Geld verdienen mit Immobilien Vermietung?
Ich verstehe nicht ganz. Angenommen man kauft ein Haus für 200'000 EU und vermietet dieses für, sagen wir mal, 1'100 EU / Monat.
200'000 / 1'100 = ca. 181 Monate = 15 Jahre
Muss man also 15 Jahre lang vermieten bis man Plus macht oder wie läuft das ganze ab? Würde mich über eine Erklärung freuen.
MfG
9 Antworten
Mit Vermietungen wirst du nicht das große Geld machen.
Ein Besipiel eines Bekannten vonmri mit dme ich geschäftlich zu tun habe.
Dieser Bekannte erbete von seinem Großvater ein Grundstück. Auf dieses Grundstück baute er ein Haus mit 4 Wohneinheiten. Damals war der Erbe 20 Jahre alt.
Die 4 Wohneinheiten verkaufte er als Eigentumswohnungen. Suchte sich ein neues Grundstück und baute darauf wieder ein Haus mit mehreren Wohneinheiten das er dann auch als Eigentumswohnungen verkaufte.
So baute er sich eine Existenz auf. In den Folgejahren wurden die Immobilien immer grösser. 12 Wohnungen, 20 Wohnungen, alles in guten Lagen und meist waren schon alle Wohnungen verkauft, bevor die Immobilie fertiggestellt war.
Heute baut er an mehreren Standorten zu gleicher Zeit grössere Immobilien die er alle als Eigentumswohnungen verkauft.
Damit kann man gute Gewinne erzielen, nicht aber mit Vermietungen.
Wenn so eine Eigentumswohnung verkauft ist, interessiert den Investor dann nicht mehr, ob da später Reparaturen, Nebenkosten, ect. anfallen. Er hat sein Geld und kann damit arbeiten.
Wenn man so denkt, wird davon ausgegangen, dass du 200.000 Euro zur Verfügung hast, also die Immobilie mit Eigenkapital sofort bezahlst.
Deine mtl. Kaltmiete würde bedeuten 12 x 1.100,00 = 13.200 Miete im Jahr.
Das würde einem Zinssatz von 6,6% entsprechen, wenn die hier schon erwähnten Nebenkosten nicht wären, wovon aber etliche auf den Mieter umlagefähig sind.
Erst nach 15 Jahren im Plus zu sein ist natürlich falsch gedacht. Das Haus behält ja seinen Wert und verliert ihn erst nach langer Zeit. Das vorher zu ermitteln ist aber so gut wie unmöglich. Derzeit explodieren ja die Preise wieder.
Im Moment keine schlechte Anlage und sicher.
Mit diesem Thema scheinst Du Dich absolut noch gar nicht beschäftigt zu haben:
- Auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zahlst Du Steuern. Die musst Du also von Deinen Mieteinnahmen pauschal abziehen.
- Aus den Mieteinnahmen musst Du als Vermieter Nebenkosten zahlen. Also sind die reinen Mieteinnahmen auch aus diesem Grunde kein reiner Gewinn.
- Du musst Rücklagen für die Immobilie bilden. Es müssen also regelmäßig Reparaturen ausgeführt werden. Diese Rücklagen musst Du aus den Mieteinnahmen bilden!
Rücklagen müssen vorhanden sein - ob Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder eigenem Haus, ist egal. Daher absolut uninteressanter Kommentar.
Ob Nebenkosten umlagefähig sind oder nicht, ist ebenfalls uninteressant. Die Bruttomiete kann ich als Vermieter dennoch nicht als Nettomieteinnahme behandeln, so wie es hier der Fragesteller tut.
Genauso sieht es hier mit der Abführung von Steuern aus. Der Fragesteller behandelt (offensichtlich ?) die Bruttoeinnahmen als Nettoeinnahmen. Der Kommentar ist daher irrelevant.
Hallo DonSergio,
wie sieht es mit deinem aktuellen Traum aus? Ich habe gelesen, dass du mindestens ein Eigenkapital von 10% des Immobilienwertes plus Nebenkosten aufbringen solltest. Aktuell lässt sich damit das Eigenkapital allerdings zu unter 2% um den Faktor fünf hebeln. Eine Beispielrechnung sowie die Links zu den wichtigsten Seiten sind in dem Artikel www.opportunityfinder.de/index.php/2017/03/04/mit-immobilien-geld-verdienen/ gut zusammen gefasst.
Grüsse
Felix
Grundsätzlich wird z.B. der Totalüberschuss auf 30 Jahre berechnet, steuerlich gesehen.
Wenn ich das Kapital woanders anlege und Erträge erwirtschafte, zahle ich ebenfalls Steuern. Daher ist das irrelevant.
Viele Nebenkosten sind umlagefähig auf den Mieter. Da es sich um ein Haus handelt und nicht um eine Wohnung, so gut wie alle, außer natürlich Reparaturen und evtl. Gebühren für Dienstleister.
Rücklagen müssen nach dem WEG gebildet werden. Also wiederrum nur bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentümern. Bei einem Haus nicht.