Einliegerwohnung keine Wohnfläche?

Auskunft über die baurechtlich genhmigten Fläche gibt Ihnen die Bauakte beim zuständigen Bauamt, die auch ältere genehmigte Bauvorhaben erfaßt.

Nach immerhin 17 Jahren haben Sie selber die Möglichkeit evtl. Versäumnisse oder Abweichungen welchem Rechtsvorgänger im Eigentum auch immer verursacht,  durch die Vorlage eines genehmigungsfähigen Bauantrages oder eine Duldung zu heilen.

Baurecht ist jetzt nicht so mein Thema: wenn ich dich richtig verstehe: dein Verkäufer konnte dir keine Bauunterlagen vermitteln, aber beim Bauamt nicht noch welche vorhanden? Dann ist dort auch ein Stempel mit Datum drauf.

Nur, dass ein Haus mit dem Alter bereits eine Einliegerwohnung von Beginn an hatte? Wage ich zu bezweifeln. Also ist für dich das Datum interessant mit welchem die Wohnung eingerichtet wurde. Soweit ich weiß, ist dann auch die zu der Zeit geltende Bauordnung zu Grunde zu legen.

Was in deinem Kaufvertrag steht, ist hier nicht wirklich interessant.

Inwieweit hier das Verhältnis Bauamt zur Nachbarin eine Rolle spielt?Auch ein Mitarbeiter vom Bauamt hat Vorgesetzte, die vielleicht auch noch mitreden können..

Du hast meines Erachtens 2 Möglichkeiten: alles wie es ist zu verkaufen, du darfst den Käufer nicht anlügen, du musst ihn aber nicht mit der Nase auf Informationen stupsen, welche er sich selbst besorgen kann. ( nicht die feine englische Art, aber auch keine Seltenheit)

Du nimmst Kontakt mit einem Architekt auf, lässt dir einen Bauplan erstellen und diesen genehmigen.

und zwar wir kauften vor 17 Jahren,

Schon etwas länger her.

eine Hauptwohnung (ca. 115qm) + eine Einliegerwohnung Hinterm Haus (ca. 50qm). Auf den Kaufvertrag steht deutlich folgenden Wohnbereich: ca. 165qm Dachgeschoss+ EinliegerWohnung. , Makler war eine Hausbank.

Im KV kann viel stehen, wichtig wäre, was im Grundbuch bzw. in der genehmigten Bauplanung steht.

So jetzt nach 17 Jahren haben uns entschieden, die Wohnungen zu renovieren und zu verkaufen.

OK.

Plötzlich tauchte jemand aus der Bauamt auf und meinte sie bekäme den Hinweis

Sowas fällt immer auf. Ob nun mit Nachbarn oder ohne.

(von der gute alte Rentnerin Nachbarin, der mit der ganze Straße Streit hat),

Irrelevant.

Wir würden illegal eine Wohnfläche benutzen. Leider gab es damals 2003 über das Haus keine Pläne beim Kauf.

Sowas kauft man nicht. Entweder man verpflichtet den VK, entsprechende Pläne aufzutreiben bzw. anfertigen zu lassen, oder man übernimmt das selbst *vor* dem Erwerb und regelt die Kostenfrage im KV.

Da das Gebäude älter als 1940 ist.

Das trifft wohl auf etwa 2/3 aller Gebäude in D zu.

Auf den Pläne des Bauamt ist tatsächlich wirklich so, das die EWG nicht als Wohnbereich da steht.

Wenn es sich um einen ungenehmigten Ausbau handelt (z.B. ehemals Wintergarten oder Stall), dann wird es ggfs. schwierig bis unmöglich, das zu heilen.

aber wurde uns schriftlich von einer Bank alles als Wohnbereich verkauft

Die Bank trat nur als Makler auf. Sie hat die Bestandspläne nicht geprüft, weil das auch nicht ihr Auftrag war.

und nutzen es auch so, uns meinte man sogar man kann die EWG vermieten wenn man wollen würde.

Könnte man, was aber am ungenehmigten Zustand nichts ändert. Ggfs. wäre der Mangel aber früher aufgefallen.

an wen oder wo soll ich mich als erstes wenden ?

An einen Architekten vor Ort.

Hier muss zunächst geprüft werden, ob hier ein Verstoß alleine gegen formales oder auch materielles Recht vorliegt. Sofern es sich lediglich um einen dem Grunde nach genehmigungsfähigen aber ungenehmigten Ausbau handelt, genügt ggfs. bereits die Einreichung eines entsprechenden Bauantrags über den Architekten, sowie die Vorlage aktueler Bestandspläne beim zuständigen Bauamt resp. der entsprechenden Behörde (LRA falls Gebietskörperschaft). Das wäre die günstigste Variante.

Sollte es sich allerdings um einen dem Grundsatz nach nicht genehmigungsfähigen Ausbau handeln (Verstoß gegen materielles Recht), dann wird es schwierig bis unmöglich - was im worst case zu einer Rückbauanordnung führen wird. In diesem Fall wäre ein Anwalt unverzichtbar. Dann könnte man zumindest ggfs. eine Duldung errreichen. Auf jeden Fall ist das Objekt so unverkäuflich bis zur Klärung.

Kann es sein das dahinter etwas steckt?

Nein. Aber dem entsprechenden SB wird natürlich auffallen, dass Gebäude nicht der Bestandsplanung entsprechen, wenn er das vor Ort selber sehen kann, und wegen eines Bauantrags im unmittelbaren Umfeld die entsprechenden Pläne auf dem Tisch liegen hat.

kann man irgendwo herausfinden, wann die letzte Veränderungen auf die Pläne gemacht wurden oder so?

Ja - in der Bauakte, die im zuständigen Bauamt resp. LRA geführt wird.

1. Teilungserklärung einsehen, was zu euren Wohnungen gehört.
2. Gibt es bei der Aufteilung von einem Mehrfamilienhaus immer eine baurechtliche Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese ist maßgebend.

Was in eurem Kaufvertrag steht, entfaltet über das reine Rechtsgeschäft hinaus keine Wirkung. Schadensersatzansprüche aus diesem Vertrag sind zwischenzeitlich verjährt.

Hallo, hat dieser Mitarbeiter auch gesagt, warum es illegal sein sollte?