Amortisationsdauer einer Wohnung?
Irgendwo habe ich gehört, dass sich eine Wohnung im Durchschnitt nach 20 Jahren amortisiert hat. Bei Google konnte ich leider dazu nichts finden.. Kennt sich jemand damit aus?
Hintergrund: Ich wohne in der Wohnung meines zukünftigen Schwiegervaters. Der will bis auf die Nebenkosten keine Miete von mir - ich würde ihm aber wenigstens gerne den "Abnutzungswert" geben oder so.. dazu müsste ich wissen, nach welcher Zeit eine Wohnung normalerweise amortisiert ist!
8 Antworten
im Anschluss eine Rechenhilfe für dich, um die Amortisationsdauer einer Wohnung zu errechnen - der ist nämlich je nach Kaufpreis, Finanzierungsart und möglicher Vermietung verschieden!
Kaufpreis plus Investitionen schätzen oder erfragen --> Anschaffungspreis
Danach machst du eine Prognoserechnung:
?m² x ? Euro üblicher Mietpreis (z.B. 100m² x 8€) x12 Monate = JAHRES-ROHERTRAG
abzüglich der gesetzlich möglichen steuerlichen Abschreibung (bei uns sind das 1,5% vom Gebäudeanteil, von den Anschaffungskosten sind dafür vorher 20 % Grundanteil abzuziehen, da von Grund und Boden keine Abschreibung erfolgen darf)
abzüglich Leerstehungsrisiko: bei freier Vermietung hätte der Schwiegervater das Leerstehungsrisiko in Höhe von üblicherweise 4-6 % --> nimm 5% vom Jahresertrag
abzüglich 5-15 % Instandhaltungsrisiko, je nach Baujahr (für laufende Reparaturen, die der Wohnungseigentümer durchführen muss)
das ergibt den TOTALÜBERSCHUSS
davon sind noch die Kapitalkosten für gebundenes Kapital abzuziehen (marktübliche Zinsen, die der Eigentümer nicht von der Bank für das in der Immobilie gebundene Geld lukrieren kann), und ev. noch Kreditkosten für den kreditfinanzierten Anteil
das ergibt den JAHRESGEWINN oder Verlust aus der Vermietung.
nun den Anschaffungspreis (Kaufpreis+Investititonen) durch dieses Ergebnis dividieren, und du hast die Amortisationszeit.
Wenn du alles in eine Exceltabelle eingibst, kannst du dich mit dem Mietpreis oder mit den Jahren so spielen, dass die Ergebnisformel für dich den richtigen "Abnutzungswert" ergibt, den du deinem Schwiegervater ersetzen möchtest!
Du wirst dich allerdings vielleicht wundern, wie lang die Amortisationszeit ist - das wird häufig unterschätzt bei der Anschaffung von Eigentumswohnungen, besonders, wenn Kreditkosten anfallen.
Amortisation bedeutet, dass eine Investition sich nach einer definierten Zeit auszahlt, lohnt. Das ist bei einer Wohnung nur dann der Fall, wenn man sie vermietet. Irgendwann hat die Miete den Kaufpreis überstiegen und dann hat sich die Wohnung amortisiert. Ich kann nicht erkennen, wie das auf dein Beispiel zutrifft. Du kannst aber zum Beispiel eine Abschreibung definieren, die den Wert der Wohnung über meinetwegen 20 Jahre gleichmäßig verteilt und diesen Wert jährlich oder monatlich umgelegt erstatten.
20 Jahre ab Kaufdatum ist eher knapp gerechnet, Häuser werden nach dieser Methode über 50 Jahre abgeschrieben.
eine wohnung amortisiert sich, wenn der kaufpreis den mietkosten für eine bestimmte zeit entspricht, das kann 20 jahre oder auch kürzer oder länger sein.
wenn du nur miete zahlst, amortisiert sich die wohnung nie für dich, weil du sie ja nicht kaufst.
vielleicht benutzt du den falschen ausdruck und meinst etwas anderes.
ich meinte ja auch, dass sich die Wohnung für meinen Vermieter amortisiert. Ihm gehört die Wohnung, er würde mich quasi umsonst drin wohnen lassen. Aber ich dachte halt, ich könnte ihm wenigstens dazu verhelfen, dass sich das Ganze im Endeffekt für ihn lohnt. Daher die Frage nach der durchschnittlichen Amortisationszeit einer Immobilie.. Wenn sich Wohnungen in der Regel nach 20 Jahren Vermietung "lohnen", könnte ich daraus eben meine monatliche "Miete" bzw. eben den Abschreibungssatz ermitteln.
ah, alles klar. aber es gibt keinen durchschnittswert, du musst das einfach ausrechnen.
Musst du rechnen.
Was hat die Wohnung gekostet? Wieviel Miete wurde eingenommen? Stell Kosten neben Verdienst, dann kannst du es einfach selber ausrechnen.
Da sind viel Faktoren von abhängig: Wohnlage, Grundstücksgröße, Art der Bauweise, Wohnhausgrösse, etc.
ja das stimmt.. aber gibts da nicht so ne Art Durchschnittswert? Wenn man eine Wohnung kauft und vermietet - mit welcher Zeit rechnet man denn, bis sie amortisiert ist?
ah, ja genau sowas hatte ich gemeint ;)
Ist das mit den 20 Jahren dann so ein durchschnittlicher Richtwert? Oder ist das völlig unterschiedlich? Ich hab das irgendwo mal gehört.. dass sich eine Wohnung nach durchschnittlich 20 Jahren Vermietung "rechnet". Mir ist schon klar, dass es auf die Miethöhe, den Kaufpreis etc ankommt. Aber es würde für mich ja schon einen Unterschied bedeuten, ob ich den Wert nun auf 10 oder 20 Jahre verteile - ich will natürlich möglichst günstig wohnen, aber meinen Vermieter auch nicht ausnutzen ;)