WG-Untermieter zieht nicht aus. Zutritt zu Bad und Küche sperren?
Hallo ihr lieben, wir haben ein kleines Problem. Ich bin Hauptmieterin eines WG-Mietvertrages und meinen Eltern gehört das Gebäude auch. Nun habe ich meinem Untermieter fristgemäß zum 31.12.2015 Gekündigt und weil er bis dahin nicht ausgezogen ist ihm noch eine letzte Deadline gegeben und zwar den 15.01.2016. nun ja, er hat bis jetzt immer noch keine Wohnung gefunden und denkt nicht mal daran auszuziehen. Nun meine Frage : bis ich einen Gerichtsvollzieher dazu ziehe, habe ich bis dahin die Möglichkeit seine Sachen aus dem Bad zu räumen und ihm vor seine zimmertüre zu stellen ? Und zweitens : ihm den Zugang zum Kühlschrank und der Küche zu verbieten? Ich meine theoretisch hat er ja gar kein Recht mehr hier zu wohnen. Danke für die Antworten :)
9 Antworten
Vermutlich ist der "Besuch" der Freundin des Untermieters ungenehmigte Gebrauchsüberlassung der Mietsache und berechtigt den Vermieter zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung.
Wenn allerdings die Kündigung des Untermieters zum 31.12.15 mit hinreichendem Grund berechtigt erfolgte, dann ist deine Fristsetzung bis 31.01.16 zum Auszug eine Weiterführung des Mietvertrages. Die Befristung scheint hier aber keinen hinreichenden Grund zu haben. Der UM hätte am 31.12.15 die Wohnung verlassen müssen. Der Mietvertrag war beendet. Unter Hinweis auf § 545 BGB könnte der Mieter nun das Mietverhältnis unbefristet fortsetzen, wenn du im Mietvertrag oder im Kündigungsschreiben der Anwendung dieses § nicht widersprochen hast.
Sollte es also so sein, dann musst du sofort eine fristlose Kündigung unter Nennung aller Gründe wie bereits @imager761 angeregt hatte, aussprechen.
Eine ordentliche Kündigung erfolgt unter Fristsetzung mit einer 3 -monatigen Kündigungsfrist. Diese Kündigung ist rechtswirksam, wenn du als Vermieter (deine Eltern spielen hier keine Rolle) die Kündigung mit einer rechtssicheren Begründung versiehst. Allein der Grund Eigenbedarf ist nicht ausreichend!!!! Der Mieter muss nicht aber kann dieser Kündigung widersprechen. Will er es auf eine Räumungsklage ankommen lassen, dann hat er gute Erfolgsaussichten auf eine Klageabweisung, wenn du mit deiner Kündigung Fehler gemacht hast.
Die nun ins Spiel gebrachte außerordentliche und fristlose Kündigung kann durch die ungenehmigte Gebrauchsüberlassung der Mietsache durch den Untermieter an seine Freundin deine möglichen Fehler der Vergangenheit heilen, weil diese Kündigung unmittelbar ein weiterbestehendes Mietverhältnis rechtswirksam beendet. In dieser Kündigung ist auch der Anwendung de § 545 BGB zu widersprechen. Dem Mieter ist aber schriftlich eine Auszugsfrist von etwa 10 Tagen zu gestatten. Mit der fristlosen Kündigung kann auch eine Schadensersatzforderung deinerseits gegen den Mieter entstehen, die etwa 3 Monatsmieten umfasst. Weiter kann jeder Zeitraum nach der fristlosen Kündigung, in dem der ehemalige Mieter die Mietsache nicht an den Vermieter herausgibt, mit einer Nutzungsentgeltforderung des Vermieters gegen den ehem. Mieter belegt werden. Das Nutzungsentgelt kann der vormaligen Miete entsprechen, kann aber auch höher liegen. Darüber muss der ehemalige Mieter schriftlich informiert werden.
Eine Räumungsklage sollte aber nicht mehr als 3 Monate hinausgeschoben werden, weil sonst ein Richter auf Duldung erkennen und damit ein konkludentes Mietverhältnis aufleben könnte.
Verstehe, danke für deine Mühe. Aber eine Sache habe ich immer noch nicht verstanden. Trotz Eigentum meinerseits UND fristloser Kündigung muss ich auf das Gerichtsurteil warten und kann nicht selbst tätig werden und seine Sachen aus den gemeinsam genutzten Bereichen verbannen ? Ich sehe es nicht ein für ihn und seine Freundin noch wochenlang mit zu putzen, die beiden tun Nichts außer dreck machen und stinken. Und ich bin auch nicht befugt seine Freundin per Polizei rauszuwerfen ? Das kann doch nicht wahr sein. Um Nutzungsentgelt geht es mir nicht, ihr Geld können sie behalten, ich will einfach nur, dass sie ausziehen. Wenn ich also heute die fristlose Kündigung aufsetze dann habe ich immer noch mit Wartezeiten bis zu ein paar Monaten zu rechnen ? Und ich darf den beiden nicht den Zugang zum Kühlschrank, zur Dusche etc verbieten ?
Leider ist die unberechtigte Nutzung einer ehemaligen Mietsache nur durch ein zivilrechtliches Gerichtsverfahren mit positivem Urteil für den Kläger zu beenden. In dessen Folge kann nur ein Gerichtsvollzieher mit Hilfe der Polizei die ehemalige Mietsache räumen und an den Vermieter herausgeben.
Wenn Benutzung von Geräten in der Wohnung des Vermieters mit dem Mieter ausdrücklich vereinbart wurde, dann gilt das auch bis zur Herausgabe der Mietsache. Steht hingegen im MV nur ein Einräumen des Nutzungsrechtes für Küche, Bad und Flur, dann entfällt die Benutzung des technischen Geräte durch den ehemaligen Mieter. Der Küchenherd und die Spüle sind allerdings Bestandteil der Küche sowie im Bad WC, Dusche und Waschbecken. Diese Nutzung erstreckt sich auch auf die dritte Person, die unberechtigt sich beim ehemaligen Untermieter aufhält.
Das sehe ich anders. (s. meine Antwort)
@Gerhardt: Du darfst davon ausgehen, dass die Kündigung von den Eltern ordentlich vorformuliert wurde und auch fristgerecht übergeben wurde. Die Fragestellerin schreibt dies an anderer Stelle. Warum zweifelst Du daran?
Ein Eigenbedarf kann doch schon allein dadurch begründet werden, dass Tochter das Bad und sonstige gemeinschaftlich genutzten Räume endlich allein nutzen will. Dass sie zusätzlich auch noch ein Zimmer gut gebrauchen kann, versteht sich von selbst. Da kann die Wohnung noch so groß sein, wenn sich die Hauptbewohnerin und Hauptmieterin ausbreiten will, ist das allein ihre Sache.
Es ist auch davon auszugehen, dass der Untermieter der Kündigung nicht widersprochen hat. Jedenfalls nicht schriftlich, allenfalls durch sein unglaublich unmögliches Verhalten.
Allein die Tatsache, dass die Freundin seit 6 Monaten nicht nur zu Besuch ist, sondern beim Untermieter wohnt, reicht für eine fristlose Kündigung aus, die man jederzeit, wie Du auch schreibst noch nachholen könnte, sofern es auch nur einen Hauch eines Zweifels gibt, dass die ursprüngliche Kündigung womöglich nicht korrekt war oder nicht ausreicht.
Fristlos heißt sofort und in dem Fall, wo es um Untervermietung geht, kann das nur bedeuten: Finger weg von den Sachen des Untermieters in seinem ihm zugewiesenen Zimmer, aber Entfernung aller Sachen aus den gemeinschaftlich genutzten Räumen und ggf. Aussperren, wenn er nicht sofort seine Freundin und seine Sachen zusammen packt uns auszieht.
Eigentlich habe ich meinen Kommentaren nichts mehr hinzufügen oder neu zu bewerten. Knackpunkt ist die Fristverlängerung des Auszuges bis 31.01.2016 und damit ist eventueller Widerspruch gegen Anwendung § 545 aufgehoben. Weiter >
Nutzungsrechte, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurden, können nicht einseitig beschnitten werden. Die Herausgabe der Mietsache durch den Mieter an den Vermieter beendet die Nutzungsrechte.
Was ich noch vergessen habe zu erwähnen : der Untermieter hat ohne zu fragen seine Freundin hier einziehen lassen in sein Zimmer und diese sieht es für selbstverständlich auch alles mitbenutzen zu dürfen. Darf sie das ?
Das darf er allerdings nicht ohne deine Zustimmung. Sie darf ihn Besuchen nun weis ich nicht wie lang ein Besuch als Besuch gilt. (Ich hab 6 Wochen im Kopf, kann mich aber irren).
Sie wohnt seit circa einem halben Jahr hier ohne Zustimmung. Dürfte ich Sie eigentlich theoretisch per Polizei entfernen lassen ? Ich weiß das Klingt hart, aber die beiden versiffen die ganze Wohnung, rauchen trotz Rauchverbotes, nehmen Drogen, machen dreck und putzen nicht und so eine Räumungsklage kann sich über Monate hinwegziehen und da habe ich gar keine Lust drauf
Dir wird nichts anders übrigbleiben als Räumungsklage zu erwirken und vollstrecken zu lassen.
Bis dahin ist dir jede Selbstvornahme oder Schikane verboten.
Gleiches gilt für die ungerechtfertigte Gebrauchsüberlassung mit ungenehmigtem Zuzug der Freundin: Ihn zum unverzüglichen Auszug der Freundin auffordern, dann fristlos kündigen, Räumung beantragen.
Und alles immer per Einwurfeinschreiben oder bezeugter offener Übergabe schriftlich.
G imager761
Dir wird nichts anders übrigbleiben als Räumungsklage zu erwirken und vollstrecken zu lassen.
Das gilt allenfalls für das vom Untermieter allein genutzte Zimmer.
Bis dahin ist dir jede Selbstvornahme oder Schikane verboten.
Durch welches Gesetz ist es verboten, den Zugang zu meiner Wohnung demjenigen zu verbieten, der kein Recht mehr hat sich hier aufzuhalten. Den einzigen Zutritt, den ich noch erlauben würde wäre der zur Räumung der Wohnung durch den Ex-Mieter.
- Jeder (Unter-)Mieter darf Besuch empfangen. Und das von dir angedeutete Hausrecht des Eigentümers/Vermieters wurde mit Vermietung aufgegeben.
- Kein (Unter-)Mieter darf hingegen ungefragt jemand in den Mieträumen aufnehmen. Das darf man unterlassen verlangen und hilfsweise fristlose Kündigung erklären. Nicht dem Dauergast, sonndern seinem Vertrgspartner, dem U-Mieter gegenüber.
- Nur zögen beide nicht aus, bleibt nur das Rechtsmittel einer Räumungsklage.
Wer diese Grundprizipien des Mietrechts nicht versteht, sollte sich mit Kommentaren in Mietrechtsfragen einfach zurückhalten :-)
@imager: Selbstverständlich - und so steht es auch in meinen Antworten - gehe ich davon aus, dass das Mietverhältnis rechtmäßig durch eine gut begründete und gesetzlich ordentlich unterlegte Kündigung beendet wurde. Es gibt also kein Mietverhältnis mehr, auf das sich der Untermieter samt Anhang beziehen kann.
Die Freundin des Untermieters hat durch ihr Verhalten längst ein sofortiges Haus- bzw. Wohnungsverbot verdient. Sie wäre also auch als Besuch nicht mehr zu dulden, selbst wenn das Mietverhältnis fortbestehen würde. Die Fragestellerin weiß am besten, dass es so ist.
Gibt es denn keine Möglichkeit eine Räumungsklage zu beschleunigen sodass sie diesen spätestens folgenden Monat schon ausziehen müssen ? Womit könnte ich die beiden denn sonst noch LEGAL verscheuchen und das ganze beschleunigen ?
Womit könnte ich die beiden denn sonst noch LEGAL verscheuchen und das ganze beschleunigen ?
Mit Geld zum Beispiel.
Nun meine Frage : bis ich einen Gerichtsvollzieher dazu ziehe, habe ich bis dahin die Möglichkeit seine Sachen aus dem Bad zu räumen und ihm vor seine zimmertüre zu stellen ?
Ohne Räumungsklage und Urteil würde ich derartige Dinge unterlassen.
MfG
johnnymcmuff
Alle Sachen, die der Ex-Mieter noch in Gemeinschaftsräumen hat, kannst Du nehmen und ihm vor die Wohnungstür stellen. Das einzige, was Du nicht darfst ist, in sein Zimmer einzudringen und da was zu nehmen.
Ich wäre da knallhart.
Wenn sie zur Arbeit oder beim einkaufen sind, werden sofort die Schlösser ausgetauscht.
Ihre Habselligkeiten würde ich dann vor das Haus stellen (bewacht). Bei Nichtabholung dann bei einer Spedition einlagern lassen.
Die zwei würden keinen Fuss mehr ins Haus setzen.
Viel Erfolg.
Knallharter Blödsinn. Die kämen als Mieter mit Hilfe der Polizei jederzeit wieder in ihre Mieträume und dürften Strafanzeige stellen, wenn nur eine CD verlorenginge :-O
Die Sachen würde ich auch nicht anrühren, aber reinlassen würde ich sie auch nicht mehr. Sie kommen nicht mit der Polizei, denn sie werden große Angst davor haben, dass man sie auf den Drogenkonsum und evtl. -handel hinweist und mit Sicherheit finden sich in der Wohnung entsprechende Spuren. Das weiß der Ex-Mieter ganz sicher und würde daher nicht die Polizei zu Hilfe holen. Darau würde ich es ankommen lassen.
Er hat keinen Mietvertrag mehr. Fertig.
Vielleicht mietest du dir neue Gedanken zum Mietrecht und beantragst eine Änderung des BGB im Bundestag.
Natürlich hat er einen Mietvertrag. Und der wäre erst beendet, wenn ein Gericht dies im Termin der Räumungsklage rechtskräftig bestätigt.
Der Mietvertrag ist mit der rechtswirksamen Kündigung des Vermieter beendet. Das Räumungsurteil beendet die ungenehmigte Nutzung der Mietsache.
Er hat keinen Mietvertrag mehr. Fertig.
Bitte lieber Waaat,
antworte nicht bei Themen von denen Du absolut keine Ahnung hast. Mietrecht ist nicht einfach.
Falsche Antworten verwirren die Fragesteller und könne nunter Umständen sehr viel Ärger bedeuten und Geld kosten.
Du möchtest sicherlich auf Deine Fragen auch gute Antworten haben und andere User erwarten das auch.
Oh ich sehe gerade Du hast ja noch nie Fragen gestellt @I@
Vielen Dank für die Antwort. Ich denke ich habe mich nicht gescheit ausgedrückt. Die schriftliche fristgemäße Kündigung galt dem 31.12.2015. Da ich die beiden aber nicht obdachlos machen wollte habe ich Ihnen per SMS geschrieben, dass der 15.1.2016 die allerletzte Deadline ist bevor der Gerichtsvollzieher hinzugezogen hin.
Was bedeutet denn fristlose Kündigung ? Dass ich ihn von heute auf morgen ohne Gerichtsurteil auf die Straße setzen kann ? Wie gesagt, ich habe noch den Vorteil, dass meine Eltern Vermieter sind und ihnen die Wohnung gehört.