Änderungen im Garten/Wohnung nach Immobilien-Kaufvertrag?

8 Antworten

Sie haben die Immobilie gekauft wie besichtigt; dazu gehören insbesondere auch fest mit dem Gebäude und mit dem Grundstück verbundene Dinge (Armaturen, Heizung, Rollladen, Dachziegel etc.) und im Garten die mit dem Boden durch Wurzelwerk verbundenen Pflanzen, Hecken und Bäume etc..

Nicht dazu gehören z.B. Pflanzkübel, soweit nicht anders im Kaufvertrag als Zubehör vereinbart geregelt ist.

Der Verkäufer macht sich nicht nur strafbar, sondern auch schadeneresatzpflichtig!

Das sollten Sie, ggfs unter nachbelehrender Einschaltung des Notars unter Hinweis auf § 94 BGB sehr deutlich machen!

Woher ich das weiß:Berufserfahrung
AlexBecker4711 
Beitragsersteller
 14.05.2019, 11:06

Vielen Dank - ich werde den Notar nochmal ansprechen bzw vorab das Gespräch suchen. Wenn man mit mir im Vorfeld sprechen würde wäre das ja alles einfach .... naja - jeder Mensch ist anders.

Nein, das ist nicht zulässig. Das BGB ist da eindeutig:

§ 94 Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes

(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

Wasserstein, Teich, Armaturen... alles Bestandteil des Kaufvertrages. Nicht Bestandteil sind Gartenmöbel, ein Gartenschlauch....

Einfache Faustregel: Alles was mit dem Gebäude verschraubt, verklebt, festgenagelt oder draußen eingegraben, festzementiert oder verwurzelt ist, gehört zum Grundstück.

blumenauer  14.05.2019, 12:16

Besser kann man es nicht beschreiben!

WAYKOW  14.05.2019, 12:07

dazu gibt es nichts weiteres zu sagen

AlexBecker4711 
Beitragsersteller
 14.05.2019, 14:19

Tausend dank !

... wenn eine Wohnung, also eine Eigentumswohnung gekauft wurde, kann doch kein Garten gekauft werden. Da kann für mich jedenfalls etwas nicht stimmen.

Woher ich das weiß:Berufserfahrung
florestino  14.05.2019, 10:21

Doch, es gibt ETW mit einem Sondernutzungsrecht am Garten.

schleudermaxe  14.05.2019, 11:55
@florestino

... eben, Nutzungsrecht, das kann aber nicht verkauft werden.

Zakalwe  14.05.2019, 10:18

Es soll durchaus Wohnungen mit Garten geben.

AlexBecker4711 
Beitragsersteller
 14.05.2019, 11:03

Die Wohnung hat einen Garten, der ist auch ausgewiesen.

schleudermaxe  14.05.2019, 11:57
@AlexBecker4711

... wo sollte der das sein, in einem Grundbuch einer Wohnung steht ein fremdes Grundstück? Wie geht das denn?

lesterb42  14.05.2019, 12:40
@schleudermaxe

Ich dachte du bist hier der Experte. Das geht, indem an bestimmten Aussenflächen Sondernutzungsrechte im Grundbuch eingetragen werden, vergleichbar mit den Sondernutzungsrecht an einer Terrasse oder einem Tiefgaragenstellplatz.

schleudermaxe  14.05.2019, 12:41
@lesterb42

... und, wie kann man so etwas kaufen, wenn die Eigentümer die WEG ist?

lesterb42  14.05.2019, 12:42
@schleudermaxe

Na zusammen mit der Wohnung. Die WEG bleibt auch Eigentümer der unbebauten Fläche.

schleudermaxe  14.05.2019, 12:43
@lesterb42

... nö, für den Garten wird kein Kaufpreis fällig. Wenn ich einen Garten wie hier laut Frage kaufe, ist es meiner.

lesterb42  14.05.2019, 12:44
@schleudermaxe

Bleib in deiner Unwissenheit,. Ein Dialog mit dir führt immer zu überheblichen Grobheiten. Darauf lege ich keinen Wert.

schleudermaxe  14.05.2019, 12:52
@lesterb42

... warum gleich wieder so?

Wenn ich kaufe, ist es meins, die Literatur sagt, Auszug: Es bleibt Eigentum der WEG, ich kann nur die Nutzung kaufen, nicht das Grundstück.

Grundsätzlich darf der Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, die entsprechenden Flächen alleine nutzen. Missachtet ein anderer Eigentümer das Sondernutzungsrecht, kann der Sondernutzungsberechtigte eine Entschädigung von den anderen Eigentümern verlangen. Doch auch beim Sondernutzungsrecht gibt es Regeln und Grenzen, an die sich der betreffende Eigentümer halten muss. So sind bauliche Veränderungen innerhalb und an der genutzten Fläche nicht zulässig. Dazu zählt beispielsweise der Bau eines Carports oder Gartenzauns um das Gartengelände des jeweiligen Eigentümers. Temporäre Veränderungen, wie das Aufhängen einer Hängematte oder das Aufstellen einer beweglichen Kinderrutsche sind dagegen erlaubt. Für die Instandhaltung des Sondereigentumsbereiches kommt grundsätzlich die Wohneigentümergemeinschaft auf, da die jeweilige Fläche weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt.

lesterb42  14.05.2019, 13:17
@schleudermaxe
... warum gleich wieder so?

Weil:

.. nö, für den Garten wird kein Kaufpreis fällig.

Der "Kaufpreis" hierfür (bzw. das Sondernutzungsrecht) ist im Kaufpreis für die Wohnung enthalten. Das weißt du auch. Diese gespielte Entrüstung geht mir auf den Keks. Du weißt doch eine Menge und hast auch Erfahrung. Warum immer diese Überheblichkeiten oder Fragen, deren Antwort du längst weißt? Wenn du dich davon verabschieden könntest, wären deine Beiträge viel wertvoller.

Die Eigentumsübertragung ist erst dann abgeschlossen, wenn das Grundbuch geändert wurde.

Es könnte sein, daß sich diese "Abräumaktion" in einer rechtlichen Grauzone abspielt.

Schäbig ist es allemal.

Ich finde soetwas schäbig und auch rechtlich nicht in Ordnung. Gleichwohl lohnt es sich kaum, soetwas zu verfolgen. Freut euch über die neue Wohnung und legt euren Garten so an, wie ihr das wollt.

AlexBecker4711 
Beitragsersteller
 14.05.2019, 14:21

Die Wohnung ist zur Vermietung und damit habe ich dann doch ein Problem da ich ja Geld investieren muss. Nochnmal: Es geht hier nicht um ein par Pflanzen aber ich bereite mich lieber auf "mehr" vor und kann dann reagieren ;)

Man will ja gut mit allen auskommen aber dennoch - sich je nach Schaden - nicht einfach alles gefallen lassen ;)

lesterb42  14.05.2019, 16:10
@AlexBecker4711

Dann haben wir auch noch die Möglichkeit, dass die eine oder andere Pflanze dem Mieter gehört(e).

Smartass67  14.05.2019, 11:02

Ähhhh nein. Es ist rechtlich nicht in Ordnung. Das findest Du nicht nur. Daher kann man da auch nötigenfalls rechtliche Schritte ergreifen. Nur Idioten nehmen so etwas einfach hin.

lesterb42  14.05.2019, 11:07
@Smartass67
Nur Idioten nehmen so etwas einfach hin.

Kannst du vieleicht solche Grobheiten lassen? Oder geht das bei dir nur so??

Smartass67  14.05.2019, 11:35
@lesterb42

Sorry, bin heute etwas übellaunig. Hebe mein Niveau wieder. Versprochen.

lesterb42  14.05.2019, 12:38
@Smartass67

Ok. Du kennst die Höhe des vermeintlichen Schadens nicht. Es macht nicht viel Sinn, wegen z. B. 50 € für Tulpenzwiebel eine Anwalt ins Rennen zu schicken, der vor Gericht möglicherweise auch scheitert. Auf den Kosten bleibst du ggf. sitzen. Die Nachweispflicht über den Schaden bleibt beim Kläger.

Smartass67  14.05.2019, 12:50
@lesterb42

So wie der Fragesteller das beschreibt, nimmt es schon größere Dimensionen an und wer mal ein ganzes Grundstück neu bepflanzt hat weiß auch, wie sehr das ins Geld geht.

lesterb42  14.05.2019, 16:09
@Smartass67

Wir wissen beide nicht, was "hängerweise" oder "ganzes Grundstück" bedeutet. Die Höhe des Schadens ist unbestimmt. Über die Preise von Neubepfanzung bin ich informiert.

Smartass67  14.05.2019, 16:12
@lesterb42

Ein einfaches "Du hast recht" wäre mal schön.

lesterb42  14.05.2019, 16:15
@Smartass67
Nur Idioten nehmen so etwas einfach hin.

Nach der Attacke tuh ich mich mit soetwas noch einmal mehr schwer, außerdem hast du nur vieleicht etwas recht.

Smartass67  14.05.2019, 16:20
@lesterb42

Das kann ich nachvollziehen. :D