Was ist innerorts für Baugenehmigung?
Hallo, bei uns hat sich gerade ein Problem ergeben mit einer neuen Bugenehmigung. Wir haben vor ein paar Jahren das Nachbargrundstück gekauft. Damals war da eine Baugenehmigung drauf vorhanden. Kurz nach dem Kauf wurde auch der Wasseranschluss für den ganzen Ort neu gemacht und wir mussten viel Geld für Erschließung bezahlen. Sowohl für unser altes Grundstück mit Haus als natürlich auch für das neue. Das neue Grundstück wurde von der Gemeinde auch voll als Baugrundstück abgerechnet. Das hat natürlich eine Stange Geld gekostet.
Nun hatte meine Mann eine Frage und der Mann vom Landratsamt meinte, dass das sowieso hinfällig wäre, weil wir sowieso keine Baugenehmigung für unser Vorhaben bekommen weil wir außerorts sind!
Jetzt frage ich mich, was ist eigentlich die Definition für innerorts? Unser Dorf hat mehrere Häuser, eine Kirche, zwei Hotels... In der Ortseinfahrt steht ein gelbes Ortsschild und in der Ortsausfahrt ein gelbes Ortsschild, dass das ende der Ortschaft markiert. Unser Grundstück liegt mitten im Ort. Es hieß vom Landratsamt, dass der gesamte Ort als außerorts zählt. Ich wäre nie auf die Idee gekommen, dass das kein Ort ist. Übrigens hat so gut wie jedes Haus hier somit illegale Bauten. Innerorts darf man nämlich bis 75m³ bei uns Genehmigungsfrei bauen. Jeder hat hier Gartenhäuser und Garagen ohne Genehmigung. Jeder dachte, das ist in Ordnung so, weil wir ja innerorts sind.
Wir waren wegen einem kleinen Anbau auch damals bei der Gemeinde. Die haben uns gesagt, wir brauch keine Genehmigung weil es kleiner als 75³ wäre. Wir haben auch als Dorfgemeinschaft einen Funkmasten für Internet selbst errichtet, weil uns kein Unternehmen anschließen wollte. Da hat uns die Gemeinde / der Bürgermeister auch unterstützt. Den hätten wir ja so dann auch nicht bauen dürfen, wenn es außerorts ist. Wir haben uns aber eigentlich über alles informiert. Wir haben überall nachgefragt ob wir das so dürfen.
Wenn das jetzt wirklich alles ausserorts ist, müssten wir um unseren Internetanschluss fürchten und jeder müsste hier teils nagelneue Bauten abreißen, weil illegal gebaut.
Gibt es irgendwo eine Definition, was innerorts ist? Weil unsere Gemeinde hat alle Anfragen immer so behandelt als wäre es innerorts. Das Landratsamt sagt aber es ist außerorts.
6 Antworten
Die Grenze zwischen "Außenbereich (§ 35 BauGB) und "Innenbereich (§ 34 BauGB) wird entweder durch die Grenze des Bebauungsplanes oder die vorhandene Bebauung bestimmt. In letzterem Fall gilt vereinfacht: Wenn Euer Grundstück nicht eine Baulücke zwischen zwei Häusern ist liegt es im Außenbereich.
Im Außenbereich dürfen, wenn überhaupt, nur die nach § 35 Abs. 1 BauGB "privilegierten" Gebäude errichtet werden. Normale Wohnhäuser von normalen Bauherren gehören nicht dazu.
Wenn das Grundstück kein Bauland ist braucht Ihr auch keine Erschließungsbeiträge an die Gemeinde zu zahlen.
Die Gemeinde kann Bebauungspläne oder Ortssatzungen aufstellen, durch die die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich festgelegt wird, das nennt man "Planungshoheit der Gemeinde". Die Gemeinde muss ihre Planungshoheit aber nicht ausüben, dann beurteilt das Landratsamt (Bauaufsicht) die bestehende Rechtslage. Und die richtet sich nach den Grundsätzen des § 34 und § 35 BauGB.
Fest steht:
Wenn Euer Grundstück danach kein Baugrundstück ist kann die Gemeinde keine Erschließungskostenbeiträge von Euch erheben. Entweder muss sie Euch dann gezahlte Erschließungskosten zurückzahlen oder durch Bebauungsplan nach § 30 BauGB oder Ortssatzung nach § 34 Abs. 3 BauGB Euer Grundstück zum Bauland machen. Beide Aufstellungsverfahren dauern aber 6 bis 12 Monate, wenn es keine3 Probleme gibt.
Das bestimmt die Gemeinde und nicht die Logik. Um Zersiedlung zu vermeiden. Der Preis ist außerdem viel höher für Baugründe.
Es stimmt übrigens nicht, dass das die Gemeinde bestimmt. Was Innerorts und was Außerorts ist bestimmt das Landratsamt.
Mein Mann hat gerade mit der Gemeinde geredet und die waren gerade total überrascht, dass dieser Ort als außerorts gelten soll.
Jetzt hieß es von seiten des Landratsamts wir sollen irgendeinen Antrag stellen, dass das noch einmal geprüft wird.
Die Gemeinde kann Bebauungspläne oder Ortssatzungen aufstellen, durch die die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich festgelegt wird. Das Landratsamt beurteilt nur die bestehende Rechtslage.
Zersiedlung schön und gut, aber das ist ein vollwertiges Dorf mit mehreren Gewerbetreibenden usw.
Und wir haben ja eben den Preis für Baugrundstück bezahlt. Wir haben auch Wasseranschluss und alle Gebühren die so anfallen mit dem Satz für Baugrundstück bezahlt.
Nimm einen Fachanwalt für Baurecht
Rausgeschmissenes Geld!
Naja, ich denke, dass da die Gemeinde jetzt erst mal was tun wird. Schließlich ist es laut Landratsamt Außenbereich. Die Gemeinde hat aber alle Grundstücke hier, die noch unbebaut sind mit Erschließungskosten für Baugrundstücke abgerechnet.
Wenn man hier aber jetzt dann doch nicht bauen kann, dann müssten die das ja alles wieder zurückzahlen. Und das ist in Summe eine Menge. Betrifft ja nicht nur uns.
Ich würde auf jeden Fall mein Geld zurück verlangen, wenn ich jetzt nicht bauen darf. Weil die können ja nicht Geld für Baugrundstücke verlangen, wenn eigentlich gar nicht gebaut werden darf.
Die Definition findet ihr beim Katasteramt auf dem Katasterplan.
Völliger Unsinn. Die Kasterverwaltung hat mit Bauplanungsrecht und der Zulässigkeit von Vorhaben nichts zu tun.
Ich finde dort auch nur, was jeweils innerorts und was außerorts erlaubt ist.
Eine Definition, was genau aber innerorts ist finde ich nicht. Oder bestimmt das irgendein Beamter nach Willkür?
Ich dachte immer ein Ort mit gelbem Ortsschild ist ein Ort und was zwischen Ortseingang und Ortsausgang ist, ist innerorts. o.O
Auf dem Katasterplan muss die Ortsgrenze eingezeichnet sein.
Da sind wir wieder bei dem, was ich nicht verstehe. Der gesamte Ort zählt als außerorts! Nicht nur unser Grundstück (wir liegen relativ in der Mitte). Wieso hat man uns dann aber ein Ortsschild verpasst? Außerdem werden zwischen unserem Ort und der nächsten ständig neue kleine Baugebiete ausgewiesen. Denen ist die Zerstückelung des Gebietes also egal. Die wollen wachsen und locken auch junge Familien an. Der Bürgermeister kümmert sich ständig um eine DSL-Anbindung, damit auch mehr Gewerbetreibende angezogen werden. Wie gesagt, das ist alles seltsam. Es wurden auch alle Grundstücke bei der neuen Wasserleitung die verlegt wurde entsprechend abgerechnet. Das müssten die ja dann an alle Eigentümer wieder zurückzahlen, weil damals zu viel berechnet wurde.
das hat nichts mit inner und außerorts zu tun. Da ist bestimmt gemeint, dass es sich um einen Aussenbereich handelt. Und in Außenbereichen, darf nur bei landwirtschaftlicher Nutzung Wohnraum gebaut werden. Andere Nutzungen wie in Mischgebieten oder reinen Wohngebieten sind dort nicht erlaubt. Auch wenn du innerorts etwas baust, benötigst du immer eine Baugenehmigung dafür!
Baugenehmigung braucht man nur für Bauten über 75m³ hier innerorts.
Und darum geht es ja, dass hier Baugrundstücke verkauft wurden für die auch Anschlüsse bezahlt wurden (betrifft ja nicht nur uns) und alles immer als Baugrundstück abgerechnet wurde.
Und es lag ja eben schon eine Baugenehmigung vor für unser Grundstück. Wir sind voll erschlossen mit Wasser und Strom und Zufahrt.
Auch baugenehmigungsfreie Vorhaben müssen alle Vorschriften des öffentlichen Baurechts einhalten !!! Siehe meinen Tipp!
Ja klar müssen sie das. Aber eben eine Baugenehmigung wird nicht unbedingt benötigt unter einer gewissen Größe. Unsere Gemeinde hat festgelegt, dass innerorts Bauten unter 75m³ umbauten Raumes keine Baugenehmigung brauchen.
Entsprechend haben hier auch alle Garagen und Gartenhäuser die kleiner sind errichtet. Natürlich unter Berücksichtung anderer Vorschriften wie z.B. Abstand zum Grundstücksrand usw.
Deine Aussage "benötigst du immer eine Baugenehmigung" ist also nicht richtig.
Eine Gemeinde kann nicht festlegen, dass Gebäude unter 75m³ baugenehmigungsfrei sind; das kann nicht einmal die Bauaufsicht. So was muss in der Landesbauordnung stehen und da steht in keinem Bundesland so was drin.
In welchem Land lebst Du? Was Du schilderst hört sich nach Griechenland an!!!
Das klingt nach einer Antwort von jemandem der Ahnung hat :) Vielen Dank!
Wie schon gesagt liegt unser Grundstück ziemlich mittig. Andere bebaute Grundstücke sind also drum rum. Zusätzlich hat die Gemeinde die Erschließlungsbeiträge voll abkassiert zum Satz für Baugrundstücke. Es war ja eben auch eine Baugenehmigung vorhanden, als wir das Grundstück gekauft haben.
Und dazu kommt ja noch, dass alle (!) Grundstücke des gesamten Ortes laut Landratsamt Außenbereich sind. Unser Dorf zählt dort wohl nicht als Ort. Und das ist der Punkt den hier gerade keiner versteht. Sogar die Gemeinde war gerade total überrascht als wir dort vorhin mit einem geredet haben!!
Dann müsste die Gemeinde die Erschließungsgebühren ja eigentlich wieder zurückzahlen? Dumm nur dass auch der Kaufpreis in Höhe eines Baugrundstückes war....