Immobilie: Barkauf vs Finanzierung

Die Finanzierungskosten für ein Darlehen von 100 kEUR bei einem Zinssatz von 4% wären 4 kEUR p.a. Dazu kommen die Tilgungen für das Darlehen. Wird die gesamte Immobilie vermietet, so sind diese Zinsen als Werbungskosten absetzbar, d.h. für 4 kEUR würdest Du keine Steuern zahlen... bei einem Grenzsteuersatz von 35% wären das 1.400 EUR Ersparnis p.a.

Mit den Barmitteln wären Zinsen im Jahr von ca. 2% zu erreichen, d.h. 2 kEUR Ertrag (stimmt nicht ganz, da die jährlichen Tilgungsbeiträge ja korrekterweise von diesen 100 kEUR abzuziehen wären). Macht mit der Steuerersparnis 3,4 kEUR. Oops.

Diese Rechnung funktioniert beispielsweise doch, wenn man einen hohen Grenzsteuersatz von 42% hat (Ersparnis dann 1.680 EUR p.a.) und für die Festgeldanlage noch 2,32% Zinsen bekommt. Dann wären die Einnahmen und Ausgaben 4 kEUR.

Es handelt sich dabei also um eine Wette auf den Zinsspread zwischen Darlehen und Festgeld. Das würde ich für etwas riskant halten.

Der Break Even liegt bei

(1 - Grenzsteuersatz) * Darlehenszins

Im obigen Beispiel ergeben sich (1-42%)*4% = 2,32%, d.h. ein Festgeldzins über diesem Wert würde einen Profit ergeben.

Bedenkt jedoch auch, daß die Tilgung irgendwo herkommen muss und diese eigentlich von den 100 kEUR abgeht, d.h. der Break Even verschiebt sich etwas nach oben.

Inflation wirkt auf alle beteiligten Darlehen und Festgelder, jedoch nicht auf die neuen Einkommen in der Zukunft (die ja inflationsbedingt höher erwartet werden). Dies wirkt mindernd auf die Darlehensschuld, wenn man hohe oder steigende Inflation erwartet.

Sofern dies nicht die eiserne Reserve ist und Euch noch etwas Rücklagen bleiben, würde ich immer empfehlen, den Eigenkapitalanteil so hoch wie möglich zu halten.

Du hast in der Rechnung vergesen, dass es gut ist, Pulver trocken zu halten!

Wenn du dein EK oder einen Großteil davon in einer Immobilie bindest, ist es weg. Steht also auch dann nicht zur Verfügung, wenn du wegen der üblichen Verdächtigen wie Erbschaftsteuer, Krankheit, Mietausfall, Berufsufähigkeit, Sabattical, dein Chef, Alternativ Mieter bringt dich ins Irrenhaus, Erdbeben, Kinder wollen studieren, Kinder wollen Existenz gründen, Neffe, will Existenz Gründen, du heiraten, Kinder Kriegen oder sonst was ... nicht zur Verfügung.

Dazu bringt dir steigende Inflation und steigende Zinsen natürlich halb so viel, wenn du dein Geld in die Immobilie steckst statt es vernünftig anzulegen.

Guten Abend an alle,

und vielen Dank für die Anworten!!!

Dass ich durch die Finanzierung Steuern spare und es sich lohnt, weiß ich inzwischen bzw. hab ich ja gehört. Ich war ja auch bereits letzte Woche bei meinem Steuerberater, der die Finanzierung der Bank vorliegen hatte. Und er meinst, ja, machen, lohnt sich.

Ich will aber so eine wichtige Entscheidung nicht treffen, wenn ich nicht weiß, was ich da genau tue. Deshalb ist es wichtig für mich, dass ich mal zumindest über den Daumen gepeilt sehe, dass es was bringt. Mit harten Zahlen, wenigstens so in etwa. Zumindest ne Plausibilitätsprüfung. Deshalb ist meine Rechnung auch etwas unvollständig. Wenn ich den Steuerberater darum bitte, macht er das haarklein und verlangt 1000 EUR dafür :/

Wünsche allen eine gute Nacht!

Hallo an alle nochmal! Nach einem Termin beim Steuerberater bin ich nun klüger:

Das ganze lohnt sich nicht. Zwei Dinge sind ausschlaggebend: pers. Durchschnittssteuersatz (DS) und Zinsspread. Lieget der DS weit über der Abgesltungssteuer, kann man dadurch Gewinn erzielen, was bei mir aber nicht der Fall ist. Da muss man schon sehr viel mehr verdienen. Ist der Zinsspread zu klein, zahlt man für die Darlehenszinsen mehr als man durch Steuer und Guthabenzinsen gut machen kann. Da ich in meinem Fall ja nicht die koplette Darlehenssumme frei anlegen kann (40% gehen in einen Bausparer mit njiedrigen Guthabenszinsen, der das Darlehen in 6 Jahren ablöst), bräuchte ich Guthabenszinsen von über 6%! Da hilft mir nicht mal die Anleihe der BLB für aktuell 5,3 % Rendite :(

Ich könnte allerdings den Bausparer sein lassen, das Darlehen gleich in 6 Jahren tilgen und derweil die komplette Summe in die Anleihe stecken. Glaube BLB377. Dann wäre der Zinsspread groß genug und ich hätte ca 800 EUR mehr p.a.

Allerdings wird diese Anlage nachrangig behandelt, in einem Bankrottfall würde ich dann evtl. ins Ofenrohr schaun. Gut, die BLB geht nicht so schnell pleite, oder?

Die BLB gehört doch zu EZB, oder? Und beide haben immens hohe Forderungen an Griechenland. Werden die Griechen also entschuldet - was eigentlich nötig ist, mit diesen Rettungspaketen klappt das anscheinend ja nicht so gut, dann reißt es doch diese Bankengemeinschaft auch mit rein, oder?

Die BLB gehört ja dem Sparkassenverbund an. Haben die Sparkassen denn auch Forderungen gegenüber anderen EU Ländern?

Kommt mir vor als wär ne nachrangige Anleihe, auch wenns bei der BLB ist, nicht so wirklich sicher.

Bitte klärt mich auf, ich hab da keine Ahnung!

(ich schreib das nochmal in einen eigenen Thread)

Annahmen: Einkommen 40.000 EUR, Mieteinnahmen 8.000 EUR, Guthaben 330.000, Immobilie effektiv 250.000, Darlehen 100000, Durchschnittssteuer 35%, Anlage 2% (4%), Darlehenszins: 3,6% (AfA vernachlässigt, is ja bei beidem gleich)

Ohne Kredit: Liquidität: 330000 - 250000 = 80000 Anlage: 80000 zu 2% (5%) = 1600 (4000) Zu verst. Einkommen: 40000 + 8000 + 1600 (4000) = 49600 (52000) Steuer: 49600 (52000) * 35% = 17360 (18200) Verfügb. Einkommen: 32240 (33800)

Mit Kredit: 330000 - 150000 = 180000 Anlage: 180000 zu 2% (5%) = 3600 (9000) Kreditzins: 100000 * 3,6 = 3600 Zu verst. Eink.: 40000 + 8000 + 3600 (9000) - 3600 = 48000 (53400) Steuer: 48000 (53400) * 35% = 16800 (18690) Verfügb. Einkommen: 31200 (34710)

Kann jemand meine Rechnung nachvollziehn? Kann man das so überhaupt berechnen? Hab ich was vergessen?

Laut dieser Berechnung kommt es auf den Zinssatz an, den man in Zukunft auf die Anlage bekommt. Gibt es dann sozusagen einen Break Even Punkt, ab dem sich das ganze erst lohnt? Der Steuerberater hat davon nichts gesagt... Is ja dann ein Risikogeschäft für mich?

Ich rechne übrigens mit steigender Inflation und steigenden Zinsen.

Vielen Dank für eure Hilfe!

Katharina