WEG a. o. Vertragskündigung durch Hausverwaltung - kein neuer Verwalter
Ich bin zusammen mit einem Miteigentümer Verwaltungsbeirat einer Wohnanlage. Unsere Hausverwaltung will uns zum 31.12.2012 nach 10 Jahren den Vertrag außerordentlich kündigen. Leider besteht unsere Wohnanlage nur aus 11 Wohneinheiten. Eine Eigentümerin hat zusammen mit 5 Miteigentümern, die sie gegen die Hausverwaltung aufgewiegelt hat, schwerwiegende ungerechtfertigte Anschuldigungen gegen unsere Hausverwaltung erhoben. Dies ist der Grund für die Kündigung. Da unsere WEG so "klein" ist, finden wir keine neue Hausverwaltung. Nun meine Frage: Laut dieser Eigentümerin, die bis vor 6 Jahren bei der Stadt hauptberuflich als Hausverwalterin tätig war, muss in diesem Fall der Verwaltungsbeirat kommissarisch diese Aufgabe übernehmen. Dies kommt für meinen Vertreter und mich keinesfalls in Frage! Wer kann mir mitteilen, ob diese Aussage richtig ist?
5 Antworten
Volker und Taba haben Recht, die Aussage dieser 'Möchtegern-Verwalterin' entbehrt jeglicher rechtlicher Grundlage. Allenfalls seid Ihr als Verwaltungsbeirat bzw. der Vorsitzende ermächtigt, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen (in der dann ein neuer Verwalter gewählt und bestellt wird), was aber nicht bedeutet, daß der Beirat die Versammlung dann auch leiten und protokollieren muß.
Euer Beirat besteht nur aus zwei Personen?
Dann existiert in Eurer Gemeinschaft überhaupt gar kein Beirat, da sich dieser gem. § 29 WEG zwingend aus drei Personen zusammensetzen muß, nämlich dem Vorsitzenden, seinem Vertreter sowie einem Beisitzer. Dies ist nicht abdingbar.
Einzig für den Fall, daß es mal eine dritte Person gab, die durch Verkauf o. Rücktritt aus dem Verwaltungsbeirat ausgeschieden ist, kann man dann einen sog. Rumpf- o. Schrumpfbeirat unterstellen.
Die Tante hat den Karren in den Dreck gefahren, dann soll sie ihn mit ihren fünf Mitläufern auch wieder herausholen. Ist ja eine Frechheit, Dir ungerechtfertigt Arbeit, Verantwortung und vor allem die damit verbundene Haftung! aufbürden zu wollen. Teile ihr doch einfach mit, daß Du Das Amt des Verwaltungsbeirates (sofern Ihr es aus rechtlicher Sicht betrachtet überhaupt seid) mit sofortiger Wirkung niederlegst.
Sollte sich rechtzeitig keine andere ordentlich arbeitende Verwaltung finden, hast Du immer noch die Möglichkeit, diese bei Gericht zu beantragen und einsetzen zu lassen.
So hab ich es vermutet, es gibt also kein Organ Verwaltungsbeirat. Siehst Du, da weißt Du nun schon mehr als die zwar engagierte, offensichtlich aber unqualifizierte Miteigentümerin.
Bevor Du zu einer Versammlung einberufst (welche die Miteigentümerin wohl auch noch wegen formaler Fehler anfechten wird), besprich Dich doch bitte vorab mit dem noch amtierenden WEG-Verwalter. Dich wird er sicherlich auch weiterhin gern unterstützen.
@geige hat hier völlig recht.
§ 29 Abs. 1 WEG: ... Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.
Dort stehen nicht zwei, nicht einer und auch nicht vier, sondern drei. Für eure Möchtegernvorsitzende wird es ein teurer Spass, wenn sie auch nur Ansatzweise das Umsetzt, was sie angekündigt hat.
Das WEG beantwortet diese Frage. Der Verwaltungsbeirat ist lediglich ein Unterstützungs-und Überwachungsorgan der Hausverwaltung. Logischerweise kann der Beirat nicht die Verwaltung übernemen. Schau mal im WEG § 29 und die §§ davor.
§ 24 Abs. 3 WEG: Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.
Das war es dann auch schon mit der Kompetenz der Verwaltungsbeiratsvorsitzenden. Mehr hat sie und darf sie nicht im Namen der Gemeinschaft tun. Übrigens findet man mit 11 Einheiten durchaus Verwaltungen. Schwierig wird es lediglich, bei Zweier- oder Dreiergemeinschaften, wenn diese zerstritten sind.
Falls eure Verwaltungsbeiratsvorsitzende sich mehr Aufgaben anmaßt, dann mußt du leider vor das für deinen Ort zuständige Amtsgericht ziehen und dort auf Unterlassung klagen. Gleichzeitig kannst du über das Gericht einen Notverwalter erwirken, weil du als Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG einen rechtsanspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung und damit auch auf einen ordentlich bestellten Verwalter hast. Daher solltest du einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht (erfährst du von der Anwaltskammer) konsultieren und diesen seine Arbeit machen lassen, weil solche Verfahren nichts für Laien sind.
Vielen Dank für diese äußerst kompetente Antwort! In unserer Anlage bin ich seit ca. 14 Jahren die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats! Zusätzlich gibt es noch einen Stellvertreter. Wir arbeiten seit 14 Jahren wirklich sehr gut zusammen. Eine Miteigentümerin, wobei es sich mittlerweile nicht einmal mehr um eine Miteigentümerin handelt, da die Dame ihre Eigentumswohnung mittlerweile ihrer Tochter überschrieben hat, hat sich in einem Schreiben mit ungerechtfertigten Anschuldigungen an den Hausverwalter gewandt! Der Verwaltungsbeirat als Vermittler zwischen Eigentümer und Verwalter wurde dabei völlig übergangen. Sie hat fünf Miteigentümer dazu gebracht, dieses Pamphlet, unter Vorspiegelung falscher Tatsachen, mit zu unterzeichnen. Deshalb möchte unser Hausverwalter nach 10 Jahren vertrauensvoller Zusammenarbeit die Arbeit mit unserer Gemeinschaft zum 31.12.2012 außerordentlich beenden, was ich sehr bedauere. Habe die Dame, welche bis zu ihrer Pensionierung, beim Staat oder der Stadt professionelle Hausverwalterin war, bezüglich ihres Anschreibens an den Verwalter zur Rede gestellt und sie war sich angeblich der Konsequenzen nicht bewusst! Von dieser Dame kam die Info, dass, sollte sich zum 01.01.2013 kein neuer Verwalter finden, der Verwaltungsbeirat kommissarisch diese Aufgaben übernehmen muss. Dank Ihrer kompetenten Auskunft weiß ich nun, dass diese Auskunft jeglicher Grundlage entbehrt!
Ich habe nur @geige und @tabaluga1961 ergänzt, weil sie die wesentlichsten Punkte schon erörtert haben.
da hat sie euch aber was falsches erzählt. Wieso findet ihr keinen neuen Verwalter?? seit ihr in einer großstadt? bei uns findet man einen Verwalter - ist das evt. ein preisproblem??
Unsere Wohnanlage befindet sich in der Nähe von München! Das Problem ist, dass alle bisher von mir kontaktierten Hausverwaltungen erst ab 30 Wohneinheiten bereit sind, eine Hausverwaltung zu übernehmen. Da unsere Wohnanlage aber nur aus 11 Wohneinheiten besteht, ist keine Hausverwaltung an einer Übernahme interessiert. Der Arbeitsaufwand für eine Hausverwaltung ist bei einer kleinen Wohnanlage nicht wesentlich geringer als bei einer größeren Wohnanlage!
Hallo, bis zum 31.12.2012 ist ja noch eine Weile Zeit - vielleicht schaut Ihr Euch auch mal im Umland nach einer HV um ? Bei uns in Berlin ist es auch so, dass kleinere Anlagen nicht so gern übernommen werden, aber da gibt es z.B. auch kleinere Verwaltungen, die das übernehmen in Brandenburg. Und dann würde ich auch eine Anfrage im Internet stellen - unter hausverwalterscout oder hausverwaltungen vergleichen etc., vielleicht habt Ihr ja da Glück ? Auf jeden Fall aber sollte es wirklich ein glernter Verwalter sein, wenn es da so eine intrigante Eigentümerin gibt sind sonst weitere Probleme ja vorprogrammiert. Als Beirat würde ich mich da auch raushalten
Da unsere Eigentümergemeinschaft nur aus 11 WE besteht, war es schon ein Problem überhaupt einen Verwaltungsbeirat zu stellen. Unser Verwaltungsbeirat besteht nur aus einem Vorsitzenden und einem Vertreter! Vor meiner Zeit gab es nur einen Verwaltungsbeirat und noch nicht einmal einen Vertreter! Wir machen den Job jetzt seit mittlerweile 15 Jahren zu zweit! Diese Dame, Rentnerin mit viel Zeit, früher hauptberuflich als Hausverwalterin bei der Stadt München tätig, ist extrem engagiert. Sie hat sich bereit erklärt uns bei der Suche nach einem neuen Verwalter zu unterstützen. Habe der Dame gestern unmissverständlich klar gemacht, dass ich ganz berufstätig bin und morgen für zwei Wochen in Urlaub fahre! Nach Urlaubsrückkehr werde ich eine Eigentümerversammlung einberufen, an welcher sie aber nicht teilnehmen möchte, weil sie hierfür keine sachliche Notwendigkeit sieht.