Gewerbemietvertrag: Option ziehen durch nicht kündigung?
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich habe einen gewerblichen Mietvertrag, der zum 31.01.2020 abläuft. Dies ist auch der Zeitpunkt, an dem ich aus den Büroräumen ausziehen möchte.
In meinem Mietvertrag (siehe Anhang) existiert aber eine Mieteroption. Darin heißt es: "Das Mietverhältnis verlängert sich um weitere zwei Jahre, falls es nicht mindestens 6 Monate vor Ablauf durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird"
Nun habe ich eine Mieteroption aber so verstanden, dass ich diese aktiv in Anspruch nehmen muss, damit diese Wirksam wird.
Habe ich also nun die Option durch die Nichtkündigung gezogen, oder ist das nicht zulässig?
Das Problem meinerseits ist, dass ich das entsprechende Gewerbe finanziell nicht weiterführen kann, und auf die Beendigung des Mietvertrages angewiesen bin. Der Vermieter pocht aber vehement auf die Einhaltung dieser Mieteroption,weshalb ich noch zwei weitere Jahre an dieses Mietobjekt gebunden sein soll.
Ich hoffe sehnlichst auf Ihre Hilfe und Beratung um endlich wieder einen ruhigen Schlaf zu finden.
Mit freundlichem Gruß
Philip Müller
8 Antworten
Du sprichst von einem "ANHANG" . Meinst du einen Anhang am Mietvertrag oder von einem Anhang zu deiner Frage, der hier nicht zu lesen ist?
Im Mietvertrag ist über die Mietdauer eine befristete Mietzeit vereinbart worden. An welcher Stelle des Mietvertrages ist die Option zu finden?
Ich hatte diese Option so verstanden, dass ich diese schriftlich bestätigen sollte, wenn ich die Option hätte wahrnehmen wollen. Denn das ist doch der Unterschied zwischen einer Option und einer Verlängerungsklausel, oder?
Es kommt nun mal nicht darauf an, wie Du etwas (falsch) verstanden hast, sondern darauf, was de facto vereinbart wurde.
Ich hatte diese Option so verstanden, dass ich diese schriftlich bestätigen sollte, wenn ich die Option hätte wahrnehmen wollen.
Genau das steht da eben nicht und dein mangeldes Textverständnis ist exklusiv dein Problem. Die Option besteht ausdrücklich darin, 6 Monate vor Ablauf der 5jährigen Mietzeit zu kündigen, wenn man keine 2 weiteren Jahre verlängern möchte.
Zugegeben, sprachlich genauer wäre in der Überschrift der Begriff "Mietoption" statt "Mieteroption" gewesen.
Aber daraus kannst du keinen Honig saugen; der Vermieter kann sich auf einen Rechtschreibfehler berufen, denn die Bestimmung selbst ist glasklar formuliert und gibt den gemutmaßten Willen der Vertragschliessenden wieder: Der VM will ein halbes jahr vorher wissen, ob er sich neue Mieter suchen muss oder darf andernfalls zwei weitere Jahre mit dir als Mieter rechnen. Da beißt die Maus keinen Faden ab.
Die Verlängerungsklausel greift hier und ist auch in dieser Form zulässig, wie 2002 der BGH schon entschieden hat.
Hier hilft nur absolute Offenheit in einem Gespräch mit dem Vermieter. Denkbar wäre eine Verlängerung um 6 Monate, dann hat der Vermieter Zeit für die Suche nach einem Nachmieter.
Nun ist es aber keine Verlängerungsklausel sondern eine Mieteroption.
Soweit ich weiß sind das zwei Paar Stiefel.
"Dadurch unterscheidet sich das Optionsrecht von der Verlängerungsklausel, bei der sich das endende Mietverhältnis auch durch bloßes Stillschweigen verlängert. Das Optionsrecht ist ein Gestaltungsrecht, das grundsätzlich vor Ablauf der Mietzeit ausgeübt werden muss."
Richtig, das hast nicht wahrgenommen, aus dem Grund ist die Verlängerung bereits eingetreten.
Aber das ist doch Quatsch. Hätte ich die Option ergreifen wollen, dann hätte ich das auch schriftlich geltend gemacht. Das ist jedoch nicht passiert. Wieso sollte ich die Option hinnehmen, wenn ich das nicht ausdrücklich wünsche?
du redest wirres Zeug äääh schreibst, sorry
Ich habe einen gewerblichen Mietvertrag, der zum 31.01.2020 abläuft. Dies ist auch der Zeitpunkt, an dem ich aus den Büroräumen ausziehen möchte.
Hätte ich die Option ergreifen wollen, dann hätte ich das auch schriftlich geltend gemacht.
du widersprichst dir
Und ich verstehe jetzt die Frage nicht. Nochmal von vorne:
Der Vertrag hat eine länge von 5 Jahren welche am 31.01.2020 ausläuft. Ich ging davon aus, dass ich bei dieser unsäglichen Mieteroption selbst entscheiden kann, ob bei nichtkündigung des Vertrages um 2 Jahre verlängert wird.
Da ich das nicht wollte, habe ich diese Option auch nicht schriftlich geltend gemacht und bin davon ausgegangen, dass der Vertrag am 31.01.2020 endet.
Der Vertrag hat eine länge von 5 Jahren welche am 31.01.2020 ausläuft.
richtig
Da ich das nicht wollte, habe ich diese Option auch nicht schriftlich geltend gemacht und bin davon ausgegangen, dass der Vertrag am 31.01.2020 endet.
Falsch, geendet hätte er DANN; wenn du fristgerecht gekündigt hättest;
hast nicht, also hat eine Vertragsverlängerung um weitere 2 Jahre stattgefunden
Noch mal von vorne: Hier handelt es sich um einen Vertrag auf 5 Jahre, der sich um 2 Jahre verlängert, falls er nicht 6 Monate vorher gekündigt wird.
Das ist durchaus üblich, höchstrichterlich (BGH) zulässig und bei deinem Firmenhandy, Fachzeitschriftenabonnement oder Fitnesstudiovertrag analog geregelt.
Als Gewerbetreibender sollte man Verträge lesen und Fristen beachten können.
Oder eben hinnehmen, dass man die vertragl. angebotene Leistung nicht in Anspruch nhemen muss, gleichwohl bis zur frühstmöglichen Beendigung vereinbartes Entgelt schuldet.
Lies das hier mal, da geht es um einen sehr ähnlichen Fall aus einem Gewerbemietvertrag:
Demnach hättest du sechs Monate vor Ablauf kündigen müssen, damit die automatische Verlängerung nicht in Kraft tritt.
Rede mit dem Vermieter, vielleicht kommt er dir entgegen, dass du nur bis zum Mietverhältnis eines Nachmieters die Miete zahlen muss und er dich von diesem Vertrag dann entbindet. Das aber dann schriftlich machen. Det Vermieter könnte sich darauf einlassen, weil er befürchten muss, dass er durch dich Mietausfall bekommen wird...
Das ist eine ganz normale Klausel, die es einem Ladenbetreiber ermöglicht, sorglos ein erfolgreiches Geschäft zu betreiben, ohne dass er Angst haben muss, plötzlich aus dem Lokal raus zu müssen, weil er nach fast 5 Jahren übersehen hat, dass er rechtzeitig eine Option ziehen muss.
Ich denke, Deinen guten Schlaf kann ich damit nicht fördern. Da hat Du was übersehen.
Gibt es sonst eine Möglichkeit, doch noch irgendwie da raus zu kommen?
Vom Gespräch mit dem Vermieter mal abgesehen?
einen adäquaten Nachmieter finden der in den Vertrag einsteigt; damit muss auch der Vermieter einverstanden sein.
Bei einem Gewerbemietvertrag wohl nicht, wenn es ohne Gespräch mit dem Vermieter laufen soll.
Zahl einfach die Miete nicht mehr. Dann wirst Du die fristlose Kündigung bekommen. Dann bist Du zwar aus dem Laden schnell raus, aber die Zahlungspflicht bleibt.
Da ich aber annehme, dass der Mietausfall von 2 Jahren nur einen Teil Deiner Schulden ausmachen wird, die die unausweichliche Insolvenz aufzeigen wird, dürfte das auch schon ziemlich egal sein.
Oder steht es finanziell gar nicht soo schlecht?
existiert aber eine Mieteroption.
Mieteroption = einseitig ???
Was steht konkret ( Formulierung ) im Vertrag - bezüglich des Vertragsendes / Befristung?
Ansonsten - entweder Beendigung des Vertrages durch Befristung - dann ergibt eine zwingend vorgeschriebene Kündigungsfrist keinen Sinn.
Eine Mieteroption würde nur einen Sinn ergeben, wenn Du bis mindestens 6 Monate vor Vertragsablauf eine Verlängerung anstreben könntest.
Im Vertrag steht:
Der Mietvertrag beläuft sich auf 5 Jahre bis zum 31.01.2020
Mieteroption:
Das Mietverhältnis verlängert sich um weitere zwei Jahre, falls es nicht mindestens 6 Monate vor Ablauf durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird.
Entweder war diese Befristung nie gültig - oder die Mieteroption ist es nicht - beides zusammen geht nicht.
Nun, dann würde man doch argumentieren können, dass die Laufzeit des Mietvertrages (Also 5 Jahre) eine übergeordnete Gültigkeit hat. Da eine Option wie der Name schon sagt, eben nur eine Möglichkeit für den Mieter darstellt. Oder sehe ich das falsch?
Ohne die entsprechenden Vertragspassagen im Orginalwortlaut zu kennen ist dem Grunde nach jede weitere Aussage nicht zielführend.
es handelt sich um einen Gewerbemietvertrag - dort ist die max. Laufzeit bei 10 Jahren. wenn im Vertrag steht, dass der Vertrag eine Kündigungsfrist von 6 Monaten hat, dann hat er eben im Juli zu kündigen; zum 31.01.2020 durch Einwurfeinschreiben. Unterlässt er es, verlängert sich der Vertrag automatisch um eben weitere 2 Jahre.
ist eindeutig.
Sorry - aber ich verstehe die bisherigen Einlassungen des FS so, dass der gewerbliche Vertrag zum 31.1.2020 befristet war / ist. Und bei einer Befristung muss man nicht zusätzlich kündigen.
es war eine Befristung - richtig, aber: durch die Nichtkündigung wurde eine Vertragsverlängerung von 2 Jahren vereinbart - WENN nicht mind. 6 Monate VOR Ablauf gekündigt wird; DANN ist die Befristung aktiv.
ich vergleiche das gerne mit einem Handyvertrag - hier muss auch mind. 3 Monate vor Ablauf wirksam gekündigt werden, da sich der Vertrag um ein weiteres Jahr verlängert; stillschweigend. Zunächst laufen solche Verträge über 2 Jahre
Der Wortlaut des Vertrages ist genauso, wie ich ihn oben unter deiner Antwort gepostet habe. Mehr steht nicht drin.
ich weiß nicht worauf du hinauswillst, dein Vertrag hat sich bis zum 31.01.2022 verlängert,
du must spätestens im Juli 2021 kündigen um wirksam zum Vertragsende rauszukommen
Die Verlängerung um 2 Jahre ist jedoch eine Option des Mieters. Da ich diese Option nicht schriftlich geltend gemacht habe, frage ich mich, ob diese dann auch gültig ist? Selbst wenn IN der Option von einer 6 Monatigen Kündigungsfrist die Rede ist.
Es geht mir eben darum ob die Option greift, auch wenn ich sie nicht so geltend gemacht habe.
die Option greift eben nicht, du hast Diese nicht wahrgenommen, dadurch ist eine 2 Jährige Verlängerung eingetreten.
Ja aber genau das ist doch der Punkt. Wenn ich die Option nicht geltend mache, dann sollten alle Punkte welche die Option beinhaltet, nichtig sein.
Das ist doch die Definition einer Option!
warum sollte ein Vertrag "nichtig" sein; das musst näher erklären!
im Vertrag steht eindeutig:
Das Mietverhältnis verlängert sich um weitere zwei Jahre, falls es nicht mindestens 6 Monate vor Ablauf durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird.
genau das ist passiert
Nicht der Vertrag an sich. Die Option, bei der mir zusteht ob ich sie geltend machen will oder nicht, hingegen schon.
Das ist ja keine VERmieteroption.
falsch, der vertrg verlängert sich automatisch
Sorry, der Anhang hatte in der Frage oben nichts verloren.
Im Vertrag steht:
Der Mietvertrag beläuft sich auf 5 Jahre bis zum 31.01.2020
Mieteroption:
Das Mietverhältnis verlängert sich um weitere zwei Jahre, falls es nicht mindestens 6 Monate vor Ablauf durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird.