Fälligkeit von Hausgeldzahlungen? (Deutsches WEG-Recht)
Die Frage bezieht sich auf die Regelung der Fälligkeit - und bei Zahlungsverzug - der Vorfälligkeit von Hausgeldzahlungen bei einer Eigentumswohnung.
Altes Recht bis 2007
Eine Eigentümergemeinschaft konnte bis 2007 nur für einen konkreten Wirtschaftsplan die Vorfälligkeit durch einfache Mehrheit regeln. Dazu wurde - und da finde ich reichlich Beispiele - zunächst der Betrag für das gesamte Wirtschaftsjahr fällig gestellt. Dann wurde den Eigentümern die Ratenzahlung in gleichen Monatsbeträgen gestattet. Für den Fall von Zahlungsrückstand mit mindestens 2 Monatsbeiträgen wurde dann der verbleibende Betrag für den gesamten Rest des Wirtschaftsjahres in einer Summe sofort fällig gestellt.
Neues Recht seit 2007
Seit der WEG-Reform kann die WEG das nicht nur für einen konkreten Wirtschaftsplan beschließen, sondern als allgemein geltende Regelung. Dazu fehlte der Versammlung laut BGH (Urteil/Leitsätze von 2003) früher die Beschlusskompetenz.
Die Falle, die man sich stellt
Bei Zwangsverwaltung oder Eigentümerwechsel muss der Zwangsverwalter oder der neue Eigentümer keine "alten" Forderungen begleichen (die schon vor Beginn der Zwangsverwaltung bzw. vor dem Verkauf fällig geworden sind).
Meine Frage:Wie muss ein Beschluss zur Regelung der Vorfälligkeit gefasst werden, damit man eben nicht in diese Falle tappt?
Ist es besser, einfach nur zu beschließen, dass im Fall des Zahlungsverzuges der gesamte Hausgeldbetrag für den Rest des Wirtschaftsjahres sofort in einer Summe fällig wird? Also nicht zuerst fällig stellen, dann stunden, und bei Zahlungsrückstand die Stundung aufheben?
Oder sollte sich die WEG nur vorbehalten, den Betrag in einer Summe fällig stellen zu können - ohne dass da irgend eine Automatik eingebaut ist?
Hat jemand eine Idee, wie ein solcher Beschluss lauten sollte? Prof. Dr. Dr. Google hat dazu bei mir bisher leider nur Müll ausgespuckt.
1 Antwort
Oder anders formuliert: Wie besch.. ich den Zwangsverwalter/neuen Eigentümer?
Erst mal zur Klarstellung: Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt sowohl nach altem, wie auch nach neuem WEG-Recht die Beschlusskompetenz die Fälligkeit eines Wirtschaftsplans dauerhaft zu regeln. Das muss nach wie vor vereinbart werden, oder eben (Wirtschafts-) Jahr für (Wirtschafts-) Jahr neu beschlossen werden.
Deine Frage beantwortet sich eigentlich von selbst. Derjenige der zum Zeitpunkt der Fälligkeit von Zahlungen an die WEG, Eigentümer war, hat diese auch zu begleichen. Einem neuen Eigentümer oder auch Zwangsverwalter die Schulden des säumigen Wohnungseigentümers aufzuhalsen, für die der neue Eigentümer nicht verantwortlich ist und auch nicht in den Zeitraum der Zwangsverwaltung fällt, geht nicht.
Sinn und Zweck der sofortigen Fälligstellung mit Beschluss und anschließender Stundung der Hausgeldzahlungen im Rahmen eines Wirtschaftsjahres /-planes, ist es, dass man bei säumigen Zahlern nicht jeden Monat ein ger. Mahnverfahren einleiten muss, was unnötigen Verwaltungsaufwand, aber auch unnötige Kosten verursacht.
Lösen kann man dieses Problem nur ansatzweise damit, dass man ein funktionierendes (schnell reagierendes) Mahnwesen hat. Etwa in folgender Reihenfolge:
- Beschluss des Wirtschaftsplanes mit sofortiger Fälligkeit des Gesamtbetrages für das Wirtschaftsjahr, mit gleichzeitiger Stundungsregelung.
- Darüber hinaus muss die Fälligkeit der Stundungszahlungen auch im Bezug auf den konkreten Zeitpunkt mit beschlossen werden. Bsp: Die monatlichen Zahlungen sind spätestens am 05. eines Monats auf das Konto der WEG (Zahlungseingang = Wertstellung) zu leisten.
- Leistet jemand bis zum 05.-ten nicht vollständig, wird am 10.-ten erinnert, am 17.-ten gemahnt, am 24.-ten zum zweiten und letzten mal gemahnt.
- Im zweiten Monat des Zahlungverzuges wird dann mit dem zweiten Mahnschreiben das gerichtliche Mahnverfahren über den gesamten Jahresbetrag angekündigt und eingeleitet.
Dein Vorschlag, die WEG könnte sich ohne Automatik vorbehalten den Betrag in einer Summe fällig zu stellen, funktioniert allein deshalb schon nicht, weil er zu unkonkret ist. Der Wohnungseigentümer könnte nicht erkennen, wann welche Konsequenzen drohen. Es wäre somit willkürlich und daher natürlich nicht zulässig.
Die WEG kann sich nicht vor Zahlungsausfällen vollkommen schützen. Sie kann das Risiko lediglich mindern, indem sie venünftige Beschlüsse fasst (ausreichende Wirtschaftspläne, Instandhaltung statt Instandsetzung, unnötige Ausgaben vermeidet) und ein funktionierendes Mahnwesen betreibt. Aber wie immer, bleibt ein Restrisiko, dass man nicht Dritten aufhalsen kann. Die WEG`s sind schließlich keine Banken und auch nicht systemrelevant.
Treffer, versenkt. :-)
Man kann die Regelung so belassen, wie sie unter Pkt. 1 und 2 getroffen wurde, ohne das Hintertürchen des Zwangsverwalters oder bei einem Eigentümerwechsel fürchten zu müssen. Warum du mit deiner kleinen Nachfrage dennoch ins Schwarze getroffen hast ist, weil es eine Frage von Treu und Glauben ist und somit das schwächste Argument der Juristen.
Man muss hierbei auf den Sinn und Zweck dieser Regelung (also des Beschlusses mit der sofortigen Fälligkeit des Jahresbetrages) abstellen. Daraus ergibt sich, dass es nicht Sinn und Zweck ist, die Fälligkeit sofort zu bestimmen, sondern erst als Verwaltungsvereinfachende und Kostensparende Lösung für säumige Zahler zu verstehen ist.
Daher gilt die laufende Kostentragungspflicht aus § 16 Abs. 2 WEG nach wie vor (trotz Beschluss) für den Fall, dass ein Eigentümer wechselt bzw. ein Zwangsverwalter eingesetzt wird. Die Beitragsschuld des säumigen WE wäre also nur bis zu diesem Zeitpunkt (des Wechsels oder der Zwangsverwaltung) zu korrigieren und dann vom neuen WE oder eben Zwangsverwalter die laufenden Hausgeldzahlungen zu leisten.
Hier noch ein interessantes Urteil in diesem Zusammenhang, der dein Problem allerdings nur streift: http://www.dnoti.de/DOC/2009/16s54_08.pdf
Vielen Dank für die fundierte Antwort. Bleibt noch eine kleine Frage hinsichtlich einer eventuellen Zwangsverwaltung oder eines Eigentümerwechsels.
Ich habe die Vermutung, dass sich nach der Regelung, die du auch unter 1. genannt hast, eine Hintertüre verbirgt, nach der dann der ZV oder Käufer im laufenden WJ auch dann kein Hausgeld zahlen müsste, wenn kein Zahlungsrückstand bestanden hat.
Könnte der sich dann nicht darauf berufen, dass das gesamte Hausgeld ja bereits fällig gestellt war und es sich bei den laufenden Zahlungen lediglich um eine Ratenzahlung gehandelt hat? Das wären dann ja tatsächlich Schulden des Voreigentümers.
Deshalb hatte ich die Idee, das so zu beschließen, dass nicht der gesamte Betrag zunächst fällig gestellt und dann gestundet wird, sondern nur, dass bei Zahlungsrückstand der gesamte Restbetrag in einer Summe fällig wird.