Darf nur der Verwaltungsbeirat an der Rechnungsprüfung teilnehmen?

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chriskmuc
30.01.2014, 10:39

Wohnungseigentümer müssen Jahresabrechnung rechtzeitig vor Beschluss prüfen können

Wohnungseigentümer haben grundsätzlich das Recht die zu beschließende Jahresabrechnung zu prüfen und Belege einzusehen. Geht die Abrechnung Wohnungseigentümern nicht rechtzeitig zu, ist der Genehmigungsbeschluss anfechtbar. Dies entschied das Landgericht Itzehoe im September 2013.

Ein Wohnungseigentümer hatte per Anfechtungsklage gegen die Genehmigungsbeschlüsse seiner Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung und Einzelabrechnungen 2011 geklagt. Der klagende Wohnungseigentümer machte geltend, dass ihm vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung nicht die Möglichkeit gewährt wurde, die Abrechnungsunterlagen einzusehen.

Vor der Versammlung war dem Kläger eine Einsichtnahme verwehrt worden. Der Hausverwalter machte geltend, dass man dem Wohnungseigentümer mitgeteilt habe, dass er beim Belegprüfer, einem Mitglied des Verwaltungsbeirats, Einsicht nehmen könne. Die Abrechnungsunterlagen lagen insbesondere nicht während der Eigentümerversammlung vor. Das angerufene Gericht entschied zu Gunsten des klagenden Wohnungseigentümers. Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, eine zu genehmigende Jahresabrechnung zu prüfen und die Belege einzusehen. Es handelt sich um ein Kernrecht eines jeden Wohnungseigentümers.

Die Jahresabrechnung muss einem Wohnungseigentümer so rechtzeitig vorliegen, dass er sie in angemessener Zeit vor der Beschlussfassung prüfen kann. Ansonsten ist ein Genehmigungsbeschluss allein aus diesem Grunde anfechtbar. Durch die Verweigerung der Belegeinsicht vor der Eigentümerversammlung wurde das Recht des klagenden Wohnungseigentümers verletzt. Der Verwalter durfte den Wohnungseigentümer nicht einfach an das Beiratsmitglied verweisen.

Aus § 269 Abs. 1 BGB folgt, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich das Recht haben, die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters zu nehmen.

Verwalter sind deshalb nicht berechtigt, Wohnungseigentümer an einen anderen Ort zur Einsichtnahme zu verweisen (LG Itzehoe, Urteil v. 17.09.13, Az. 11 S 93/12).
schelm1
28.01.2014, 09:49

Der Verwalter kann sich auf den Beirat beschränken. Jeder andere Miteigentümer hat das Recht in den Geschäftrsäumen des Verwalters Belege einzusehen oder sich gegen angemessene Kostenerstattung Belege in Kopie zur Prüfung zusenden zu lassen. Das erscheinen von z.b. 140 Miteigentümern in den Geschäftsräumen des Verwalters zur Belegprüfung dürfte den Rahmen des Machbaren sprengen. Nicht nur zu diesem Zweck haben die Eigentümer mehrheitlich einen Beirat ihres Vertrauens gewählt.
Immofachwirt
28.01.2014, 15:06

Der Verwaltungsbeirat bestimmt den Ablauf der Rechnungsprüfung.

Denn diesem obliegt die Durchführung und nicht dem Verwalter (§ 29 Abs. 3 WEG). Der Verwalter muss noch nicht einmal bei der Rechnungsprüfung anwesend sein. Insofern ist es ausschließlich Sache des Verwaltungsbeirats, wen er mit zur Rechnungsprüfung bittet (§ 29 Abs. 4 WEG). Es wäre ja noch schöner, wenn der Geprüfte bestimmen dürfte, wer ihn prüft.

Ganz nebenbei besitzt jeder Wohnungseigentümer, , unabhängig vom Verwaltungsbeirat und Rechnungsprüfung, ein uneingeschränktes Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen. Insofern kann ich die unsinnige Haltung eures Verwalters nicht nachvollziehen.
Daemonenlord
28.01.2014, 09:42

ist geil ne, du bezahlst die verwaltung, es sind eigentlich deine angestellten

und sie handeln einfach gegen dich

niemals eine etw mit verwaltung

entweder ich verwalte oder ich kaufe nicht

schon so oft von "allmächtigen" verwaltern gehört

ich würde so wütend werden, ich bezahle den schlurch und er macht nicht, was ich will

sofort entlassen
schelm1  28.01.2014, 09:54

Sie werden vermutlich nicht zum Kauf kommen! Die Teilungserklärungen bestimmen in aller Regel eine Verwaltung. Wieviele Eigentumswohnungen ohne Verwaltung halten Sie in Ihrem Eigentum?

WEG`n zeichnen sich regelmäßig durch mehrere Wohnung oder Teileigentum aus, da dürfte ein einzelner Eigentümer hinsichtlich der Anforderungen an die Verwaltung des Eigentums schnell seine Grenzen erkennen!

Daemonenlord  28.01.2014, 09:56
@schelm1

ich halte 2 etw in meinem eigentum, die ich selbst verwalte, da ICH das objekt verwalte

andere würde ich nur kaufen, wenn sie sehr günstig sind und nur vermieten

ich selber würde niemals unter einem verwalter wohnen

WEG`n zeichnen sich regelmäßig durch mehrere Wohnung oder Teileigentum aus, da dürfte ein einzelner Eigentümer hinsichtlich der Anforderungen an die Verwaltung des Eigentums schnell seine Grenzen erkennen!

ja richtig, ist auch so furchtbar schwierig, so dass eine kraft ca 500 wohnungen verwalten kann, wenn sie angestellt ist

schelm1  28.01.2014, 10:15
@Daemonenlord

Die Verwaltung von nur 2 Wohnungen, die Ihnen alleine gehören und den Gesamtwohnungsbestand der WEG verkörpern ist tatsächlich machbar! Komplex wird es bei vielen eigentumern, die teilweise dann auch ein wenig stimmiges Meinungsbild haben können. Dies und die doch immer höher werdenden Anforderungen an die WEG-Verwaltung bedürfen schon eines professionellen Verwalters. Bei 500 WE wäre eine Kraft mit Sicherheit alleine überfordert!

Daemonenlord  28.01.2014, 10:16
@schelm1

Gesamtwohnungsbestand der WEG verkörpern

NEIN! ich verwalte den rest auch

und 500 WE sind das, was man einer kraft zumutet

sie verwaltet dann nur für den verwalter, also er macht auch schon was, sie macht halt das tägliche brot

500, sind normal

schelm1  28.01.2014, 10:19
@Daemonenlord

Seltsam, Ihre Ausführungen!?! - Das Alles hört sich wenig professionell an!?! Kaum Vorstellbar, das 498 weitere Eigentümer Sie als Verwalter gewählt haben!?!

Daemonenlord  28.01.2014, 10:21
@schelm1

du hörst dich für mich, wie ein minusmensch an, der überall wichtige dinge sieht und sich alles von allen vorschreiben lässt

du bist nicht wirklich wohlhabend, oder?

sonst würdest du anders reden

was ich will, passiert, sonst passiert nichts

zb kaufe ich dann nciht, mein geld will jeder, wohnngen noch lange nicht

außerdem sind etws eh mist, jeder der mit immos zu tun hat, weiß das

außerdem solltest du lesen lernen, ich habe nicht geschrieben, dass ich verwalter von beruf bin und das 8h am tag mache

einer vollkraft werden trotzdem 500 einheiten zugemutet

schelm1  28.01.2014, 10:22
@Daemonenlord

Es gut zu wissen, dass Sie wohlhabend sind!

Daemonenlord  28.01.2014, 10:24
@schelm1

nein, es ist schon ein kleines objekt und ich konnte den verwalter schließlich selber auch wählen, mit meinen 2 stimmen

aber wir haben einfach mich bestimmt, da wir umgewandelt hatten und eine frische teilungserklärung gemacht hatten

schelm1  28.01.2014, 10:30
@Daemonenlord

Dann dürften Sie ein Verwalter gemäß WEG § 21 - 2; 3 sein! Dann wäre meine Auffassung hinsichtlich der Größe der WEG mit Minimaß richtig und Sie wären nicht gewählter Verwalter einer WEG mit 500 Einheiten!?!
Nirakeni  28.01.2014, 09:53

Du bist, wenn du einen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufst an die Verwaltung, bzw. den Verwalter gebunden. Eine Kündigung kann nur gemäß den Bestimmungen mit der Gemeinschaft ausgesprochen werden. Die Rechnungsprüfung obliegt gemäß den Statuten nur dem Beirat. Dafür wurde er mit Beschluss von der Gemeinschaft gewählt. Wer der Prüfung beiwohnen will kann sich zur nächsten Beiratswahl aufstellen lassen.

chriskmuc  29.01.2014, 20:25
@Nirakeni

So ein Quatsch.

Mein Verwalter wollte mich auch ärgern - nachdem ich Ihm dies geschrieben habe, hatte er mir einen Termin zur Einsichtnahme gegeben.

Gerne erwarte ich die Daten auch via Email bis Montag Abend. Dazu sind Sie jedoch nicht verpflichtet, so dass ich selbstverständlich auch gerne persönlich zum genannten Termin vorbei komme, um mir die Daten auf einem entsprechenden Datenträger (CD, USB-Stick) abzuholen.

Sollten Sie die Auffassung vertreten, Sie müssen mir die Buchungsunterlagen nicht in elektronischer Form zur Verfügung stellen und mich somit zwingen sämtliche Buchungsunterlagen einzuscannen, so behalte ich mir vor, dies zukünftig auch zu Gunsten vieler anderer engagierter Eigentümer in anderen WEGs, gerichtlich klären zu lassen.

Untenstehende zusammenfassende Informationen zur rechtlichen Lage und deren Rechtsprechung - sollte jedoch bereits eindeutig zu interpretieren sein.

****** Quelle: http://http://www.frag-einen-anwalt.de/forumtopic.asp?topicid=65275&css=99 ****

Jeder Wohnungseigentümer hat als Kontrollrecht ein Recht auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen einschließlich der Einzelabrechnungen aller Wohnungseigentümer , ohne dass hierfür datenschutzrechtliche Einschränkungen zu beachten sind.

Die Art und Weise der Einsichtnahme ist dabei nach den Wünschen des Wohnungseigentümers zu gestalten, weshalb ihm auch auf sein Verlangen gegen Kostenerstattung entsprechende Kopien auszuhändigen sind. Die entsprechende Verpflichtung des Verwalters, Einsicht in die genannten Unterlagen zu gewähren, ergibt sich aus § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB i .V.m. § 259 BGB und dem Verwaltervertrag. Dies hat das OLG München mit Beschluss vom 09.03.2007; Az: 32 Wx 177/ 06 so bestätigt. Das Oberlandesgericht führt hierzu weiter wie folgt aus:

Dem Anspruch steht das Bundesdatenschutzgesetz nicht entgegen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonyme Gemeinschaft ist und die Einsichtnahme dem Zweck des Gemeinschaftsverhältnisses dient, § 28 BDSG (Vgl. OLG Frankfurt OLGZ 1984, 258/259; Bärmann /Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 28 Rn. 92). Gewöhnlich wird die Einsichtnahme durch Vorlage der Dokumente in den Geschäftsräumen des Verwalters erfolgen. Ein Anspruch auf Herausgabe der Originalunterlagen besteht grundsätzlich nicht (BayObLGZ 2003, 318/323 f.).

Im Rahmen der Einsichtnahme hat ein Wohnungseigentümer aber Anspruch auf Fertigung und Aushändigung von Kopien, da es ihm, auch wegen des unterschiedlichen Beweiswertes, in der Regel nicht zugemutet werden kann, handschriftliche Abschriften zu erstellen (BayObLG NJW-RR 2000, 1466/1467 m.w.N.). Dies gilt sowohl für die Belege zu den Abrechnungen, als auch, aus den genannten Gründen, für die Abrechnungen selbst. Quelle: Beschluss vom OLG München vom 09.03.2007;Az: 32 Wx 177/06.

****** Untenstehendes hat auch Herr Herr Richter Stadt vom Amtsgericht München in 2008 vertreten und in einem Gerichtstermin ausgesprochen und im Urteil vermerkt. ******

KG Berlin Beschl. vom 31.01.2000 - 24 W 601/99

Einsichtsrecht

Anspruch des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen

WEG § 21 Abs. 1, § 27 Abs. 1; BGB § 666, § 675

Der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen steht auch dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer zu und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein.

Allerdings führt die Erstbeschwerde der As. lediglich zur Zubilligung eines Anspruchs auf Kopien in eigener Regie. Bei den umfangreichen Verwaltungsunterlagen reicht das Recht auf bloße Einsicht nicht aus, während die As. auch nicht darauf verwiesen werden können, sich handschriftliche Auszüge zu machen. Entsprechend den gegenwärtigen technischen Möglichkeiten haben sie auch das Recht, sich auf eigenem Kopiergerät Ablichtungen zu fertigen.