Wirtschaftsjahr eine Eigentumsgemeinschaft ändern
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat zur Zeit ein vom Kalenderjahr abweischendes Wirtschaftsjahr. (01.09. - 31.08.)
Kann die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss beschließen, dass das Wirtschaftsjahr an das Kalenderjahr angepasst wird?
Wenn ja, wie sieht dann die nachfolgende Jahresabrechnung aus? Wird dann eine "Zwischenabrechnung erstellt" Sprich in dem Fall vom 01.09. - 31.12.?
Vielen Dank schonmal im Voraus!
Liebe Grüße
Ach, und ich der Teilungserklärung wird nichts diesbezüglich erwähnt.
5 Antworten
Nach aktueller Rechtslage kann die WEG dies per Beschluss vereinbaren, sofern in der TE eine Öffnungsklausel einfgefügt ist. Ist dies nicht der Fall und wurde bislang ein abweichendes WJ genutzt, stellt sich die Frage streng genommen ohnehin nicht - denn eine solche Abweichung von den gesetzlichen Bestimmungen (§ 28 (1) WEG) ist seit dem BGH-Urteil vom 20.09.2000 nichtig. Hier dürfte ein Beratungsgespräch bei einem Anwalt ratsam sein (TE mitnehmen). Siehe dazu u.a. http://www.erdrich-coll.de/rechtsprechung/miet-undweg_recht/zitterbeschluesse
Es muss im Rumpf- bzw. Restjahr dann eben ein Abschluss zum 31.12. erstellt werden, sodass die Eigentümer im selben Jahr ggfs. 2 Abrechnungen bekommen (wichtig auch für die Einreichung beim FA).
"NEIN", eine Änderung des Wirtschaftsjahres bedarf einer Vereinbarung (Vertrag). Ein Beschluss reicht (mangels Beschlusskompetenz hierzu nicht aus und wäre sogar nichtig. Denn Verträge lassen sich nicht durch Beschlüsse abändern.
Die einzige Ausnahme wäre nur dann, wenn in der Teilungserklärung (=der Vertrag, welcher der Gemeinschaft zu Grunde liegt) eine sog. Öffnungsklausel vereinbart wäre, also bestimmt ist, dass die Wohnungseigentümer durch Beschluss oder der Verwalter das Wirtschaftsjahr, ggf. unter bestimmten Voraussetzungen, ändern kann.
TIPP: Falls das jetzt praktizierte Wirtschaftsjahr ebenfalls nicht in der Teilungserklärung geregelt ist, genügt eine einfache Aufforderung an den Verwalter, das Wirtschaftsjahr auf das gesetzlich vorgegebene (§ 28 WEG) Kalenderjahr umzustellen.
Die Jahresabrechnung während des Umstellungszeitraumes, kann sowohl vom 01.09. bis zum 31.12. des gleichen Jahres (4 Monate), oder aber bis zum 31.12. des darauffolgenden Jahres (16 Monate) betragen. Dies kann mit einfacher Mehrheit in einer beschlussfähigen Wohnungseigentümerversammlung festgelegt werden, wenn die Voraussetzungen für die Änderung des Wirtschaftsjahres gegeben sind. Danach beträgt der Abrechnungszeitraum natürlich wieder nur 12 Monate.
Richtige Antwort. DH.
Vorsicht! Falls einzelne WEG-Einheiten vermietet sind, gibt es Probleme für die jeweiligen Wohnungseigentümer bei der Heiz-/Betriebskostenabrechnung, da der Abrechnungszeitraum auf 12 Monate limitiert ist. Deshalb ist die Variante mit Rumpfjahr 4 Monate zu preferieren. Am Besten vorab mit evtl. Mietern reden, ob dies akzeptiert wird, sonst drohen evtl. wirtschaftliche Verluste.
Für die Festlegung des Wirtschaftjahres sind rein die Eigentümer zuständig, es gibt keine Notwendigkeit, wie in deinem Fall bestehen zu lassen. Es muß nur mit der notwendigen Mehrheit in der nächsten Versammlung beschlossen werden.Im Jahr der Anpassung wäre es sinnvoll eine Abgrenzung bis zum Start des Kalenderjahres vorzunehmen, was aber ggf. Mehrkosten mit sich bringen kann. (Verwalter, Schriftverkehr usw.)
immobook hat natürlich Recht, dass er die 4 Monate preferieren würde.
Allerdings braucht die WEG sich nicht für die Vermieterproblematik bei der Beschlussfassung zu interessieren, da mit wenigen Ausnahmen ohnehin in der WEG nicht abgegrenzt wird; dies im Mietrecht aber vorgeschrieben ist. Somit kann der Vermieter (bei der ordnungsgemäßen Jahresabrechnung) ohnehin nicht viel damit anfangen.
Warum willst Du eine Änderung? Die Heizperode geht doch bis 31.3. ? Wir haben abgestimmt auf diesen Zeitraum