Erhaltungsaufwand bei vermieteter Einliegerwohnung >15%,Überschuss als haushaltsnahe Dienstleistung?
Hallo Steuerexperten!
Bei meiner Immobilie handelt es sich um folgenden Fall: Einfamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung, vor zwei Jahren gekauft. Im vergangenen Jahr wurde bereits Erhaltungsaufwand als Werbungskosten geltend gemacht, das Finanzamt setzt rund 200.000 € als Gebäudewert an. Die 15%-Grenze, innerhalb derer in den ersten drei Jahren Erhaltungsaufwand direkt abgesetzt werden kann, beläuft sich also auf 30.000 €. Nun wollen wir in diesem Jahr eine neue Heizung einbauen, wodurch wir insgesamt knapp unter den 30.000 € bleiben. Soweit, so gut.
Fällig wären aber auch Reparaturarbeiten am Dach, da wir eine Solarthermieanlage auf das Flachdach setzen wollen, daher sollte das Dach auch fit sein. Mit diesen Kosten lägen wir dann jedoch über der 15%-Grenze.
Meine Frage: Da wir das Haus ja teilweise auch selbst bewohnen, ist es möglich, die Dachreparatur im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistungen bei der Steuer anzugeben, um zumindest die 20% der Lohnkosten ersetzt zu bekommen, oder würde diese Summe dann dem Erhaltungsaufwand des Hauses zugeschrieben und die 15% sprengen? Ich befürchte eine Rückzahlung der bisherigen Steuererstattung...
Vielen Dank schonmal für eure Antworten!
2 Antworten
Wie groß ist die Einliegerwohnung im Verhältnis zur selbst bewohnten Wohnung. Denn Du kannst Abschreibung, Werbungskosten etc. doch nur anteilig für den vermieteten Teil ansetzen. Angenommen die Mietwohnung umfasst 20 % der Gesamtwohnfläche: Abschreibung 2 % = 4000 € = 800 € steuerlich ansetzbar pro Jahr = Auswirkung auf die Steuerlast = € 160,- bei einem Steuersatz von 20 %. Erhaltungsaufwand = 15000 €, davon können 20 % angesetzt werden = 3000 € - Steuerersparnis 600 €. Das gleiche nochmal in diesem Jahr, also wieder 600 €. Gesamt somit € 1200,-. Alternative: Erhaltungsaufwand + Heizung + Dachsanierung ist mal angenommen € 50000,-. Gesamtkosten des Hauses also € 250000,-. 2% = 5000 €; 20 % = 1000 €; Steuerersparnis 200 €. Das aber pro Jahr, während der Erhaltungsaufwand unter 15 % nur einmalig anfällt, währen die Abschreibung jedes Jahr 50 Jahre lang angesetzt werden kann. 40 € pro Jahr spart ihr durch die Abschreibung zusätzlich und sollte Dein Einkommen und Steuersatz ansteigen, dann wird das im Lauf der Zeit etwas mehr. Nach 30 Jahren habt ihr die 1200 € eingeholt. Eine lange Zeit. Ob es nun ein Problem ist, wenn ihr die Dachsanierung nicht angebt, kann nur ein Steuerberater erklären. Ebenso auch, ob meine Rechnung überhaupt so richtig ist, denn einen wirklichen steuerlichen Rat, darf und kann ich hier sowieso nicht geben. Aber: Wiegt nicht die Heizkostenersparnis diese relativ kleinen Beträge, um die es hier geht nicht deutlich stärker auf? Somit dürfte doch das steuerliche Thema gar keine Rolle spielen.
Vielen Dank für Deine Rechnung. Da die Wohnung jedoch etwa 50% der Wohnfläche ausmacht, gestaltet sich das bei uns etwas anders: Als Erhaltungsaufwand kann ich von 30.000€ Kosten 15.000€ absetzen, macht bei einem Grenzsteuersatz von etwa 33% 5.000€, die ich sofort erstattet bekomme. Alternativ wären es inklusive der Dachsanierung Kosten von 40.000€, die ich dann jährlich mit 2% abschreiben könnte, also 2% von 20.000€, 400€, Steuererstattung 133€ pro Jahr. Natürlich macht es da für mich mehr Sinn, die Kosten sofort absetzen zu können.
Mit der Heizkostenersparnis hast du natürlich auch recht, die spart auch einiges, aber der Steuerbonus obendrauf ist natürlich auch gerne genommen.
Das hört sich tatsächlich so an, als ob die Erhaltungsaufwendungen "draufgeschlagen" werden. Der Abzug als Handwerkerdienstleistung ist nur möglich, wenn es keine Werbungskosten oder Betriebsausgaben sind.
Allerdings würde ich dir trotzdem zu einem Steuerberater raten, denn die Solarthermieanlage (eigengenutzt?) auf dem Dach zählt ja eventuell nicht zu den 15% bzw. die damit notwendigen Dachsanierungen.
Um Steuern, die bei korrekter Erklärung erhoben werden würden, zu verkürzen? Denn das wäre es mindestens - die Idee ist leider auch nicht brauchbar. Bei der ersten Idee (abgegrenzte Solarthemie) stimme ich zu - Erhaltungsaufwand des Daches wirkt auf das gesamte Gebäude. Ob es Da Spezialfälle gibt... ? Hab ich zumindest noch nichts gehört, würde es aber nicht gänzlich ausschließen.
Eine Möglichkeit wäre natürlich, die 3 Jahresfrist abzuwarten..., aber ob die Praxistauglich ist, weiß ich natürlich nicht.
Was meinst du mit Steuern verkürzen? Bin ich denn dazu verpflichtet, sämtliche Erhaltungsaufwendungen anzugeben? Ich dachte mir halt, die Dachsanierung nicht anzugeben und nicht von der Steuer absetzen bzw. abschreiben zu wollen...ist das deiner Meinung nach nicht erlaubt?
Klar, die drei Jahre zu warten wäre am einfachsten...nur leider muss ich die Solarthermie gleichzeitig mit der Heizung machen, um die Förderung zu bekommen...und erst die Anlage aufs Dach, dann Dach sanieren wäre auch Humbug :)
Die Solarthermieanlage soll zur Heizungsunterstützung für das ganze Haus dienen, also auch für die vermietete Einliegerwohnung. Ich hatte auch schon die Idee, die Dachsanierung nur dem selbstgenutzten Teil zuzurechnen, da wir im Erdgeschoss, also direkt unter dem Flachdach wohnen (Bungalow) und die Mieter im Souterrain. Allerdings glaube ich, dass die 15%-Grenze sich ja eh auf Erhaltungsaufwand des ganzen Hauses bezieht, von daher ist meiner Meinung nach eine solche Überlegung auch irrelevant. Sollte ich also, um Finanzamt-Risiken auszuschließen, die Dachsanierung am besten gar nicht beim FA angeben?