechend die Gemeinschaft für die Instandhaltung zuständig ist.
Stimmt das?
Wir haben die Wohnung kürzlich gekauft. Der Statiker meinte, dass der Riss abgestützt werden muss. Weiterhin sagte er, dass bei der Fassadensanierung und dem Einbau der neuen Fenster (2007) so ein Riss auf jeden Fall hätte bemängelt und repariert werden müssen. Da er nur notdürftig verputzt wurde, sprach er von "der wurde versteckt". Von außen ist nur zu erkennen, dass eine ca. 40cm breite Stelle unter der Farbe bearbeitet wurde.
Meine Befürchtung ist jetzt, dass wir auf den Kosten sitzen bleiben, weil der Riss nur auf der Innenseite der Mauer ersichtlich ist. Er geht bis ca. 30cm in die Wand hinein. Andererseits wurde offensichtlich bei den Bauarbeiten vorher geschlampt.
Kennt sich da jemand aus?
Vielen Dank!
6 Antworten
Da es sich hier um wohl eine tragende Wand handelt, zählt sie zweifellos zum Gemeinschaftseigentum, selbst wenn die TE diesbezüglich nichts aussagt oder abweichend (und m.E. rechtsirrig) Sondereigentum konstruieren wollte. Da der Schaden erheblichj und zudem am Rohmauerwerk auftritt, kann sich die WEG hier nicht aus der Verantwortung stehlen. Hingegen wären Putz etc. im Innenbereich Sondereigentum. Siehe dazu u.a. BayObLG NJW-RR 1994, 598, als entsprechende zitierfähige Grundlage. Der Anwalt der WEG sollte dies aber wissen.
Wir haben die Wohnung kürzlich gekauft.
Dann würde ich unverzüglich einen Anwalt einschalten, da es sich hier um einen verdeckten Mangel, wenn nicht sogar in Tateinheit mit Betrug handelt.
Der Statiker meinte, dass der Riss abgestützt werden muss.
Sauber. Immerhin habt ihr bereits einen Statiker beauftragt. Ich würde zudem einen vereidigten Sachverständigen hinzuziehen, weil zunächst nämlich - vor allen Instandsetzungsarbeiten - ein Gutachten angefertigt und vor allem (!) die Ursache des Schadens festgestellt werden muss. Denn so ein massiver Riss bildet sich weder über Nacht, noch ist er auf simple fehlerhafte Ausführung zurückzuführen. Damit Hohlblockziegel in dieser Dimensioniserung einfach durchbrechen, muss ein enormer Druck bzw. eine enorme Spannung anliegen - was nur entweder durch einen Senkungsschaden insgesamt, oder überproportionalen Druck vom OG her (Deckenanbindung) erfolgen kann. Liegt dieses Objekt zufällig in Hanglage?
Weiterhin sagte er, dass bei der Fassadensanierung und dem Einbau der neuen Fenster (2007) so ein Riss auf jeden Fall hätte bemängelt und repariert werden müssen.
Allerdings.
Da er nur notdürftig verputzt wurde, sprach er von "der wurde versteckt". Von außen ist nur zu erkennen, dass eine ca. 40cm breite Stelle unter der Farbe bearbeitet wurde.
Und genau deswegen solltet ihr einen Anwalt einschalten.
Meine Befürchtung ist jetzt, dass wir auf den Kosten sitzen bleiben, weil der Riss nur auf der Innenseite der Mauer ersichtlich ist.
Ich sehe hier seitens der WEG keine Rechtsgrundlage, eine Sanierung auf Kosten der WEG abzuwehren.
Er geht bis ca. 30cm in die Wand hinein.
Wie dick ist die Wand denn insgesamt? Eine Wandstärke mit deutlich > 36,5 cm wäre - sofern es sich nicht um einen massiven Altbau (BJ vor ca. 1920) hahdelte, ziemlich ungewöhnlich.
Das Gebäude ist tatsächlich vor 1920 erbaut und die Außenwände sind sicher 50cm dick.
Ja, das passt. Ich sitze selbst im EG im Büro unseres Hauses BJ 1906, und die Wände sind über 60cm dick (Staffelbauordnung).
Wir wollen eigentlich niemanden verklagen, da der Kaufprozess auch noch nicht abgeschlossen ist und wir die Wohnung wirklich gerne kaufen möchten.
Gut, dann verständigt Euch gemeinsam mit dem Verkäufer auf das weitere Vorgehen.
Das Haus ist ein Eckgebäude und das Gelände ist leicht abschüssig an der Stelle, außerdem fließt auch ein kleiner Kanal, ca. 5m Breite, etwa 15m entfernt vom Haus.
Das dürfte irrelevant sein, wenn es nicht in den darüberliegenden Geschossen Senkungsschäden gibt.
Gut möglich, dass es ein alter SChaden ist, da in dem Eckzimmer weitere Risse in den Wänden sind, die aber von dem beauftragten Statiker als unbedenklich bewertet wurden. Er vermutete auch Gründe wie Kriegsschaden o. ä.
Das ist natürlich gut möglich. Ob es am Haus oder in der unmittelbaren Nachbarschaft Bombenschäden gegeben hat, lässt sich u.U. durch Einblick in die Archive / Grundbuchamt respektive durch Nachfragen bei den Alteingesessenen herausfinden. Da der Schaden aber erheblich ist, sollte hier nach meiner Ansicht das gesamte Gebäude genauer untersucht weren.
Die Ziegel selbst sind intakt.
Das sieht auf dem Bild aber nicht so aus. Jedenfalls viel Glück.
Wenn er schon 2007 bekannt war hätte das beim Erwerb der Wohnung dir mitgeteilt werden müssen.
Schon dadurch, dass er nur "Provisorisch gepflickt" wurde und danach die Wohnung zum Verkauf angeboten wurde, sollte schon Betrogen werden.
Am besten nimmst du dir einen Anwalt zwecks Kaufvertrag Rückgängig machen. Oder zu mindestens die Baukosten zu übernehmen, wenn du in der Wohnung bleiben willst.
Ich gehe mal davon aus, dass du die Wohnung nicht gekauft hättest, währe dir ein so großer Baumängel bekannt gewesen?
lg
Hallo, danke für die Antwort! Ich hätte wahrscheinlich zumindest einen Gutachter einen Blick drauf werfen lassen. Je nachdem was der gesagt hätte, hätte ich meine Entscheidung evtl. revidiert.
Evtl. hat die Baufirma auch einfach den Schaden nicht weiter beachtet.
Ich möchte niemanden vorschnell beschuldigen, sondern eher wissen, ob jemand damit Erfahrung gemacht hat und wie die Sache abgelaufen ist.
Da der Riss versteckt bzw verdeckt wurde, ist das ja mit Wissen des vorherigen Eigentümers geschehen. Dann steckt auch ein Vorsatz dahinter, so dass man evtl. sogar von Betrug reden könnte! Da würde ich dann die erforderlichen rechtlichen Schritte einleiten!
Danke für die Antwort. Ich weiß nicht, ob dem Vorbesitzer der Schaden bekannt war, weil er selber nie darin gewohnt hat. Das Haus wurde von drei Personen gekauft und jedes Mal wenn ein Mieter ausgezogen ist, wurde die frei gewordene Wohnung weiter verkauft.
Ist halt die Frage, ob man Vorsatz nachweisen kann. Das geht im Nachhinein, vor allem nach 8 Jahren, nur schwierig, falls es überhaupt so ist. Ich will auch niemanden fälschlich beschuldigen. Evtl. hat die Baufirma es auch gesehen und einfach nichts gesagt? Sind ja alles nur Spekulationen.
Ich würde einfach gerne wissen, ob jemand mit der rechtlichen Lage Erfahrung hat.
bei uns war das selbe Problem am Geländer und wir mussten es zahlen ,liegt daran ,dass wir ein Haus haben und es gekauft haben
und welchen Wert hat dann deine Antwort?????????????
...dass jetzt alle wissen, dass sie ein Haus haben ;-)
Wo hast Du das denn bitte gelesen? In der TE? Dann prüfe auch, ob das für die Instandsetzung so gültig ist. Zudem glaube ich das nicht. Wenn dem so wäre, müßte die WEG ja jedes Jahr die Außenwände meiner Wohnungen malern lassen und einmal im Monat die Fenster putzen lassen, oder?
Hallo Fordperfect,
vielen Dank für diese ausführliche Antwort.
Das Gebäude ist tatsächlich vor 1920 erbaut und die Außenwände sind sicher 50cm dick. Wir wollen eigentlich niemanden verklagen, da der Kaufprozess auch noch nicht abgeschlossen ist und wir die Wohnung wirklich gerne kaufen möchten.
Ich gehe erst einmal gutgläubig davon aus, dass der Riss nicht aus Vorsatz verschwiegen wurde.
Wir haben ihn erst nach dem Tapeten abreißen gesehen und evtl. war der zumindest Innen bei den Fensterarbeiten auch noch unter der Tapete versteckt.
Das Haus ist ein Eckgebäude und das Gelände ist leicht abschüssig an der Stelle, außerdem fließt auch ein kleiner Kanal, ca. 5m Breite, etwa 15m entfernt vom Haus.
Gut möglich, dass es ein alter SChaden ist, da in dem Eckzimmer weitere Risse in den Wänden sind, die aber von dem beauftragten Statiker als unbedenklich bewertet wurden. Er vermutete auch Gründe wie Kriegsschaden o. ä.
Die Ziegel sind meiner Meinung nach massiv und der Riss ist auch in den Fugen der Ziegel. Die Ziegel selbst sind intakt.
Wie gesagt, vielen Dank, das hilft mir schon sehr weiter.