Arbeiten als Immobilienmakler?
Guten Abend,
nachdem ich mich hier auf der Website etwas durchgelesen habe und selbst im Internet recherchiert habe ergibt sich für mich immer noch die ein oder andere Frage zu dem Thema "Arbeiten als Immobilienmakler".
Sehr gerne würde ich im Außendienst in der Immobilienbranche tätig sein. Hierzu mache ich nächstes Jahr als Grundlage meinen zertifizierten Immobilienmakler. Bis dahin möchte ich mich so informativ wie möglich über das Berufsbild informieren um den vernünftigsten Weg einzuschlagen.
Ich sollte vorab erwähnen das ich bisher sehr wenige Berührungspunkte mit dem Thema "Selbstständigkeit" hatte und bin für jede hilfreiche Antwort dankbar.
Mittlerweile bin ich zu der Erkenntnis gekommen das man bei dem Begriff "Selbstständig" zwischen Freiberufler und Gewerbetreibender unterscheidet.
Kann man als Immobilienmakler als freiberuflicher tätig sein? Fallbeispiel: Ein Immobilienunternehmen bietet mir an im Namen von deren zu arbeiten. Somit wäre doch der Geschäftsführer der Gewerbetreibende und ich der Freiberufler. Bei jedem Verkauf/Vermietung erhalte ich von der Provision 30 % das ist natürlich vorher vertraglich fixiert. Das heißt bei jedem Abschluss stelle ich Ihn eine Rechnung aus die er begleicht. Der Betrag wäre somit mein Verdienst.
Ist das an sich so korrekt?! Welches Arbeitsverhältnis geht man als Freiberufler ein wenn man in einem Immobilienunternehmen einsteigt?
Falls ja was muss man als Freiberufler alles beachten oder mitbringen/beantragen?
Bin dankbar für jede Antwort.
Liebe Grüße
5 Antworten
Selbständigkeit wird nicht nach Freiberuflichkeit und Gewerbelichkeit unterschieden. Die Selbständigkeit wird im Steuerrecht und dem folgend auch im Gewerberecht mit der Ausübung eins freien Berufes gleich gesetzt.
Der Makler kann also nicht freiberuflich sein. Was Du wohl zu meinen scheinst ist die sogenannte Tätigkeit als Subunternehmer. Die kennt aber weder das Steuer- noch das Gewerberecht.
Wobei die Tankstelle auch nur für einen Lieferanten Benzin verkauft, ist der Tankstellenpächter kein Subunternehmer.
Insbesondere im Sozialversicherungsrecht machen die Subunternehmer Probleme. Denn hier wird die Scheinselbständigkeit geprüft. Wobei hier der Begriffsbestandteil "selbständig" nicht im steuerlichen oder gewerblichen Sinne verwendet wird.
Die Sozialversicherung unterstellt bei Scheinselbständigkeit, dass es sich eigentlich um die Verschleierung einer Tätigkeit als Arbeitnehmer handelt.
Dazu werden verschiedene Dinge geprüft. Beispielsweise ob man frei über die Zeiten und den Ort der Tätigkeit bestimmen kann. Ob man selber Arbeitnehmer hat, die sozialversicherungspflichtig sind und die übertragenen Aufgaben auch ausüben können.
Der Arbeitnehmer ist immer verpflichtet seine Aufgaben selber zu erbringen. Schließlich kann man eben nicht die Mutter oder den besten Freund schicken. Ein Gewerbetreibender kann dieses selbstverständlich tun.
Es geht daher auch um die sogenannte Einbindung in den Produktions- oder Leistungsprozess bei dem, der den Auftrag an Dich gibt.
Du solltest Dich weitaus stärker über diese Probleme, die ich hier nur angerissen habe informieren. Es entstehen gerade im Streitfall schnell Schadenersatzansprüche, die Du entweder aufgrund des Vertrages verpflichtet bist zu erfüllen oder eben nicht. Dabei ist nicht nur entscheidend was im Vertrag steht. Sondern es geht um die tatsächliche Ausgestaltung der Zusammenarbeit.
Ich würde mich da auf das Gerede meines Vertragspartners nicht verlassen. Würde aber wissen wollen, welche Risiken/Haftungen ggf. bei mir landen. Das kann auch die Zahlung von Versicherungsbeiträgen sein. Häufig verhalten sich Vertragspartner in diesem Bereich falsch und landen dann selber in ungewollter Haftung. Auch das sollte man für sich selber wissen. Aufklären würde ich darüber nicht, schließlich sind wir alle für uns selbst verantwortlich.
Vorab: Nein, es ist nicht die Scheinselbständigkeit die dabei raus kommen muss. Die Thematik ist allerdings alles andere als einfach. Man selber sollte sich also die Rosinen raus picken.
Die Verträge für die Vermittlung selber brauchen gar nicht auf Dich laufen. Hier gilt ja mein Hinweis von vorher: Ein Gewerbetreibender ist nicht verpflichtet die Dinge selber zu erledigen. Er kann jemanden schicken. Ob einen Angestellten oder einen anderen Gewerbetreibenden. Trotzdem bist Du für die korrekte Erledigung natürlich verantwortlich. Die Verantwortung trägst Du gegenüber Deinem Auftraggeber.
30% ist Provision ist nicht viel, weil Du ja als Unternehmer Kosten selber trägst. Keinen Urlaubsanspruch hast und auch keine Lohnfortzahlung im Krankheitsfalle bekommst. Aber Kunden sind teuer. Ob man sie über Empfehlungen bekommt oder sonst wie. Daher kann ich nicht einschätzen, ob das in der Branche üblich ist.
Dazu kommt allerdings, dass der Makler zu den Gewerbetreibenden gehört, der seit je her besonders überwacht wird. So sind im Gewerberecht extra Vorschriften für die Makler. Dann dürfte die MaBV [Makler und BauträgerVerordnung] auch noch einiges beinhalten. Wie z.B. die Verpflichtung vor der Vermittlungsaufnahme den Kunden über die Kosten informiert zu haben.
Eigentlich sind meines Wissens nach die Makler auch verpflichtet ein Expose über das Objekt zu erstellen. Darin ist dann m.E. auch der marktübliche Wert zu bilden.
Da sind einige Nachweise die später auf Deine Kosten geprüft werden müssen. Ob Du aber als Sub eines Maklers bereits unter den Makler-Vorschriften eigenverantwortlich arbeitest oder nicht, da bin ich so nicht der richtige Ansprechpartner.
Aus diesen Gründen habe ich Dich auf die Notwendigkeit hingewiesen, dass Du Dich selber schlau machst. Weil Du bist es, der ggf. auch einen Bußgeldbescheid bekommt. Oder dem dieser womöglich durchgereicht werden kann.
Das Gewerberechtliche würde ich mit dem Gewerbeamt besprechen. Aber nicht ohne vorher entsprechend die Gesetze selber und nicht irgendwelches Geschreibsel im Internet gelesen zu haben.
Für die Sache mit der Scheinselbständigkeit empfehle ich Dir: Lasse Dich steuerlich vertreten. Da kommen ohnehin noch genug Vorschriften auf Dich zu und prüfen lassen musst Du Deine Unterlagen auch. Also kann man alles zusammen machen und geht gleich zum Steuerberater.
Als Branchenfremder mit der Vorbereitung gehst Du sowieso mit verbundenen Augen in einen Minenfeld. Viel Glück.
Also mir ging es jetzt rein darum wie die Zusammenarbeit zwischen zwei Selbständigen Personen aussehen darf rein vom rechtlichen, weil mir das bisher nicht plausibel war.
Selbstverständlich informiere ich mich vorab ausreichend und nicht nur per Internet. Das hier ist bloß eine nette Anlaufstelle für Fragen vorab.
Letztendlich habe ich mich ja noch nicht für diesen Schritt entschieden.
Aber nochmals vielen Dank für die Mühe.
Was Dein Immobilienunternehmen sucht ist ein " freier Mitarbeiter". Das ist dann häufig eine Scheinselbständigkeit mit der die Sozialversicherungsträger und damit die Allgemeinheit betrogen werden. Rechtlich wird die Angelegenheit dann als Handelsvertreter aufgezogen.
generell keine schlechte Idee.Wenn es läuft! meine Schwägerin macht das und muss nebenher arbeiten,da es nur sporadisch zu großen Verkäufen kommt .Die Aquiese ist absolut schwer und wir wohnen noch auf dem Land,da gibt's sehr viel Häuser,aber wer will schon einen Makler zahlen?!Kleinanzeigen,da macht es jeder selbst.
Grundsätzlich gebe ich dir Recht. Wenn man auf sich komplett allein gestellt ist und als Einzelunternehmen startet ist es ein sehr mühsamer Weg bis man sich einen gewissen Namen gemacht hat. Aber in meinem Fallbeispiel würde ich in ein bereits bestehendes Immobilienunternehmen einsteigen das bereits seit 25 Jahre aktiv ist und sich bereits einen Namen erarbeitet hat. Das heißt die Objekte wäre zum Start da. Selbstverständlich sollte man nach einer gewissen Zeit auch das ein oder andere Objekt zum Kauf/Vermietung an Land ziehen. Das bringt der Beruf mit sich.
Vor allem wenn jetzt das neue Gesetz in Kraft tritt wird es schwierig in der Branche. Versuch mal bei einer Bank unterzukommen die selbst auch makelt. Da bist du dann fest angestellt
In dem von mir genannten Immobilienunternehmen geht es meist um den Verkauf von Häusern.
Das neue Gesetz betrifft nur die Vermietung von Objekten und nicht den Verkauf.
Begriff "Selbstständig" zwischen Freiberufler und Gewerbetreibender unterscheidet.
Richtig, aber man kann sich nicht aussuchen, was man macht. Freiberufler sind ganz bestimmte Katalogberufe, wie z.B. Mediziner, Architekten, Steuerberater, Rechtsanwälte.
Kann man als Immobilienmakler als freiberuflicher tätig sein?
Nein, ein Makler kann niemals Freiberufler sein. Ganz im Gegenteil: § 34c der Gewerbeordnung stellt diese Tätigkeit sogar unter eine besondere Erlaubnispflicht. Ergänzend gibt es dazu die Makler- und Bauträgerverordnung.
Ein Immobilienunternehmen bietet mir an im Namen von deren zu arbeiten.
Dann muss er dich einstellen. Dann würdest du unter seiner Erlaubnis arbeiten.
bei jedem Abschluss stelle ich Ihn eine Rechnung aus die er begleicht.
Das geht nicht. Wenn du nicht selbständig Gewerbetreibender (mit Erlaubnis) bist, kannst du ihm keine rechnung stellen. Das wäre auch Betrug an den Kunden, wenn du gar nicht Beschäftigter der Firma bist.
Welches Arbeitsverhältnis geht man als Freiberufler ein ?
Ein Freiberufler hat gar kein Arbeitsverhältnis, denn er ist selbständig ! Ein Immobilienmakler kann aber kein Freiberufler sein...
Vielen Dank für deine Antworten.
Spielen wir mal den Fall weiter so wie du es oben beschreibst ....
Wenn ich nun bei Ihm im angestellten Verhältnis bin und dort einen Arbeitsvertrag unterzeichne, müsste doch dort auch Urlaub, Arbeitszeit sowie Gehalt geregelt sein oder?
Und genau das ist das hüpfende Komma in diesem Satz was mich stutzig macht.
Das Stellenangebot was mir vorliegt durch einen Bekannten vorliegt heißt das ich 30 % von der Provision erhalte. Da war bisher nirgends die Rede von einem angestellten Verhältnis.
Demnach müsste ich mich Selbstständig machen und ein Gewerbe anmelden. Da würden ja dann auf mich am Anfang immense Kosten zu kommen die ohne Ersparnis kaum zu bewältigen sind wie z. B. Gewerbesteuer usw.
Demnach müsste ich mich Selbstständig machen und ein Gewerbe anmelden.
Das nennt man Subunternehmer. Mit einer Gewerbeanmeldung wäre es hier aber nicht getan, denn du bräuchtest auch die Erlaubnis nach § 34c GewO. Die kostet auch ein paar Hunderter, gilt aber für ewig (wie ein Führerschein).
Gewerbesteuer fällt übrigens erst ab einem Jahresgewinn von mehr als 24.500 € an.
Wenn ich richtig verstehe:
Entweder werden die Verträge mit den Kunden auf meinen Namen geschlossen, dann brauche ich eine 34c-Erlaubnis und die Provision steht mir zu oder die Kundenverträge laufen unter dem Namen meines Chefs, dann brauche ich keine Erlaubnis und die Provision steht ihm zu. Er muss/kann mir dann davon etwas abgeben. Wenn ich aber dann bei Ihm angestellt bin müsste ein Arbeitsvertrag bestehen und er müsste auch zum Teil meine Sozialversicherungen tragen in Form von einer Lohnabrechnung ... ich denke nicht das er sowas vorhat.
Anders herum wäre ich Selbständig und würde unter seinen Namen arbeiten -> das wiederum wäre eine Scheinselbständigkeit oder?
genau...
Danke für deine ausführliche Antwort.
Hmmm ich bin echt am überlegen wie sich die Zusammenarbeit darstellen könnte?
Klar werde ich mit dem Chef das persönliche Gespräch vorab suchen und mir konkret erklären lassen wie er sich die Zusammenarbeit vorstellt.
Dennoch möchte ich so gut wie möglich vorbereitet sein ... schließlich könnte man mir als Neuling so einiges erzählen was evtl. gar nicht stimmt.
Letztendlich wäre er sowie ich selbstständig und ich würde unter seinen Namen Objekte verkaufen/vermieten bzw. zur Verfügung gestellt bekommen um einen guten Start zu haben und erhalte dann von der Provision 30 %. Somit würde ich ja für Ihn arbeiten und wäre somit Scheinselbstständig oder?
Ich mein wenn ich Selbstständig bin müssten die Verträge auf mich laufen und ich erhalte die komplette Provision. Bloß er möchte wahrscheinlich sich die ganzen Sozialversicherungen sparen aber dennoch an meiner Person Geld machen und er gibt mir dann einfach einen Teil vom Kuchen ab?
So eine Konstellation führt eigentlich immer zur Scheinselbstständigkeit oder?