Verwendungszweck der Mietkaution?
Guten Tag,
wir diskutieren gerade folgenden Sachverhalt:
Aufgrund 2er ausstehender Mieten hat der Vermieter einen Anwalt eingeschaltet, der ein Schreiben zwecks Mietzahlung an den Mieter geschickt hat. Die beiden Mieten wurden danach beglichen.
Nun möchte der Vermieter vom Mieter das Geld für seine Anwaltskosten einfordern und behält solange die Mietkaution ein, bis diese beglichen ist und droht sonst die Mietkaution um den Betrag zu kürzen. (Mietverhältnis wurde mittlerweile gekündigt und es kam zum Auszug)
Ist das rechtens, die Mietkaution dafür Zweckzuentfremden?
Er möchte ebenso ein paar Löcher zuspachteln, die er als Mängel deklariert und dafür viel Geld von der Kaution einbehalten. Ist dies rechtens, oder muss er dafür eine Rechnung eines Unternehmens vorweisen?
Vielen Dank für eure Antworten, wir sind grade eifrig am diskutieren und benötigen Rat :)
7 Antworten
Selbstverständlich darf der Vermieter dem (Ex-)Mieter auch eine in Eigenleistung erbrachte Mängelbeseitigung berechnen.
Zur Rechnung des Anwaltes - meine Logik - wären diese Kosten vom Mieter zu übernehmen, dann hätte der Anwalt die Rechnung direkt an den Mieter gesandt und diese Forderung nur dann an den Mandanten gerichtet, wenn sie über den Mieter nicht beizutreiben war. Denn die Hinzuziehung eines Anwaltes war hier absolut nicht notwendig.
die Hinzuziehung eines Anwaltes war hier absolut nicht notwendig.
Es gibt Leute, die vermieten eine Wohnung oder ein Haus und sind ansonsten ziemlich unkundig, was Recht anbelangt und benötigen für solche Dinge, wie z. B. eine fristlose Kündigung zwingend einen Rechtsanwalt. Deshalb war hier die Einschaltung eines Rechtsanwalts auch notwendig und ist vom Mieter zu bezahlen.
- Das sieht der BGH nach ständiger Rechtsprechung völlig anders.
- Der RA darf sich an seinen Mandanten halten, selbst wenn seine Rechnung aus Rechtsgrund Verzugsschaden unmittelbar beizutreiben wäre, insbes. dann, wenn er bei Mietrückstand Zahlungsunfähigkeit vermutet.
Falls im Mietvertrag steht, bis zu welchem Tag die Miete auf dem Konto des Vermieters einzugehen hat, befindet sich der Mieter bei Überschreitung der Frist ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Der Vermieter kann Verzugszinsen und als Schadenersatz auch die Kosten für einen Rechtsanwalt beim Mieter einfordern. Außerdem kann er bei erheblichem Mietrückstand (2 Monatsmieten Rückstand sind "erheblich") auch das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Wird die Miete dann sofort nachgezahlt, wird die Kündigung gegenstandslos. Die Schadensersatzforderung bleibt aber bestehen und darf auch von der Sicherheitsleistung/Kaution abgezogen werden. Dazu gibt es hier einen netten Artikel: Mietkaution während und nach der Mietzeit.
Was die Dübellöcher angeht, darf der Vermieter auch die Kosten seiner eigenen Arbeitsleistung in Ansatz bringen und von der Kaution einbehalten. Bis zu 50 € pauschal würde ich hier diskussionslos hinnehmen. Bei höheren Beträgen müsste man genauer hinschauen, wie hoch der an der Mietsache angerichtete Schaden und der Arbeitsaufwand zur Beseitigung tatsächlich ist.
Eigentlich bedauerlich, dass Vermieter kein Schmerzensgeld fordern dürfen, wenn sie sich mit solchen Mietern herumschlagen müssen.
Ich vermute mal, dass das Anwaltsschreiben nicht nur die Anmahnung von zwei ausstehenden Mieten enthielt, sondern auch direkt die fristlose Kündigung, was hier wohl verschwiegen wird.
Selbstverständlich wurden danach die zwei Mieten beglichen und damit die fristlose Kündigung gegenstandslos.
Die Einschaltung eines Rechtsanwalts war notwendig, weil eine so kritische Sache, wie eine fristlose Kündigung, damit sie rechtlich korrekt ausgefertigt und zugestellt wird, für einen Laien ohne Rechtsanwalt nicht möglich wäre. Da der Verursacher des Sachverhalts der Mieter war, der den Mietrückstand zu vertreten hat, muss er auch die Anwaltskosten des Vermieters übernehmen. Der Vermieter hat ein Recht darauf die Kosten erstattet zu bekommen. Insofern ist es korrekt, wenn der Vermieter diese Kosten von der Kaution einbehält. Sie wird dadurch nicht zweckentfremdet.
Ein paar Löcher muss der Vermieter dulden eine große Anzahl, die über das normale Maß weit hinaus geht, jedoch nicht. Der Vermieter darf die Löcher selbst zuspachteln, wenn er nicht gerade gelernter Maler ist, darf er Dir das Material und die Arbeitszeit in Rechnung stellen, wobei Stundensätze bis zu 25 € hinzunehmen sind.
Ein Vermieter braucht keinen RA, um seinem Mieter ein Schreiben wegen Mietschulden zukommen zu lassen. Es wurde also unnötiger Aufwand betrieben. Die Einschaltung des Anwaltes wäre nur bei Nichtnachzahlung der Miete tatsächlich erforderlich gewesen. In dem Falle sehe ich hier Verwaltungskosten die vom Vermieter zu tragen und nicht vom Mieter zu bezahlen sind.
Im Übrigen dürfen nur unstreitige Forderungen von der Kaution abgezogen werden.
Sollten seit Rückgabe der Wohnung mehr als 6 Monate verstrichen sein, wäre die Forderung ohne Gerichtsanhängigkeit bereits verjährt.
Wegen der Löcher musste zunächst der Mieter aufgefordert werden, diesen Mangel zu beseitigen. Ist das nicht erfolgt, hat er (der V.) keinen Anspruch auf Schadenersatz.
Ein Vermieter braucht keinen RA, um seinem Mieter ein Schreiben wegen Mietschulden zukommen zu lassen.
Falsch. Er braucht seinem M, der sich nach Fälligkeit des Dauerschuldverhältnisses Miete gleich zu zwei Terminen automatisch in Verzug befindet, überhaupt kein Schreiben zukommen zu lassen. Und nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist "zur Beitreibung einer solchen Entgeltforderung regelmäßig selbst in einfach gelagerten Fällen die Beauftragung eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig."
Wenn der Mieter nicht zahlt, kann die Kaution auch für ausstehende Mietzahlungen verwendet werden.
Bein den Löchern muss der Vermieter den Mieter zunächst schriftlich auf den Mangel aufmerksam machen, mit einer Fristsetzung zum Beheben. Tut der Mieter nichts, kann der Vermieter es selbst machen mit Abzug an der Kaution.