Neubau oder sanierter Altbau?
Hallo liebe Gute-Frage Team User,
wir stehen kurz davor uns eine Wohnung zu kaufen, hatten eigentlich auch schon das passende Objekt gefunden, allerdings rät uns jetzt im Bekanntenkreis leider jeder etwas anderes. Jetzt haben wir zwei Objekte mit ca 110 qm im Auge:
Einerseits haben wir einen 1997 grundsanierten Altbau in einem klassischen 4 stöckigem Berliner Wohnhaus im Auge. Es ist eine schöne Wohnung, ohne große Schnörkel, Deckenhöhe 2.95 m, im 2.Stock. Die Wohnung würde noch auf Kosten des Verkäufers renoviert werden, wie zB neues modernes Bad, neuer Boden, Grundrissanpassung etc Der Schnitt der Wohnung gefällt uns sehr gut, auch wenn sie nur im Seitenflügel liegt und wir eine reine Ostausrichtung hätten. An dem Haus würde uns im ersten Jahr allerdings erwarten dass das Dachgeschoss zu Wohnungen ausgebaut wird. Und die nächsten Jahre öfter mal so eine kleine Renovierung einer Wohnung anfallen wird. Die Lage des Hauses ist an einer ruhigen Straße an einem Park in guter Prenzlauer Berg Lage.
Alternative wäre Neubau:
Das Objekt wäre in zwei Jahren fertiggestellt. Es handelt sich um einen schönen modernen Nebau mit großen Fenstern, einer Deckenhöhe von 2,85 m und einer hochwertigen Ausstattung. Sie würde uns ca 15% mehr kosten. Die Lage wäre sehr ähnlich, tendentiell einen kleinen Tick schlechter, aber die Wohnung ist auch nur 500 m von der anderen entfernt. Allerdings geht die Ostseite der Wohnung in Richtung einer 4 spurigen stark befahrenen Straße und dort fahren auch Tram und die Hochbahn (Ubahn), das macht ca 50% der Wohnung aus. Die Fenster sind 3fach verglast. Die Westseite der Wohnung läge ruhig Richtung Park.
Was sind eure Erfahrungen? Lieber Altbau oder Neubau? Wie entwickelte sich der Wiederverkaufswert solcher Immobilien und gibt es Unterschiede bei der Vermietung bzgl Preis?
Vielen Dank schonmal im voraus
5 Antworten
Wenn Ihr die Wohnung selbst bewohnen wollt, solltet Ihr nicht auf einen möglichen späteren Wiederverkaufswert achten. Dann ist es vor allem wichtig, dass Ihr Euch in der Wohnung für einen längeren Zeitraum wohlfühlen könnt.
Ich persönlich würde den Altbau vermutlich vorziehen, da mir der Stil viel besser gefällt. Wenn er dann noch günstiger ist und die Alternative Verkehrslärm ist, dann spricht das nur noch mehr dafür.
Bei einem Neubau, der erst noch gebaut werden muss, spricht auch noch dagegen, dass erfahrungsgemäss ein Teil der Bauten nicht rechtzeitig fertig wird - dann hat man eventuell die alte Wohnung schon gekündigt, muss eine Übergangslösung finden usw. Und selbst wenn sie rechtzeitig fertig wird, werden dort auch nach der "Fertigstellung" und dem Einzug garantiert noch Umgebungsarbeiten stattfinden, vom noch nicht funktionierenden Lift über das noch nicht gestrichene Treppenhaus und den Rasen drumherum usw. Ich würde hier auch nach einem Einzug noch mit mindestens 6 Monaten Belästigung durch Baulärm rechnen. Je mehr ich selbst schreibe, desto weniger würde mich die Idee reizen. :D
Aber wie gesagt, ausschlaggebend sollte Eure persönliche Einschätzung sein, wo Ihr Euch wohler fühlt.
Dazu kann man eigentlich keine Empfehlung geben. Das ist Geschmacks- und Wohlfühlsache. Vor einem möchte ich aber dringend warnen: Verkehrsgeräusche sind schlimm. Zumal im Sommer, wenn man die Fenster geöffnet hat (ich weiß, wovon ich rede).
Hallo,
der Altbau liest ein wenig wie Euer Favorit. Aber genaues hinschauen ist notwendig. Was heißt denn "1997 grundsanierter Altbau" und dann später "...öfter mal so eine kleine Renovierung"??? Wisst Ihr denn was 1997 alles gemacht worden ist bzw. was alles in den nächsten paar Jahren (zeitgemäß) noch angepackt werden muss? Ist es eine bestehenden WohnungsEigentümerGemeinschaft oder wird sie gerade zum Leben erweckt? Wenn es eine ältere WEG ist - gut (hat sie Rücklagen?) - lasst Euch die Protokolle der letzten Jahre zeigen. Macht Euch eine eigene Checkliste (ohne Rücksicht auf unangenehmes und auf das Haus, nicht nur auf die Wohnung, bezogen) z.B. Dach, Wärmedämmung, Fassade, Fenster, Elektrik, Rohrinstallationen, Heizung, Energieausweis (Pflicht muss vorhanden sein), Warmwasserbereitung, Keller, Feuchtigkeitsschäden, usw.
Beim Naubau hat man günstigsten Falls weiniger Probleme (sofern der Bauträger überlebt). Mit dem Lärm bzw. Dreifachverglasung ist es bei geschlossenem Fenster bestimmt erträglich. Wenn allerdings das Schlafzimmer in diese Richtung geht, würde ich die Wohnung knicken. Und grundsätzlich: Neue Wohnungen haben immer eine hochwertige Ausstattung - logo - was sonst "minderwertig"? Der Spruch kostet erstmal nichts.
Lieber Altbau oder Neubau?
Kann ich so für Euch nicht beantworten. Ich würde die ruhigere Lage nehmen (also Altbau), aber nur wenn der Rest auch stimmig ist.
Wie entwickelte sich der Wiederverkaufswert solcher Immobilien ... Preis?
Der entscheidende Faktor einer Immobilie ist "die Lage" - und dann kommt lange nichts. Dann Zustand und Größe. Ob Alt- oder Neubau ist drittrangig.
Die Lage bestimmt den den Preis, wenn die anderen Faktoren sich in Waage halten. Das gilt letzlich auch für den Mietpreis.
Gruß
Das hört sich nicht schlecht an, vor allem wenn das Dach noch vom jetzigen Eigentümer gemacht wird.
Dann würde ich die nehmen. Da es eine ruhigere Wohnlage ist. "In guter Prenzlauer Berg Lage" kenne ich jetzt örtlich nicht.
Ihr könnt ja online den Mitspiegel für die Straße einmal abfragen
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/
Da seht Ihr ob das momentan ein normaler, gehobener oder/oder Mietwert ist.
Beides ist möglich, sinnvoll und gut.
Das musst Du aber selber entscheiden, ist genau so wie wenn Du einen kleinen Neuwagen oder einen großen Gebrauchtwagen kaufst. Da hilft Dir auch keiner!
Das kommt drauf an... kann man so nicht sagen. Du musst Dir eine Übersicht verschaffen. Mach nen Liste für beide Objekte und vergleiche. Wichtig ist ein Energiepass für beide Gebäude. Ein gut sanierter Altbau ist nicht unbedingt schlechter als ein Neubau. Auch bei einem Neubau kann gepfuscht und gespart werden. Bein Neubau spricht die Deckenhöhe schonmal gegen das Objekt. Du musst bedenken das dieses Raumvolumen auch geheizt werden muss. Eine Deckenhöhe von 2,4m-2,5m ist vollig ausreichend. Auch die Straße spricht nicht unbedingt für das Objekt. Bein Altbau würde ich auch die Decken abhängen (lassen). Das ist ist nicht all zu teuer und spart massig Heizkosten. 1m² Decke abhängen (ohne Isolierung) kostet ca. 15-25€ incl. Material und Arbeit. Beim Altbau würde ich auch noch auf den Zustand der Heizung und der Leitungen (Wasser/Abwasser) achten.
Danke schonmal für die Antwort, ich bin eigentlich bei beiden Objekten recht glücklich über die Deckenhöhe, das lässt die Räume einfach großzügiger wirken. Wir hatten beim Altbau schon einen Gutachter, das wirkte alles eigtl ganz in Ordnung.
Die Grundsubstanz wurde 1997 saniert, wir waren auch mit nem Gutachter in der Wohnung, das heißt Fassade gedämt, Fenster, Elektrik und Rohre. Ein Energieausweis ist vorhanden und leicht über dem Durchschnitt für ein Wohngebäude. Jetzt werden die Wohnungen halt nochmal aufgefrischt (Bad, Boden etc) und verkauft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird gerade erst aufgebaut, da die Wohnungen nach und nach verkauft werden. Das Dach ist renovierungsbedürftig, wird aber im Zuge des Dachgeschossausbaus erneuert.