Wie kann Immobilien-Bürgschaft und Schenkung, ggf. mit Nießbrauch sinnvoll kombiniert werden?

Dröseln wir den Fall mal nach den Sachen auf, die Du nicht genannt hast.

Haus A. Du wohnst darin. zahlst Miete. Netto kalt 500,-? 600,-? ausreichend die 80.000,- Restschuld zu begleichen allemal. In der zweiten Wohnung wohnt der Eigentümer.

Haus B hat eine Restschuld von 800.000,- zu tragen. Wie hoch ist der Schuldendienst? Wie hoch sind die Mieteinnahmen? Anscheinend ist die Differenz ausreichend, dass der Eigentümer davon leben kann.

Bürgschaft für 800.000,- dafür Eigentum übertragen bekommen, aus dem Dir aber keine Einnahmen zufließen, weil die ja der Alteigentümer weiter haben möchte.

Ich würde erstmal die Einnahmen und Ausgaben prüfen.

Wenn es passt würde ich dem Eigentümer folgenden Vorschlag machen:

Er überträgt Dir beide Häuser. Du setzt ihm im Gegenzug eine Rente aus, die Du aus dem Überschuss des Hauses B tragen kannst. Dabei kannst Du die gesparte Miete abzüglich Schuldendienst für Haus A mit einkalkulieren.

"Ich fürchte die Danaer selbst wenn sie Geschenke bringen"

Das ist die Story mit dem trojanischen Pferd!

Fangen wir mal mit dem Alter des Vermieters an: Als Mann von 60 Jahren hat er die Chance noch 20 bis 30 Jahre zu leben. Das sehe ich nicht als "mittelfristig" sondern schon recht lang an.Wenn Du "Pech" hast, überlebt der Dich vielleicht noch. Die Hoffnung auf ein Erbe würde ich nicht gerade ins Zentrum der Überlegungen stellen.

Das Haus B ist nicht nur hoch belastet, Du sollst offenbar über den versprochenen Hälfteanteil hinaus für die Gesamtforderung bürgen. Was ist, wenn der Vermieter die Raten nicht mehr zahlen kann?  Sofern sich der Schätzwert bei einer Zwangsversteigerung nicht realisieren läßt, bist Du ruiniert.

Und das Haus A? Wenn der Wert schlecht zu schätzen ist, dann vermute ich mal, daß das Haus in Richtung Klapperkasten geht. Als Eigentümer liegt es dann an Dir, alles zu richten. Wovon willst Du das bezahlen? Miete bekommst Du weder aus Haus A noch aus Haus B, jedenfalls zu Lebzeiten des Vermieters nicht. Bis sich das ändern könnte, kann sehr viel Zeit vergehen, siehe oben.

Schenkung bedeutet in diesem Fall immer, dass nur 20 000 € Freibetrag vorhanden sind.

Die andere Frage ist, ob der Bank Deine Bonität ausreicht um die Bürgschaft zu übernehmen.

Persönlich würde ich mich fragen, ob ich bereit wäre für 800 000 € zu bürgen, denn Sicherheiten in dieser Höhe wirst Du von dem alten Herrn nicht bekommen können.

Niesbrauch ist steuerlich für beide Parteien wenig hilfreich - der eine hat die Kosten, kann sie aber nicht geltend machen, weil er nicht der Eigentümer ist und der andere kann die Afa nicht nutzen, denn er generiert keine Einkünfte.

Also erst einmal muss wirklich das Zahlenwerk aufgearbeitet werden.

Wie viel ist das Haus A bzw. Haus B  (und man kann immer ein Haus bewerten auch das Haus A - durch einen Gutachter) 

 wert. Wie ist die Vermietsituation also einerseits die aktuellen Einnahmen als auch die Darlehens- und Ausgabenseite mit Zinsbindung, Zinsen, Tilgung usw.. Dann gehört natürlich auch Deine  eigene Miete in die Einnahmen und Ausgabenrechnung.

Für die Nachhaltigkeit der Geschichte gehört dann auch eine Betrachtung der Frage in wie weit zukünftig vermietet werden kann und welche Kosten durch Renovierungen usw. in planbarer Zukunft anfallen. Also eigentlich alles was Du auch tun müsstest wenn Du die beiden Objekte kaufen würdest.

So diesem Wert (Preis abzgl. Kredite)stehen zwei Wünsche des aktuellen Eigentümers gegenüber: Ein Wohnrecht und eine Rente.

Den Wert einer Rente ist leicht zu ermitteln: Man fragt einfach eine Lebensversicherung nach den Kosten für eine sofort beginnende Rente für einen Mann vom Alter x. Dann hat man den Betrag den man bei einer Versicherung hinlegen muss. Das müsste man schon mal als zusätzliche Last den Immobilien anrechnen. Und dann kommt noch das Wohnrecht. Da es von der Ausgestaltung abhängt ist es nicht so einfach zu kalkulieren. Eigentlich ist es eine Rente. Aber das Wohnrecht wird mit der Zeit immer teurer weil keine Mietsteigerungen erfolgen auch die Frage der Nebenkosten (enthalten oder nicht) spielen eine Rolle. Außerdem hat das Wohnrecht noch den Nachteil der schlechten Verwertbarkeit also müsste der Gutachter das in das Gutachten für das Haus A einfliessen lassen.

Insgesamt sehe ich aber bei den derzeitgen Zahlen keinen Nutzen für Dich sondern nur ne Menge Arbeit und Risiken.

Weil eigentlich hat der Vermieter nur ein Mietshaus im Wert von 200.000 Euro (1 Mio abzgl. Schulden) und das wird nach Kosten, Rückzahlungen nicht viel bringen sondern ist eher ein Risiko in Bezug auf Vermietbarkeit usw. Wenn Du hier einsteigen solltest dann eher "ich kaufe das und gebe Dir eine Rente". Dann hast Du die Möglichkeit auch das Objekt zu renovieren zu verkaufen oder sonst was draus zu machen. Ansonsten habt ihr immer unterschiedliche Meinungen über was mit dem Haus passieren soll. Seine Motive sind immer : Möglichst viel Geld sofort rausholen und Deine Motive sind dauerhaft eine gutes Objekt zu haben und auch mal ein Jahr zu investieren weil es dann Nutzen für die nächsten  Jahre bringt. Also eine Partnerschaft mit 50:50 kann hier nur in die Hose gehen.

So und dann bleibt noch das Haus A. Tja mit einem Wohnrecht für den Vermieter würde ich das Ding nicht mal mit der Zange anfassen. Keine Möglichkeit zu verwerten (oder sehr schlecht), auch hier unterschiedliche Interessen bei Investitionen, Gartengestaltung, Ausgaben oder sonstiges. Da wäre mir eine klare Miete sicherer und lieber.

Also ich tendiere zu @Privatier59 würde mir ab die Mühe machen und mal das Zahlenwerk aufbereiten.