Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen, welche Rechte?
Eine Immobilie hat einen neuen Eigentümer, welcher noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, sondern vorgemerkt. Die Übergabe erfolgte schon. Ein bestehendes Mietverhältnis wird mit übernommen. Im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer ist jedoch ein Zusatz vermerkt: Mit dem Tage der Besitzübergabe gehen die mit dem Kaufobjekt verbundenen Rechte und Pflichten, sowie die darauf ruhenden öffentlichen Lasten und Abgaben auf den Käufer über, ebenso die Gefahr des Kaufgegenstandes. Hat der neue Eigentümer nun ohne erfolgte Eintragung im Grundbuch das Recht ein bestehendes Mietverhältnis zu Kündigen anhand des oben genannten Zusatzes oder greift der Zusatz hier nicht und es gilt auch hier nur wer im Grundbuch eingetragen ist hat das Recht zu kündigen?
7 Antworten
Der fettgedruckte Satz ist lediglich die interne Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Kommt nach diesem Besitzübergang z. B. eine Wasserrechnung noch zum Verkäufer, kann dieser damit zum Käufer gehen und ihn bitten, für ihn die Rechnung zu bezahlen. Ebenso könnte der Verkäufer alle diese Stellen, von denen er Rechnungen erwartet, unter Hinweis auf den Vertrag bitten, Rechnungen ab sofort nur noch an den Käufer auszustellen. Bezahlt dieser jedoch nicht, ist er weiterhin haftbar.
Genauso ist es mit dem Mietverhältnis. Der Verkäufer bleibt so lange Vertragspartnern, bis der neue Eigentümer im Grundbuch steht. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei Wohnungen kann also zu diesem Zeitpunkt noch nicht ausgesprochen werden.
Eine Kündigung wegen Vertragsverstöße im Bereich Gewerbe (vorliegender Fall) kann ebenfalls nicht vom Käufer ausgesprochen werden. Der Käufer kann jedoch den Verkäufer bitten, ein entsprechendes vorformuliertes Schreiben zu unterzeichnen.
Mit der eingetragenen Auflassungsvormerkung erreicht der Berechtigte, dass er das Eigentum so erhält, wie es vereinbart wurde, ohne nachträgliche Beeinträchtigungen. Er ist also damit noch nicht Eigentümer und kann nicht kündigen.
Anders sähe es bei einer Auflassung aus.
Hat der neue Eigentümer nun ohne erfolgte Eintragung im Grundbuch das Recht ein bestehendes Mietverhältnis zu Kündigen
wie aus dem Vertrag hervorgeht übernimmt der Käufer auch die Pflichten. Der Mietvertrag ist nur bei begründen Eigenbedarf möglich zu kündigen ansonsten bleibt reguläre Kündigungsfrist
Hat der neue Eigentümer nun ohne erfolgte Eintragung im Grundbuch das Recht ein bestehendes Mietverhältnis zu Kündigen anhand des oben genannten Zusatzes
nein - der Käufer ist bisher lediglich der Besitzer - der Verkäufer ist noch Eigentümer.
Eine Vormerkung im Grundbuch stellt lediglich die Ankündigung eines zukünftiges Rechteerwerbs dar.
es gilt auch hier nur wer im Grundbuch eingetragen ist hat das Recht zu kündigen?
genau das nur wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist hat er tatsächlich alle Rechte und Pflichten. Ebenso hat der neue Eigentümer tatsächlich auch erst Anspruch auf die Mieteinnahmen sobald er im Grundbuch steht.
http://hildebrandt-maeder.de/sites/Immobilienrecht.php?pageid=23
Nicht ganz richtig. Der erste Teil ist perfekt. Der letzte Satz aber ist falsch.
Wenn nämlich der Verkäufer mit dem Besitzübergang seine Rechte an den Mieteinnahmen an den neuen Käufer abtritt, also ggf. schon lange vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch, hat der Käufer sehr wohl gegenüber dem Mieter den Anspruch auf Mietzahlung. Er muss die Abtretung aber vorlegen. Allein der Kaufvertrag reicht dazu nicht.
Eine Immobilie hat einen neuen Eigentümer, welcher noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, sondern vorgemerkt
Dann hat sie keinen neuen Eigentümer. Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Grundbucheintragung.
Hat der neue Eigentümer nun ohne erfolgte Eintragung im Grundbuch das Recht ein bestehendes Mietverhältnis zu Kündigen
Das hat er, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Denn erst dann tritt er an die Stelle des bisherigen Vermieters. Die Regelungen zum Besitzübergang schaffen da keine Abhilfe.