Verschwiegene Mängel beim Hauskauf - Nacherfüllung durch Verkäufer?
Hallo zusammen,
ich habe kürzlich zusammen mit meiner Frau ein Haus gekauft. Nachdem wir nunmehr seit einem Monat renovieren, kam beim Abreißen der Tapeten im Wohnzimmer ein ca. 60x60cm großer, schwarzer Schimmelfleck zum Vorschein. Nach ein paar regnerischen Tagen kamen Wasserflecken auch in den frisch renovierten Kinder- und Elternschlafzimmern zum Vorschein.
Bei der Besichtigung des Hauses sind uns bereits zwei neue Tapetenbahnen im Wohnzimmer aufgefallen, wozu der Verkäufer nur sagte, dass es ein Problem mit der Dachrinne gab, wodurch eine nasse Stelle im Wohnzimmer entstand. Dieses Problem sei (in Juni/Juli 2017) behoben worden und die Wand sei wieder trocken. Leider ist das ganz und gar nicht der Fall.
Hinzu kommt, dass wir nun denselben Dachdecker angefragt haben, der auch schon für die früheren Ausbesserungsarbeiten engagiert wurde. Nach dessen Aussage hatte er den Verkäufer schon in 2017 darauf aufmerksam gemacht, dass die gesamte Dachrinne ausgetauscht werden müsse. Die Antwort des Verkäufers: "Ich wohne nicht mehr lange hier drin, bessern Sie nur aus."
Soweit so gut. An dieser Stelle würde ich noch sagen, dass eine Nacherfüllung für uns durchaus im Rahmen des möglichen liegt.
Jetzt kommt das Knifflige bei der ganzen Angelegenheit:
Im Kaufvertrag steht: "...Der sanierungsbedürftige Zustand (Dach, Heizung usw.) wurde bei der Kaufpreisermittlung berücksichtigt."
Das haben wir so unterschrieben. (Wobei es beim sanierungsbedürftigen Zustand des Dachs bei den Verhandlungen ausschließlich um dessen Alter ging und die Dachrinne mit keinem Wort erwähnt wurde!)
Habt ihr eine Ahnung oder Erfahrung mit so einer Thematik? Gehört die Dachrinne zum (sanierungsbedürftigen) Dach? Tipps / Anregungen?
Danke für Eure Antworten,
Julian
4 Antworten
Bin gespannt, was die Juristen nachher antworten.
Bei "gekauft wie gesehen" und der Sanierungsanmerkung sehe ich eher schwarz, zumal die Dachrinne auf jeden Fall zum Dach gehört. Der Hausverkäufer ist rechtlich verpflichtet, eine Immobilie ohne versteckte Mängel zu übergeben. Grundlage ist der Paragraf 433 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Allerdings wird das durch die Anmerkung aufgehoben.
Ich würde aber auf jeden Fall mit einem FACH-Anwalt (nicht nur Immobilien- sondern z.B. Denkmalschutzerfahrung) einen anderen Ansatz wählen. Der hängt natürlich vom Zustand des restlichen Gebäudes ab:
Ein sogenannter "versteckter Mangel" (so etwas gibt es nur sehr selten) wird vermutlich nicht durchsetzbar sein. Ansatz wäre aber, ob ihr als Käufer damit hätte rechnen müssen, dass auch Wände durchnässt sind und sogar mit Schimmel behaftet, Das hängt - wie geschrieben - vom restlichen Zustand ab.
Ein sanierungsbedürftiges Dach bedeutet nicht zwangsläufig, dass es in der Vergangenheit reingeregnet hat und das nicht saniert wurde. Hier könnte die Aussage des Klempners helfen, um ggfs. in Richtung "bewusst verschwiegen" bzw. in Richtung Täuschung zu argumentieren.
Ich bleibe aber beim Rat: Fachanwalt für Baurecht im Denkmalschutz. Der hat mit solchen Themen mit Sicherheit ausreichend Erfahrung.
Ich hatte bei Sanierungen auch schon so einen Fall, aber da war die Fassade wirklich undicht und man musste mit solchen Schäden rechnen.
Viel Erfolg.
Hier liegt doch keine Täuschung vor. Schon gar keine arglistige.
Ihr habt nicht gefragt. Und sogar unterschrieben, dass es Probleme gibt und auf Grund dessen der Kaufpreis gemindert wird.
Was macht Ihr denn, wenn ein Silberfisch in der Küche erscheint?
Wenn Ihr nicht selbst konkreten Sachverstand besitzt, warum habt Ihr keinen Profi geholt, den ihr jetzt belangen könntet?
Ein Hauskauf ist doch einfacher als ein Kindergeburtstag. Bei letzterem darf nichts schiefgehen.
Ja, unbedingt. Ich weiß, ihr hättet das gerne anders... :-)
Bei dem Wort "Heizung" gehört ja auch nicht nur der Kessel dazu, sondern auch die Heizkörper.
Schwierig. Zum einen bezweifle ich, dass die marode Dachrinne alleinige Schuld an den Schimmelflecken ist, zum Dach gehört sie.
Ein marodes Dach allerdings kann durchaus auch feuchte Wände verursachen. Interessant wird noch was zu „und so weiter“ gehört?
Ihr benötigt meiner Meinung nach einen Fachmann, der zumindest beurteilen kann. ob dieser Schimmelfleck seit Sommer 17 entstanden sein könnte. Wenn der Herr Verkäufer hier nur eine neue Tapete drüber geklebt hat, ohne den Schimmel zu beseitigen, würde ich es zumindest mit dem versteckten Mängeln bzw. arglistiger Täuschung versuchen.
Aber letztendlich bleibt es auch eine Kostenfrage: Ihr benötigt den Anwalt, müsst Gutachter bestellen und bezahlen, mit dem Risiko, dass es nix bringt.