Darf ich als Vermieter die Wohnung betreten nach Beendigung des Mietverhältnisses, obwohl noch keine Übergabe stattfand, und der Mieter schon ausgezogen ist?

Wenn der Mieter ausgezogen ist, also wirklich mit allem raus und die Wohnung leer, darfst Du die Wohnung betreten, denn Du verletzt dann nicht mehr den grundgesetzlichen Schutz der Intimsphäre eines Menschen, zu der nun mal auch die Wohnung gehört.

Ob es klug ist, ist die andere Frage. Zwei Möglichkeiten:

1. Der Mieter hat Dir den Schlüssel schon gegeben

2. Der Mieter hat Dir seine Schlüssel noch nicht zurück gegeben.

Zu 2.: Wie kommst Du dann überhaupt in die Wohnung, ohne das Schloß aufzubrechen? Es dennoch zu tu, wäre gefährlich und könnte vom Mieter immer noch als Hausfriedensbruch gesehen werden, zumindest solange, wie der Mietvertrag noch läuft.

Zu 1.: Man kann jederzeit in die Wohnung und nach 2 Wochen macht man irgendwann doch noch die Übergabe. Nun behauptet der Mieter, dass die Zählerstände zum Zeitpunkt seines Auszugs viel niedriger waren und dass die Wohnung absolut in Ordnung war. Nun sind da plötzlich Schäden, für die er natürlich nichts kann. Da kämest Du dann in Beweisnot.

Wenn Du also wirklich vor hast, in die Wohnung zu gehen, mach das erst dann, wenn Du die Schlüssel zurück hast oder das schriftliche ok vom Mieter, dass Du ggf. mittels Schlüsseldienst in die Wohnung darfst.

Beim ersten Betreten am besten einen neutralen Zeugen mit nehmen, der mit Dir zusammen den Zustand der Wohnung protokolliert. Auch alle Zählerstände notieren und das Ergebnis möglichst rasch dem Mieter mitteilen. Dann sollte es kein Problem geben.

Rechtlich gesehen ist der Mieter noch im Besitz der Wohnung.

Den Mieter auffordern dass eine Übergabe stattfindet mit dem Hinweis, dass er zu Schadenersatz verpflichtet ist, wenn die Wohnung nicht rechtzeitig weiter vermietet werden kann.

Macht der Mieter keine Übergabe, muss man Räumungsklage einleiten.

Der Mieter mag zwar ausgezogen sein aber Du weißt nicht ob er noch Gegenstände in der Wohnung hat, daher rate ich davon ab, die Wohnung öffnen zu lassen oder zu betreten.

Zur Frage mit wie ich überhaubt reinkommen würde ,ich besitze einen Reserveschlüssel

Ohne Erlaubnis eines Mieters darf ein Vermieter keinen Ersatzschlüssel haben, er hat alle Schlüssel dem Mieter auszuhändigen.

Bis zur Rückgabe der Wohnung an den Vermieter ist sie im Besitz des Mieters und er hat darüber das Hausrecht. Rein rechlich ist die Rückgabe erst wirksam erfolgt, wenn die Wohnung beräumt ist und alle Schlüssel dem Vermieter übergeben wurden. Wird die Kündigungsfrist bis dahin überschritten, hat der Vermieter Schadenersatzanspruch. Keinesfallls ist er berechtigt, sich mit oder ohne Schlüssel Zutritt zu versc haffen. Das wäre rechtlich gesehen Hausfriedensbruch, auch wenn die Wohnung nicht mehr bewohnt wird. Der Mieter könnte eine lange Liste erstellen, in welcher er aufführt, was du alles dir aus seiner Wohnung entnommen oder anderweitig entsorgt hast und dafür Schadenersatz fordern. Gleiches gilt für den Zustand der Wohnung, den er nach seinem Auszug nicht mehr zu verantworten hätte und ein Rückgabeprotokol noch nicht existiert.

Gemäß BGB ist ist die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses (Ablauf der KF) zurück zu geben. Darauf hat der Mieter Anspruch. Selbstverständlich können sich die Parteien anders einigen.

Nein, darfst Du nicht. Bis zur erfolgten Übergabe der Schlüssel ist der Mieter weiterhin Besitzer der Mietsache, so dass (d)ein Betreten grundsätzlich seiner Genehmigung bedarf.

Nimmst Du die Mietsache ohne Genehmigung in Besitz, wäre dies eine verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB

Warum hat denn keine Übergabe stattgefunden? Wer hat das Mietverhältnis beendet?

ok , beispiel ich habe ab 4.01.2016. weitervermietet und kann die Wohnung nicht Übergeben aus den oben gennanten Gründen...was ist dann ?Mietausfall einfordern?