Angegebene Wohnungsgröße weicht von der tatsächlichen ab. Kaufvertrag nichtig?
Ich habe letzte Woche eine Wohnung gekauft. Angegeben wurden 78qm. Auch der Grundriss weist 78qm aus. Habe den Grundrissplan nachgerechnet und es stimmt. Jedoch ist uns nun bei der nochmaligen Wohnungsbesichtigung aufgefallen, daß das Schlafzimmer in der Breite keine 4,50m haben kann, sondern nur 3,10m. Ausgemessen habe ich das noch nicht, aber nach dem was da steht gehe ich von ca. 3.10m aus. Das weicht erheblich von dem was auf dem Grundrissplan ausgegeben ist ab. Werde es demnächst nachmessen, aber es sind definitiv nicht mehr als 3,10m. Demnach wäre die Wohnungsgröße keine 78qm sondern nur 70qm. Mir ist aufgefallen, daß beim Notar kein Wort über die qm gefallen ist, sondern nur auf die Teilungserklärung verwiesen wurde. Ob die dann auch abweicht, weiss ich noch nicht. Meine Frage ist: 1) Haftet der Makler für die falschen Angaben? 2) Ist nun der Notarvertrag nichtig? 2) Kann man im Nachhinein noch eine Preisreduzierung verlangen? Wenn ja um wieviel? Was kann man in so einer Situation noch tun? Eigentlich will ich die Wohnung behalten!
6 Antworten
Hallo Althaus,
Ich bin zur Zeit auch auf der Suche nach einer Eigentumswohnung und fast bei jedem 2. Angebot stellte ich bisher fest, dass die qm-Angabe zu hoch eingetragen ist.
Dies kommt häufig vor bei schrägen Wänden, Balkon oder Terasse.
In Einzelfällen wurde es auch bewusst falsch angegeben, denn nachdem ich z.B. bei einem Balkon darauf hinwies, dass dieser normalerweise nur mit 25 % der Fläche, in Einzelfällen max. mit 50 % der Fläche angegeben werden darf - bekam ich als Erwiderung "sie müssen die Wohnung ja nicht kaufen".
Wenn bei einem Schlafzimmer die Breite um 1,40 mtr. abweicht würde ich mit Hilfe eines Rechtsanwaltes den Kauf rückabwickeln lassen.
Zur Zeit bekommt man auf Grund der billigen Kreditzinsen viele Schrottimmobilien mit fehlerhaften Unterlagen angeboten.
Gruß A.
Ich will ja die Wohnung trotzdem haben, aber zumindest hoffe ich auf einen Preisnachlass.
Der Preis für die Wohnung ist sehr wahrscheinlich nicht basierend auf m² ausgewiesen, sondern für das Objekt als solches.
Der Vorbesitzer hat Euch eine Wohnungsbesichtigung eingeräumt und bei dieser hätte eine Vermessung stattfinden können. Eine Abweichung von 1,40 m bei einer Breite von 4,50 m wäre doch sofort aufgefallen.
Die Inaugenscheinnahme und Möglichkeit zur Prüfung des Objekt war gegeben. Damit gilt "gekauft wie gesehen". Kein Preisnachlaß. Der Notarvertrag ist gültig.
Hier steht
Der Verkäufer hat dem Käufer auf dessen Verlangen vor Abschluss des Kaufvertrags eine Grundrisszeichnung sowie eine "Wohnflächenberechnung nach DIN" übergeben.
Daher gehe ich davon aus, daß es sich entweder um einen Neubau oder um eine nicht in Augenschein genommene Wohnung handelt. Bei der von Dir genannten Abweichung handelt es sich um einen signifikanten Unterschied in einem Zimmer (den man hätte offensichtlicherweise erkennen können), wobei auf die gesamte Wohnung gerechnet dies wohl sogar noch in den 10% verstanden werden kann (muß genau vermessen werden).
Die wesentliche Frage ist daher meines Erachtens eher, inwiefern Du einen Anspruch auf die fehlenden 7 m² hast. Sehr wahrscheinlich wurde dies nämlich nach Grundrisserstellung und Teilungserklärung verändert, d.h. Du hättest tatsächlich einen Anspruch auf Rückbau und Wiederherstellung der ursprünglichen Raummaße.
Ich hatte zuerst die Besichtigung und dann die Pläne, daher ist es mir nicht aufgefallen. Meine Frau hatte nach dem Notarvertrag zuerst die Pläne und dann die Besichtigung, daher ist es ihr aufgefallen.
Hallo Althaus,
hier ist ein interessanter Link für deinen Fall:
Gruß A.
Die Makler hat sich abgesichert. Der Grundriss, den er ausgehändigt hat, enthält ja Rohbaumasse aus der Bauzeichnung. Wieso ist der Raum denn kleiner? Ein Schlafzimmer mit 3,1m länge ist doch kein Schlafzimmer. Da passt kein Doppelbett rein. Ist dort eine Dachschräge und oder Kniestock vorhanden? Der Kniestock taucht nicht im Rohbau-Grundriss auf. Du weist das bei Dachschrägen alles unter 2m Höhe nur zu 50% zählt, unter 1m Höhe zählt gar nicht. Dachfenster ändern daran nix, Gauben, Erker, Spitzerker ändern die Flächen bei Dachgeschossen.
Weil das Schlafzimmer: statt 5,80m x 4,50m = 26,10qm nur 5,80m x 3,10m = 17,98qm hat. Deswegen ist es kleiner.
Derzeit ist ein Kleiderschrank, eine Schreib-Kommode, ein Kinderbett und ein Doppelbett darin. Viel Platz bleibt nicht mehr übrig.
Hallo althaus, meine Überlegungen gingen dahin: Wo könnte der Fehler entstanden sein. Den Grundriss erstellt der Makler meist aus der Zeichnung und die enthält Rohbaumasse. Da könnte der Fehler liegen wenn es eine Dachgeschoss Wohnung ist, da dort erhebliche Abweichungen von Rohbaumassen zu tatsächlichen Massen auftreten können. Vermutlich liegt der Fehler auch dort, wenn z. B. eine Wand versetzt wird und die Zeichnung nicht geändert wird, weil dies nachträglich geschehen ist. Das wäre aber eine Tatsache die dem Verkäufer bekannt sein müsste da er ja zugestimmt hatte und dann verschwiegen wurde.
Die bauliche Veränderung könnte, muss aber nicht dem Verkäufer bekannt sein. Der Verkäufer ist ein Grieche. Es kann gut sein, daß er selbst die falschen Pläne beim Kauf nach der Baumaßnahme bekommen hat, die er mir jetzt weiter gereicht hat. Ich werde am Montag zum Grundbuchamt gehen und mir die aktuellen Pläne holen. In meinem Plan war noch ein Loggia eingezeichnet, die jetzt nicht mehr besteht. Es kann gut sein, daß die Mauer auch versetzt wurde. Auf die Loggia wurde ich hingewiesen. Das wars auch. Daher dachte ich, alles andere würde soweit noch stimmen, was aber nicht der Fall ist.
althaus:
Hat der Verkäufer, was die ETW-Größe von 78 qm betrifft, im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich eine Beschaffenheitsgarantie (§ 443 BGB) abgegeben oder heißt es dort, wie allgemein üblich:
"Soweit nicht zwingende Vorschriften entgegenstehen oder in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist, sind sämtliche Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Sachmängeln aller Art einschließlich etwaiger Anfechtungs- und Leistungsverweigerungsrechte ausgeschlossen, d. h. der Vertragsgegenstand wird verkauft und in dem Zustand geschuldet, wie er sich zurzeit der nach Angabe erfolgten Besichtigung befand.“
Ein Architekt hat die Bauzeichnungen und Berechnungen erstellt. Er hat sie dem Bauamt zur Genehmigung der Abgeschlossenheit vorgelegt. Das Bauamt hat genehmigt. Daraufhin erfolgte die Bildung von Wohnungseigentum, das im Wohnungsgrundbuch vollzogen wurde. Der Verkäufer oder ein Voreigentümer hat die ETW erworben.
Gegen wen willst du wegen der (angeblichen) Wohnflächendifferenz vorgehen?
Gegen wen wohl? Den Weihnachtsmann? Natürlich gegen den Verkäufer, denn von ihm sind die Pläne.
Der nachfoldende Fall sieht das anders. Also wäre Preisnachlaß gerechtfertigt: http://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/wohnflaeche-abweichung-beim-kauf-einer-eigentumswohnung-und-die-folgen_idesk_PI17574_HI2940310.html