Balkongeländer zu niedrig, Hausverwaltung bleibt untätig, was nun?
Hallo, und zwar handelt es sich um meine Eigentumswohnung, die ich nun vermieten werde. Bislang hab ich drinne gewohnt und mich hat es nicht gestört, dass das Balkongeländer ca. 15cm zu niedrig ist. Ich habe das Problem bereits mehrmals bei der Hausverwaltung und auch in den Eingentümerversammlungen als Thema angesprochen. Es waren auch mal Fachkräfte da, die alles nachgemessen habe, bzgl Sicherheit. Dabei ist rausgekommen, dass das Geländer 15cm höher sein muss, da jetzt Gefahr droht, dass jemand runterstürzen könnte. Da ich nun meine Wohnung vermiete, möchte ich natürlich, falls etwas passieren sollte, nicht herangezogen werden. Daher habe ich bei der Hausverwaltung abermals angerufen und der Dame nochmal meine Sorgen genannt und ihr gesagt, dass ich ein Schreiben aufsetzen werde, wo ich auf die Haftung verzichte (ob das nun etwas bringt- sei mal dahingestellt; wollte einfach, dass sie aktiv wird). Die Dame meinte am Telefon, sie könne nichts dagegen tun, da sich die anderen Parteien weigern würden zu bezahlen. (3 Häuser á 6 Wohnungen/Mietparteien, sind erst seit kurzem wieder "zusammengegangen", dadurch weigern sich die anderen beiden Häuser, dass sie "unser" Haus "mitfinanzieren", weil ihre auf den aktuellen Stand sind.) Daraufhin sagte ich ihr, dass ich bereit wäre, es aus meine eigene Tasche zu bezahlen, dies darf ich aber auch nicht, weil die Hausansicht gleich aussehen muss. Was kann ich nun tun? Ich habe echt bedenken, meine Mieter in die Wohnung zu lassen und auch Angst, dass wenn was passiert, ich herangezogen werde.
8 Antworten
Es liegt also ein Fehler der Baufirma oder des Architekten vor. Wenn das Bauwerk noch in der Gewährleistungsfrist liegt, dann tritt deren Haftung ein.
Ansonsten muss die Eigentümergemeinschaft nachbessern, auch wenn das nur durch Gerichtsbeschluss zu erreichen wäre.
Für die Verkehrssicherheit ist jeder Eigentümer verantwortlich.
In solchem Falle können Sie nur erfolgreich gegen die WEG im Falle eines negativen Beschlusses durch die WEG beim Amtsgericht klagen.
Ein Richter dürfte wohl kaum die Notwendigkeit der Hestellung einer gesetzlich vorgeschriebenen Brüstungshöhe verkennen und die Gemeinschaft insoweit zur Nachbesserung veruteilen bzw. zumindesten Ihnen eine Kostenerstattung aus dem Rücklagenfonds für die Durchgführung eine solch dringend erforderliche baulichen Veränderung zugestehen.
Ein zusätzlcihes Druckmittel, welches die Sperrung aller Balkone durch die Baupolizei zur Folge haben könnte, wäre eine Anzeige des Mangels dort selbst.
Wieso ist eingentlich die Hausverwaltung für alles zuständig??? Der Verwalter setzt Beschlüsse um. Mehr nicht.
Wenn in deinem Fall einer was tun muss dann die Eigentümergemeinschaft. Wenn dies nicht passiert haftet sie. Aber ich hab mal so was wie Bestandsschutz gelesen. Und eine Baugenehmigung wird es doch für das Objekt geben. Und um die zu bekommen muss doch auch die Höhe der Brüstung genehmigt worden sein. Und das gilt erst mal bis was anderes amtlich wird. Und diese betrifft nicht nur ein Sondereigentum sondern dann auch andere Sondereigentume.
Fachlich ist das eine bauliche Veränderung, die nur mit Allstimmigkeit beschlossen werden kann.
15cm von was ?
Hab ich noch nie gesehen !
Fakten sammeln.
Zunächst einmal die Rechtslage:
Eine einseitige Veränderung der Gebäudeansicht, z. B. durch Erhöhung deines Geländers, stellt eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar, für die es der Zustimmung all derjenigen bedarf, die nach § 14 Abs. 1 WEG davon nachteilig betroffen sein können.
In deinem Fall bedeutet dies, dass du die Zustimmung aller Wohnungseigentümer benötigst, weil durch die Veränderung der Fassadenansicht alle nachteilig betroffen sein können. Eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zustimmung besteht zunächst nicht und zwar ungeachtet der Kostentragung.
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Dann die Ausnahme:
Im Wohnungseigentumsrecht gibt es auch die Möglichkeit die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 21 Abs. 4 oder § 10 Abs. 2 Satz 3 gegen ihren mehrheitlichen Willen zu zwingen, einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen oder eine entsprechende Verwaltung.
Daher lautet die Gretchenfrage, was dieser ordnungsgemäße Zustand in deinem Fall bedeutet.
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Zum Schluss die Lösung:
Natürlich entspricht ein 15 cm zu niedriges Balkongeländer nicht aktuellen Bauvorschriften und daher auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Aber, wie @Tabaluga1961 schon richtig geschrieben hat, gibt es Bestandsschutz.
Das bedeutet, dass wenn zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes das Geländer den damals gültigen Bauvorschriften entsprochen hat, es unter die Bestimmungen des Bestandsschutzes fällt. Damit wären deine Aussichten das Geländer zu erhöhen, aber auch deine Haftung sehr gering.
Daher rate ich dir, dich zu erkundigen, wann konkret das Gebäude errichtet wurde und frag anschließend beim Bauamt nach, welche Geländerhöhe damals vorgeschrieben war.
Entsprach die Geländerhöhe auch zum Zeitpunkt der Errichtung nicht der vorschriftsmäßigen Höhe, kannst du die Wohnungseigentümer mittels Rechtsweg (und sinnvoller Weise eines Anwalts) zwingen, den erstmaligen ordnungsgemäßen Zustand (die vorgeschriebene Geländerhöhe) herzustellen. Die Kosten hierfür hat die WEG zu tragen.
Von den vorgeschriebenen 90cm Höhe eines Balkongeländers.