Gilt eine selbstschuldnerische Mietbürgschaft ohne Begrenzung?
Hallo zusammen! ich habe für die Wohnung meiner Mutter (Witwe) bei der DEGEWO in Berlin eine "selbstschuldnerische Bürgschaft" abgegeben. Nachdem sie kürzlich verstorben ist, habe ich das Erbe ausgeschlagen. Jetzt habe ich bedenken, dass die DEGEWO die Bürgschaft nutzt, um die Wohnung auf Grundlage der Bürgschaft komplett renovieren zu lassen. Mit Schönheitsreparaturen ist es da auch wirklich nicht getan (alles sehr alt, meine Mutter hat stark geraucht). In der Bürgschaft ist keine Begrenzung enthalten, stattdessen gilt die Bürgschaft schlicht "für alle mietvertraglichen Verpflichtungen". Ich habe gehört, dass eine Mietbürgschaft ungültig sein kann, wenn sie nicht auf max. drei Netto-Kaltmieten begrenzt ist? Wobei ich ja u.U. mit drei Kaltmieten einverstanden wäre. Das wird aber bei weitem nicht reichen.
3 Antworten
Schau doch mal als erstes in den Mietvertrag. Ist dieser schon etwas älter (ca. vor 2009), besteht die sehr große Chance, dass die Klauseln über Schönheitsreparaturen rechtlich nicht mehr in Ordnung sind und deswegen nicht mehr greifen.
Schönheitsreparaturen ist es da auch wirklich nicht getan (alles sehr alt, meine Mutter hat stark geraucht).
Das ist die Gefahr: Wenn z. B. der starke Rauch in sämtliche Wände, Türen und Fenster so stark eingezogen bzw. so stark abgelagert ist, dass alles in dieser Form nicht mehr weiter vermietet werden kann, geht es in den Bereich von Schadensbeseitigung. Für durch sie verursachte Schäden war Deine Mutter haftbar und das könnte für Dich zu einem Problem werden.
Dabei ist allerdings auch die Frage, wie lange Deine Mutter in der Wohnung gewohnt hat. War sie sehr lange drin, muss sich der Vermieter schon vorhalten lassen, weshalb man nicht schon viel früher eingeschritten ist, um z. B. auf Durchführung unbedingt notwendiger Schönheitsreparaturen zu bestehen, die nach einem groben Fristenplan nach Bedarf unbedingt durch zu führen waren. Falls da die ganze Zeit über nichts passiert ist, werden die Vermieter wohl kaum alles über die Bürgschaft finanzieren können.
Und letztlich ist natürlich auch die Frage, ob die Bürgschaft wirklich rechtlich in Ordnung ist.
Falls entsprechende Forderungen an Dich gestellt werden, musst Du zum Anwalt. Aber auch wirklich erst dann.
An den Mietvertrag komme ich nicht heran (ist in der Wohnung), und wie man sich vielleicht denken kann, war unser Verhältnis gelinde gesagt ´"nicht so gut". Sie hat seit Anfang 2012 die Wohnung, es musste schnell gehen und ich ´habe die Wohnung nicht renoviert vom Vormieter besorgt (günstige Miete für gut geschnittene Wohnung mit kleinem Garten ist selten in Berlin). Also nicht renoviert eingezogen, 3 Jahre stark geraucht, man kann sich über das Ergebnis nur wundern. Wenn die selbstschuldnerische Bürgschaft tatsächlich laut BGH-Urteil auf max, 3 Netto-Kaltmieten begrenzt ist, wäre ich wahrscheinlich sowieso einverstanden. Aber eben nicht mit bodenlosen Ansprüchen für Komplett-Renovierung für viele tausend Euro. In dem Fall geht's dann halt echt nur über einen Anwalt.
Grds. greift deine Bürgschaftserklärung, wenn sie freiwillig abgegeben wurde, etwa um damit seiner Mutter als Witwe mit geringen Einkünften überhaupt einen Mietvertragsschluss zu ermöglichen.
Sie gälte nur dann als Übersicherung und wäre unwirksam, wenn sie zusätzlich zu einer vereinbarten Kaution seitens der DEGEWO gefordert wurde. Dies zu beweisen, dürfte allerdings scheitern.
Mit dem Tod der Mieterin treten die Erben, dann Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis ein. An die richtet sich vordringlich der Anspruch des Vermieters es sei denn, sie hätten erklärt, nicht eintreten zu wollen bz. ausßerordentöoch auf sie übergegangenen Mietvertrg gekündigt..
Gäbe es nach allseitiger Eerbausschlagung die rechtsnachfolgend Verpflichteten nicht, greift die Bürgschaft, wenn die geschuldete Renovierungs- oder Schadensbehebungspflicht durch Erbausschlagung verweigert oder nach erfolgloser Fristsetzung unterbliebe.
Inwieweit man sich mit der DEGEWO nach Besichtigung und Mängelfeststellung einigt, die erforderlichen Arbeiten selbst vorzunehmen, wäre Verhandlungssache.
G imager761
Danke für die Antwort, dazu folgende Erklärungen: - Ja, ohne selbstschuldnerische Bürgschaft kein Mietvertrag für meine Mutter - zusätzliche Kaution wurde nicht verlangt (dann wäre die Bürgschaft auch ungültig) - Erben tue ich nicht, da ich es - wie beschrieben - ausgeschlagen habe. - In die Wohnung darf ich nicht mehr (weil Erbe ausgeschlagen), daher keine Renovierung möglich, Wohnung wird vom Nachlassverwalter geräumt und Schlüssel von ihm an den Vermieter übergeben. Völlig offen, wann das sein wird. - Inzwischen habe ich von einem BGH-Urteil gelesen, wonach sich auch eine nicht gedeckelte selbstschuldnerische Bürgschaft auf nicht mehr als das 3-fache der Netto-Kaltmiete zum Vertragsabschluss beziehen darf. Auf eine höhere Summe hat der Vermieter unabhängig vom Aufwand der Renovierung keinen Anspruch.
Ich bin kein Jurist, aber meines Wissens nach ist die Mietbürgschaft auf 3 Kaltmieten begrenzt, wobei nachträgliche Erhöhungen der Miete auch ausgeschlossen sind.
Ein ausgebildeter Jurist wäre aber sicher ein sicherer Ansprechpartner.
Aber nur, wenn sie als weitere Mietsicherheit gefordert wurde. Es ist hingegen ausdrücklich zulässig, Mietvertragsschluss von einer zusätzlichen Bürgschaftserklärung abhängig zu machen.
Es widerspricht ausdrücklich nicht dem Schutzzweck des § 551 BGB, wenn von sich aus einem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zugesagt wird, sofern dies mit keiner Belastungen für den Mieter verbunden wäre.
BGH IX ZR 16/90
Als Ergänzung: Im bürgerlichen Gesetzbuch ist es bei §551 zu finden.
Danke für die schnelle Antwort. Wahrscheinlich muss ich wohl wirklich zu einem Anwalt...