Wie lange darf eine Sammelbesichtigung sein?

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Die üblichen Besichtigungszeiten gelten werktags zwischen 10-13 Uhr und 16-18 Uhr. Sonn- und Feiertage sind tabu. Gleiches gilt für Besichtigungen zu unüblichen Besuchszeiten, beispielsweise sehr früh morgens oder nachts. Besichtigungen an einem Samstag dürfen pauschal nicht abgelehnt werden, da Samstag ebenfalls als Werktag gilt (AG Köln, 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41).

Sofern der Mieter berufstätig ist, ist dies auch bei der Wahl der Zeiten für Besichtigungen zu berücksichtigen. Hier bietet sich eine Besichtigung in der zumutbaren Feierabendzeit zwischen 19:00 Uhr und 21:00 Uhr an. Ebenso muss Rücksicht auf die Ruhezeiten genommen werden, die meist in der Hausordnung der Immobilie niedergeschrieben sind.

Die Gerichte sind sich über die zulässigen Uhrzeiten für eine Wohnungsbesichtigung nicht immer ganz einig. Einige erachten nur dir Zeit von 10- 18 Uhr als zulässig (AG Coesfeld, 15. 10. 2013 – 4 C 210/13). Andere geben nur die Zeit nach 19 Uhr an (LG Frankfurt a. M., 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01) oder unterbinden Besichtigungen in der Mittagszeit von 13-15 Uhr (AG Ansbach, 12. 11. 2013 – 3 C 1238/13).

Der Mieter muss Besichtigungen der eigenen Wohnungen überwiegend dulden, aber nicht beliebig oft. Es gibt zwar keine verbindliche Obergrenze für eine zulässige Anzahl an Besichtigungen, jedoch haben sich viele Gerichte bereits mit der Frage beschäftigt.

Die Rechtsprechung hat in zahlreichen Urteilen herausgearbeitet, dass es ausreichend ist, wenn der Mieter Besichtigungen ein bis zweimal pro Woche für 2-3 Stunden duldet (LG Kiel, WM 1993, 52 und LG Frankfurt a. M., NZM 2002, 696). Das Landgericht Frankfurt hält Besichtigungen dreimal monatlich von 19-20 Uhr für jeweils 30-45 Minuten für zumutbar (LG Frankfurt a. M., Az.: 2/17 S 194/01). Das Landgericht Kiel entschied mit Urteil vom 01.06. 1992 – 1 S 26/91, dass es nicht vertragswidrig ist, wenn Besichtigungen vom Mieter nur einmal pro Woche geduldet werden.

Sofern der Mieter bereits eine Vielzahl von Besichtigungen zugelassen hat, wird dem Mieter hier mit steigender Zahl der Besichtigungen eine Verringerung der Zahl der Termine zu zusprechen sein (AG Hamburg, WM 92, 540, hier ein Sammeltermin pro Monat). Im Sinne einer schonenden Ausübung des Besichtigungsrechts sollte der Vermieter versuchen, anstehende Besichtigungen terminlich zu bündeln.

Die Vorstellung 20 oder gar mehr Personen auf einmal in seiner Wohnung einlassen zu müssen, bereitet vielen Mietern Bauchschmerzen. Vermieter dürfen tatsächlich Sammeltermine organisieren aber nur mit einer annehmbaren Anzahl an Miet- oder Kaufinteressenten. Die Anzahl der zu erwartenden Interessenten muss der Vermieter mit dem Mieter abstimmen.

Zudem hängt die zumutbare Anzahl an Personen auch unter anderem von der Größe der Wohnung ab. Allgemein heißt es, dass drei bis vier Personen in einem Sammelbesichtigungstermin für den Mieter zumutbar seien.

Haben Sie als Mieter dem Vermieter und Interessenten erst einmal Zutritt gewährt, so müssen Sie den Aufenthalt der fremden Menschen in ihrer Wohnung nicht zeitlich unbegrenzt dulden. Eine Besichtigung sollte in der Regel nicht länger als 30-45 Minuten andauern (LG Frankfurt a.M., 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01 und AG Hamburg, 21. 02. 1992 – 43b C 1717/91). Nach Ablauf der Zeit darf der Mieter höflich um das Verlassen der Wohnung bitten.

Während der Wohnungsbesichtigung muss sich der Mieter nicht alles von Vermieter und Co. gefallen lassen. Trotzdem muss er aber auch einigen Pflichten nachkommen.

Der Mieter hat das Recht, die Namen der an der Besichtigung teilnehmenden Personen durch Vorlage eines geeigneten Dokuments zu erfragen und zu notieren (AG München, 17. 06. 1993 – 461 C 2972/93).

Alle angemieteten Räume müssen für Vermieter und Co. zugänglich gemacht werden. Nur dann, können sie sich ein umfassendes Bild von dem Objekt machen.

Fotos oder Videoaufnahmen der Wohnung dürfen durch die Mietinteressenten grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters angefertigt werden. Der Mieter muss das Fotografieren und Filmen während der Besichtigung also nicht dulden. Interessenten müssen sich die Erlaubnis für Aufnahmen beim Mieter vorher einholen (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, 19.05.2004, 15/11 C 592/03).

Vorsicht: Fotos werden im Zeitalter der Smartphones oft heimlich gemacht! Achten Sie darauf, dass die Gäste die Fotos nicht gegen ihren Willen schießen. Sprechen Sie die Interessenten ansonsten direkt darauf an und fordern Sie das Löschen der Aufnahmen.

Mieter dürfen auf Mängel oder Nachteile der Wohnung hinweisen – jedoch nicht vorsätzlich, um die Vermietung oder den Verkauf der Wohnung zu gefährden. Ansonsten macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig. Auch das Veranlassen von Lärm rechtfertigt Schadensersatz, wenn der Interessent aus diesem Grund von dem Erwerb der Wohnung Abstand nimmt und der Vermieter dadurch einen Vermögensnachteil erleidet (Bayerisches Oberstes Landesgericht, 10.07.2003 – 2Z BR 56/03).

Kündigt sich eine Wohnungsbesichtigung an, so muss der Mieter keinen Grundputz der Wohnung vornehmen oder gar Fenster putzen. Sollte er seine Wohnung dem Vermieter aber in einem verwahrlosten Zustand präsentieren, so riskiert er eine fristgerechte oder fristlose Kündigung wegen Verletzung seiner Sorgfalts- und Obhutspflichten.

Das Amtsgericht urteilte, dass es dem Mieter nicht zusteht vom Vermieter und den Interessenten zu verlangen, die Schuhe bei Eintritt in die Mietwohnung ausziehen zu müssen (AG München, 17.06.1993 – 461 C 2972/93). Es sei ihnen aber zuzumuten Überschuhe aus Plastik oder Stoff über zuziehen, wenn der Vermieter solche aushändigt und Überziehen auffordert.

Ja, dem Mieter steht das Absagen von geplanten Wohnungsbesichtigungen zu. Bei Absage muss der Vermieter informiert und 2-3 Ausweichtermine genannt werden.

Eine Absage der Wohnungsbesichtigung begründet keine Kündigung seitens des Vermieters (Amtsgericht Erkelenz, 04.01.1985, 8 C 461/84). Der Mieter muss aber mit Schadensersatzforderungen rechnen, wenn die Weitervermietung sich dadurch erheblich verzögert. Der Vermieter ist dann in der Beweispflicht und muss nachweisen, dass ihm durch das Verhalten des Mieters ein Schaden entstanden ist.

Sollte der Mieter kurzfristig verhindert sein (Krankheit oder starker Geschäftsanfall), hat der Vermieter darauf Rücksicht zu nehmen.

Grundsätzlich ist die Wohnungsbesichtigung nur in Anwesenheit des Mieters zulässig – außer Mieter und Vermieter haben eine gesonderte Vereinbarung getroffen. Der Vermieter muss aber nicht zwingend erscheinen. Er darf sich mit Vorlage eines entsprechenden Nachweises durch einen Makler vertreten lassen. Der Vermieter steht auch in der Pflicht dem Mieter rechtzeitig mitzuteilen, wen er statt seiner Person zur Besichtigung schickt und welche Funktion sein Vertreter und eventuelle andere Personen haben.

1. Lassen Sie niemals Besucher ohne Anmeldung in ihre Wohnung
2. Nur den Personen, die für den Zweck der Wohnungsbesichtigung wichtig sind, sollte Zutritt gewährt werden. Handelt es sich um eine Mängelbegutachtung, ist die Anwesenheit eines Maklers beispielsweise nicht notwendig.
3. Notieren Sie von jeder Person den Namen und ggfs. die Funktion
4. Eine Besichtigung muss immer sachbezogen sein
5. Mängelanzeige und Schimmelfleck im Bad? Dann muss der Vermieter und Co. nur das Bad zur Mängelbeseitigung betreten. Es steht ihnen kein Besichtigungsrecht der anderen Räume zu.
6. Unterschreiben Sie nichts! Der Vermieter übergibt Ihnen bei Besichtigung der Wohnung ein Schriftstück? Unterschreiben Sie nicht direkt. Holen Sie sich zuvor Rat z.B. bei ihrem zuständigen Mieterverein.

Werden Sie gegenüber dem Vermieter oder seinem Beauftragten kreativ!

Wir leben halt in sehr harten Zeiten.

Sie können selber versuchen, solche Termine zu gestalten, indem Sie vernünftige Vorgaben machen:

•       Mund- Nasen-Bedeckung tragen. Bitte achten Sie auf die korrekte Tragweise.

•       Personen mit Symptomen werden abgewiesen. Menschen mit Symptomen wie Husten, Fieber oder Unwohlsein werden wir bereits an der Tür abweisen. Bitte sagen Sie den Termin von sich aus ab, sollten Sie sich unwohl fühlen oder Symptome zeigen. Selbstverständlich sage auch ich den Termin ab, sollte ich auffällig werden.

•       Personenkreis minimieren. Bitte kommen Sie alleine, maximal zu zweit zum Besichtigungstermin. Natürlich möchten Eltern das neue Zuhause auch gerne dem Nachwuchs zeigen, aktuell muss es aber ausreichen, dass ein oder maximal zwei Personen das Objekt besichtigen.

•       Kein Händeschütteln.

•       Nies- und Hustenetikette. Niesen und husten Sie nicht in die Hände, sondern in die Armbeuge.

•       Nichts anfassen. Bitte fassen Sie während der Besichtigung nichts an. Dies gilt auch und insbesondere für Türklinken, Türrahmen, Fenster, Lichtschalter usw. Ich lasse Türen geöffnet, damit diese nicht zum Öffnen angefasst werden müssen. Geschlossene Türen bleiben bitte geschlossen bis ich sie öffne.

•       Hände desinfizieren. Desinfizieren Sie bitte vor der Besichtigung Ihre Hände. Dazu halten wir Desinfektionsmittel für Sie bereit.

•       Zügig & mit Abstand. Ich werde Sie zügig durch alle Räume führen. Halten Sie Abstand, wenn möglich mindestens 2 Meter, und vermeiden Sie gemeinsame Aufenthalte in kleinen Räumen (Gäste-WC, Besenkammer).

Kommt mir schon sehr lange vor, denke, das ist übertrieben. 2 Stunden halte ich für akzeptabel

Will er verkaufen oder neu vermieten, du bestimmst immer noch die Zeiten und dauer nach absprache !

Nein, das musst du nicht. Du kannst auch einfach selber nach einem Nachmieter suchen oder sagst ihm ab, wenn es dir zu stressig wird.