Aufschlüsselung Hauswartkosten in der Betriebskostenabrechnung?

Die Tätigkeiten des Hausmeisters müssen nicht genau aufgeschlüsselt sein in der Abrechnung. Damit hat die Mieterin nicht recht. Das würde den Rahmen der Abrechnung sprengen, das kann nicht von dir verlangt werden.

Der Mieter hat das Recht, die Belege einzusehen bei einem persönlichen Termin. In diesem Zusammenhang kann er auch die Tätigkeitsnachweise des Hausmeisters einsehen.

Was in der Bertiebskostenabrechnung jedoch ersichtlich sein muss ist, dass die umlagefähigen von den nicht umlagefähigen Tätigkeiten getrennt wurden. Ein Hausmeister macht ja oftmals auch Dinge, die nicht umlagefähig sind, z.B. Reparaturen oder Wohnungsübergaben etc. Es soll ersichtlich sein, dass der Mieter nicht mit solchen Kosten belastet wurde.

Das erreichst du sehr leicht, indem du die Hausmeisterkosten ist 2 Positionen aufteilst (und auch vom Gesamtbetrag aufspaltest), bezeichnet mit "Hausmeister umlagefähig" und "Hausmeister nicht umlagefähig". Und bei letzterer Position muss dann beim Anteil für den Mieter logischerweise 0,00 stehen.

Für alle weiteren Details dazu kannst du auf das Recht zur persönlichen Belegeinsicht verweisen.

Ja, grundsätzlich hat Deine Mieterin recht, weil im Streitfall muß der Vermieter den Umfang der umlagefähigen Arbeiten vor Gericht nachweisen. (Az.: VIII ZR 27/07 vom 20. Februar 2008).

BGH - Entscheidung

Ärgerlich, da macht man scheinbar alles richtig und hat doch ein Problem :-O

Die permanenten Pflege- und Reinigungskosten durch den Hausmeister, sozusagen das „in Ordnung halten“ ohne Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten und Verwaltungsaufgaben (Besichtigungen, Abnahmen) dürfen in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden. Gemäß Rechtsprechung etwa Aufwendungen für typische Reparaturarbeiten, Kontrolle haustechnischer Anlagen, Überprüfung von Fluchtwegen, Abnahme von Handwerkern, Müllcontainerleerung, Streu-/Winterdienst, Gartenpflege sowie für laufende Reinigungsarbeiten dürfen anteilig zur Last gelegt werden.

Darüberhinaus gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot; etwa 0,50 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat dürfen auf den Mieter umgelegt werden.

Leider hat die M Recht: "Schließt der Vermieter einen Pauschalvertrag mit dem Hauswart ab und wird hierbei nicht nach der Art der geleisteten Arbeiten differenziert, so lassen sich die Hausmeisterkosten nicht auf den Mieter als Betriebskosten umlegen. Denn für den Mieter ist es in einem solchen Fall nicht erkennbar, in welchem Umfang umlagefähige Kosten in der Abrechnung enthalten sind." So lautet das Urteil des Amtsgerichts Münster vom 06.04.2018 (Az.: 61 C 2796/17).

Grundsätzlich ist es Sache des VM, die Aufschlüsselung der geltend gemachten Aufwendungen darzulegen. Zum gleichen Ergebnis kam bereits der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe mit Beschluss vom 20.02.2008 (Az.: VIII ZR 27/07). In diesem Fall hatte ein Vermieter pauschal 10 Prozent der Betriebskosten als nicht umlagefähig angesetzt. Die Richter machten deutlich, dass auch die Beschreibung der Tätigkeiten im Hauswartvertrag lediglich ein Indiz darstelle. Im Zweifel müsse der Vermieter die umlagefähigen Arbeiten nachweisen.

Da bleibt dir nichts anderes übrig als deinen Hauswart künftig zu verpflichten, jeden Tag in einem Stundenzettel mit Datum, Art der Tätigkeit und aufgewendeter Arbeitsstunden einzutragen (hier bevorzuge ich 1,25 Industriestunden statt 1 1/4 Zeitstunden oder 75 Minuten, die sich nicht ohne weiteres addieren lassen) und jeden Monat unterschrieben als Nachweis über die umlagefähigen Arbeiten abzugeben.

Man lernt als Vermieter leider nie aus und an seinen Mietern bisweilen ganz neue Seiten kennen.

Das geht auch anders herum: Ob du der Mieterin lehrst, dass (nur) ihre Miete bei nächster Fälligkeit allein deshalb erhöht wird, weil du dieses Recht auf deiner Seite hast?

G imager761

Das ist zuerst mal falsch, zum anderen basiert es wohl auf einem Missverständnis. In der BK sind die Kosten aufzuführen; Abrechnungsunterlagen kann sie einsehen, müssen aber nicht der BK beigefügt werden.

Im übrigen steht es dir grundsätzlich frei, einen Dienstleister aufgrund eines LVZ pauschal zu bezahlen. Musterbeispiel sind die Standardverträge Winterdienst, die meist pauschal eine Anzahl Einsätze vorsehen, unabhängig, ob sie statt finden oder nicht.

Nun zum Missverständnis. Unzulässig ist eine pauschalisierte Abrechnung von Leistungen, die nicht umgelegt werden können. Also z.B. pausch 10h/mtl. von denen 2h als Reparaturen von VM selbst zu tragen sind. Das ist nicht zulässig, hier muss tatsächlich der exakte Arbeitsaufwand für Reoaraturen herausgerechnet werden.

Abgesehen davon sind 100€ für die Leistung schon extrem preisgünstig.