Knifflige Konstellation: Spekulationssteuer für Neubau auf bestehendem Grund mit selbstgenutztem Alt
Hallo zusammen!
Folgende Situation:
Im März 2009 wurde ein Reiheneckhaus erworben. Eine dazugehörige private Grünfläche (direkt angrenzend, separate Flurnummer) wurde 2010 als Bauland ausgewiesen. Im Juni 2011 wurde mit dem Bau eines Zweifamilienhauses begonnen. Der Altbestand wurde bis April 2012 selbstbewohnt und wird momentan renoviert. Seitdem wohnen wir in einer Wohnung des Neubaus, die zweite steht aktuell leer.
Bei einem Verkauf dürfte für den Altbestand keine Spekulationssteuer anfallen, doch wie verhält es sich mit dem Neubau?
Durch die hiesige Situation auf dem Immobilienmarkt und der Umwandlung vom Garten zu Bauland wäre die eventuell zu versteuernde Summe nicht unerheblich.
Vorab schon vielen Dank für Eure Anregungen und Kommentare.
Beste Grüße aus München
Monika F.
2 Antworten
Der Altbau ist mit seinem Flurstück steuerfrei veräußerbar, denn er wurde in 2010 und 2011 (den beiden Jahren vor dem Verkauf), sowie 2012 (dem Jahr des hypothetischen Verkaufs) privat selbstgenutzt.
Der Neubau besteht auf einem Altgrundstück.
§23 EStG definiert zu den privaten Veräußerungsgeschäften gehörig
Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume.
Bis zur Neuregelung ab 1999 war die Errichtung eines Neubaus auf einem eigenen Grundstück, das spekulationssteuerfrei zu verkaufen gewesen wäre, steuerfrei, da es keinen Anschaffungszeitpunkt, sondern nur einen Herstellungszeitraum gab. Das ist nun explizit in die privaten Veräußerungsgeschäfte einbezogen.
§23 EStG sagt jedoch auch dies:
Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
Würdet Ihr also den Altbau nun renovieren und in der Zwischenzeit den ganzen Neubau selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen (ab Fertigstellung), so wäre die Veräußerung des Neubaus im nächsten Jahr beispielsweise auch steuerfrei :-) Dann könnt Ihr wieder in den Altbau ziehen.
Unter Umständen könnte hier jemand Gestaltungsmissbrauch vermuten, daher wäre es sinnvoll, mal mit einem Steuerberater diesen Fall durchzuspielen.
Lies doch mal den Abstaz aus §23 EStG genau. Für Neubauten muss nur zwischen Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich eine Nutzung für eigene Wohnzwecke bestehen ;-)
Vielen Dank für Eure schnelle Hilfestellung. Echt super!
Für den Altbestand fällt also keine Spekulationssteuer an, da dieser in den vergangen zwei Jahren vor Verkauf selbst genutzt wurde.
@Gandalf: Das beim Neubau beide Einheiten genutzt werden müssen klingt absolut logisch. Müsste dieser nicht auch in den beiden Jahren vor Verkauf selbst genutzt sein um eine Versteuerung zu umgehen? Weshalb genau wäre die Veräusserung im kommenden Jahr schon steuerfrei?
@Enno: Vielleicht war meine Formulierung etwas schwammig. Ich meine damit die zusätzlich anfallende Einkommenssteuer.
Wenn jemand einen guten Steuerberater (am besten spezialisiert auf Immobilien) im Münchner Raum kennt, immer her damit(;
Ich bin auf diesem Gebiet wirklich völlig unwissend und freue mich über jeden Ratschlag...
Euch allen einen schönen Sonntag!
Hallo Gandalf
vielen Dank für Deine Hilfe!
Das beim Neubau beide Einheiten genutzt werden müssen klingt absolut logisch. Müsste dieser nicht auch in den beiden Jahren vor Verkauf selbst genutzt sein um eine Versteuerung zu umgehen, sprich Januar 2014? Weshalb genau wäre die Veräusserung im kommenden Jahr schon steuerfrei?