Darf ein Vermieter die Miete ohne Angabe jeglicher Gründe um 20% erhöhen?

Ein Mieterhöhungsverlangen muss konkret begründet werden. Ohne dem ist es unwirksam und deshalb nicht existent. Es bedarf deshalb keines Widerspruches sondern nur des Schweigens.

Es sollte nicht in irgend einer Form reagiert und natürlich weder zugestimmt noch gezahlt werden.

Alte (bisherige) Miete weiterhin zahlen und fertig, aus, Punkt.

Wie sieht das denn aus? Teilt der Vermieter mit, dass ab 01.02.19 die Miete um 20% erhöht wird, dann ist dies Mitteilung nicht das Papier wert, auf dem sie geschrieben wurde. Diese Mitteilung wäre schlicht unwirksam.

Einer Mieterhöhung muss ein begründetes Mieterhöhungsverlangen des Vermieters voraus gehen. Der Mieter sollte einem wirksamen MEV zustimmen. Einem unwirksamen MEV sollte entweder widersprochen werden oder es wäre zu ignorieren.

Basis des MEV wäre die Nettomiete oder auch Grundmiete.

Indirekter Tipp:

Egal um welche Modernisierungsmaßnahme es sich handelt: Vermieter sind verpflichtet, den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn darüber schriftlich zu informieren. Ansonsten kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme erfolgreich widersprechen. Folgende Informationen müssen in der Ankündigung enthalten sein:

• Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
• Beginn und Dauer der Maßnahme
• Betrag, um den die Miete künftig erhöht werden soll sowie künftige Betriebskosten
• (Dieser Betrag kann sich später noch ändern, denn der Vermieter kann die genauen Kosten der Modernisierung vorab nicht kennen. Der tatsächliche Betrag, um den die Miete erhöht wird, muss sich an den späteren Modernisierungskosten orientieren.)

Zudem müssen Vermieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Ein Mieter kann einer Modernisierungsmaßnahme dann widersprechen, wenn diese für ihn absolut unzumutbar wäre – beispielsweise aufgrund hohen Alters oder einer Krankheit. Ausnahme: Wird die Wohnung durch die Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder wird die Modernisierung wegen einer gesetzlichen Pflicht des Vermieters durchgeführt, kann sich der Mieter nicht auf einen Härtefall berufen (BGB; § 559 (4)) – er muss die Modernisierung in diesen Fällen dulden und entsprechend die höhere Miete zahlen. Einen Härteeinwand muss der Mieter spätestens bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. Ein Beispiel: Informiert der Vermieter den Mieter am 25. April über die Modernisierung, muss der Mieter spätestens bis 31. Mai widersprechen.

https://ratgeber.immowelt.de/a/worauf-vermieter-bei-einer-modernisierungsmieterhoehung-achten-sollten.html

Ist im Mietvertrag weder eine Staffelmiete, noch eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete nach § 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.

Im Rahmen einer Staffelmietvereinbarung kann die zukünftige Miete bestimmt werden. Dabei kann die Miete jeweils für bestimmte Zeitabschnitte, die mindestens ein Jahr dauern, geregelt werden. Für jede Zeitstaffel ist im Mietvertrag anzugeben, welcher Mietbetrag zu zahlen ist. Dabei ist darauf zu achten, dass die vorgegebenen Mieterhöhungen nicht mit einem Prozentwert angegeben werden, sondern die einzelnen Erhöhungsschritte sind mit ihrem jeweiligen Geldbetrag zu benennen.

Indexmiete, § 557 b) BGB

Ebenfalls können die Vertragsparteien eine sogenannte Indexmiete gem. § 557 b) BGB vereinbaren. Kern der Regelung ist, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Ist eine Indexmiete vereinbart, können daneben keine modernisierungsbedingte Mieterhöhungen durchgeführt werden. Die Miete ändert sich also alleine im gleichen Verhältnis, wie sich die allgemeinen Lebenshaltungskosten in Deutschland entwickeln.

Ist im Mietvertrag weder eine Staffelmiete, noch eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete nach § 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Zur Orientierung und zur Begründung des Anpassungsverlangens dient in der Regel ein Mietspiegel. Daneben kann die Mieterhöhung aber auch auf ein Gutachten oder auf die Mieten von mindestens 3 vergleichbaren Wohnungen gestützt werden. Auch hier sind die strengen Vorgaben der §§ 558 ff. BGB zu beachten.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Andererseits genießt der Wohnraummieter einen praktisch ausnahmslosen sozial begründeten Kündigungsschutz. Deshalb ist dem Interesse des Vermieters Rechnung zu tragen, bei langfristigen Mietverhältnissen die Miete auch anpassen und erhöhen zu können. Das sogenannte Vergleichsmietensystem soll dabei die Interessen des Vermieters und des Mieters gegeneinander in Einklang bringen. Der Vermieter kann nach § 558 BGB die Zustimmung vom Mieter zu einer Erhöhung der Miete verlangen, wenn dies der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei eine gesetzliche Vorgabe, die gem. § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten für Wohnungen gebildet wird. Dabei richtet sich die Vergleichsmiete danach, welche Mieten in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. In der Regel werden für Städte und Gemeinden Mietspiegel ermittelt, mit denen versucht wird, empirisch, die ortsübliche Vergleichsmiete in Form einer Tabelle differenziert nach Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung darzustellen.

Der Mieter hat die Möglichkeit, das Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters mit den Angaben des Mietspiegels zu vergleichen. Wenn aber das Erhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt ist, ist er zur Zustimmung verpflichtet. Verweigert er die Zustimmung, hält aber der Vermieter sein Anpassungsverlangen für gerechtfertigt, hat der Vermieter wiederrum die Möglichkeit, die Mieterhöhung im Wege einer gerichtlichen Klage festsetzen zu lassen, § 558 b) Abs. 2 BGB.

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB).

Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und wird von Städten oder Gemeinden in Zusammenarbeit mit den Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt. Das Gesetz unterscheidet den einfachen Mietspiegel und den qualifizierten Mietspiegel.

Mietpreisbremse

Nach der seit dem 01.Juni 2015 gesetzlich geregelten Mietpreisbremse ist es den Bundesländern ermöglicht, für bestimmte Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die Steigerung der Miete zu deckeln. Einige Landesregierungen haben bereits entsprechende Regelungen. Ist die Mietpreisbremse umgesetzt, dürfen in den entsprechenden Gebieten die Mieten bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in einer Bestandswohnung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete ergibt sich dabei aus dem örtlich gültigen Mietspiegel. Diese Preisgrenze gilt auch für Staffelmieten. Auch bei Indexmieten ist die vereinbarte Ausgangsmiete gedeckelt. Die Mietpreisbremse ist in § 556 d) BGB geregelt.

Ein Mieterhöhungsbegehren muss begründet werden. Desweiteren kann die Miete je nach Kappungsgrenze auch nur insgesamt um 15 bzw. 20 % der Kaltmiete innerhalb von 3 Jahren erhöht werden.

https://www.mietrecht.com/mieterhoehung/