Vertragsstrafe im Vormietvertrag?
Guten Tag liebe Community,
ich habe ein anliegen in Interesse meiner Schwester. Folgendes hat sich abgespielt:
Meine Schwester (20 Jahre) und ihr Lebensgefährte (21) haben sich gemeinsam eine neue Wohnung gesucht. Aufgrund der dort noch anstehenden Renovierungsarbeiten verfasste der Vermieter der neuen Wohnung einen handgeschriebenen Vor Mietvertrag mit der folgenden Klausel: "Sollte der zu schließende Mietvertrag aus Gründen, die die Mieter zu vertreten haben, nicht zustande kommen, zahlen die zukünftigen Mieter als Vertragsstrafe die Nettokaltmiete für drei Monate"
Nun hat sich jedoch der Lebensgefährte meiner Schwester von ihr getrennt und möchte auch nicht mehr in die Wohnung mit einziehen, da er zurück zu seinen Eltern zieht. Meine Schwester bekommt gerade nur einen kleinen Satz Elterngeld (ca 500 Euro) , da Sie vor knapp 7 Monaten erst ein Kind zur Welt gebracht hat. Sie kann sich die Wohnung somit alleine nicht mehr leisten. Das Haupteinkommen hatte ihr Ex Partner.
Jetzt stellt sich folgende Frage: Ist diese Vertragsstrafe in dem Vormietvertrag überhaupt rechtens und welche Möglichkeiten hat Sie sonst, um aus diesem Vertrag wieder raus zu kommen?
Ich bedanke mich im Voraus für jede hilfreiche Antwort!
3 Antworten
Ein Mietvertrag, auch wenn es nur ein Vorvertrag ist, ist wirksam und kann nicht mehr widerrufen werden, sondern lediglich gekündigt. Und für die Kündigung gelten die üblichen 3 Monate Kündigungsfrist. Die Vertragsstrafe deckt also lediglich diese ohnehin geltende Kündigungsfrist. Aus diesem Grund sollte diese Vereinbarung wirksam sein und ist keine Benachteiligung. Wenn die Vertragsstrafe höher wäre, würde es anders aussehen.
Das ist mir selbstverständlich bekannt. Ich habe in meiner Antwort ja erklärt, warum es in diesem Fall trotzdem wirksam sein könnte.
Vertragsstarfen sind dem Grunde, nicht der Höhe nach unwirksam.
Sie darf daher auch nicht als Kompensation für Nutzungsausfall während der Kündigungsfrist eines Vorvertrages versprochen werden.
Von beanspruchbaren Miet- oder Nutzungsausfallzahlungen sind wir offenbar der Fallschilderung nach weit entfernt: Die Wohnung scheint wg. Renovierung garnicht bezugsfertig, Mietbeginn demnach in weiter Ferne.
Ist diese Vertragsstrafe in dem Vormietvertrag überhaupt rechtens und welche Möglichkeiten hat Sie sonst, um aus diesem Vertrag wieder raus zu kommen?
Nein: Die Vertragsstrafe ist i. S. d. §§ 555, 309 Nr. 6 BGB dem Grunde und der Höhe nach unwirksam vereinbart.
Da antwortet man auf entsprechende Forderung hin schriftlich per zugangssicherem Einwurfeinschreiben: "... die vorvertragliche Bestimmung, durch die dem Verwender für den Fall, dass der andere Vertragsteil sich vom Vertrag löst, Zahlung einer Vertragsstrafe versprochen wird, ist n. §§ 555, 309 Nr. 6 BGB unwirksam vereinbart und die entsprechende Forderung wird insofern hier vollständig zurückgewiesen. Mit freundlichen Grüßen..."
Sollte der noch zu schliessenden Mietvertrag nicht mehr zustandekommen, hat der VM hier schlicht Pech gehabt :-)
Ein Vertrauensschaden c.i.c. liegt hier nicht vor, da die Wohnung, die ja noch garnicht bezugsfertig ist, bis dahin leicht anderweitig vermietbar wäre. Schon gar nicht in Höhe von 3 Monatsmieten, die weit über einem denkbaren Schaden wg. erforderlicher Inseratskosten oder Aufwendungen für erneute Besichtigungstermine u. dgl. liegt.
Es gibt gute Gründe, das Vermietern dieses Druckmittel zur Vertragstreue bei Wohnraummietverträgen aus der Hand genommen wurde :-O
Selbstverständlich muss deine Freundin den Vorvertrag aber wirksam kündigen.
G imager761
Warum sollte das nicht gültig sein? Es wurde zwischen erwachsenen, voll geschäftsfähigen Menschen ein Vertrag gemacht und nun will man sich nicht daran halten?
Es handelt sich hierbei nicht um einen Mietvertrag, sondern um einen Vertrag, der den Vermieter verpflichtet, die Wohnung nicht anderweitig zu vergeben. Daran hat sich der Vermieter wohl gehalten.
Den Vertrag haben wohl Deine Schwester und ihr Lebensgefährte gemeinsam unterschrieben. Somit hat der Vermieter die Wahl, sich die Person raus zu suchen, die das Geld hat, die Verpflichtung zu erfüllen. Deine Schwester hätte somit nicht viel zu befürchten.
Dennoch stellen sich zwei Fragen, die ggf. ein Rechtsanwalt klären müßte:
- Ab wann hätte das eigentliche Mietverhältnis überhaupt beginnen können? Schon demnächst oder erst in einigen Monaten. Wenn die Wohnung erst in einigen Monaten fertig ist, hat der Vermieter noch genug Möglichkeiten, Ersatz zu finden. Er würde somit keinen Mietausfall erleiden. Allenfalls die Kosten der Mietersuche (Makler?) könnte er geltend machen.
- Steht eine solche Vertragsstrafe überhaupt im Verhältnis zur Sache?
Übrigens sind solche Sachen einer der Gründe, weshalb wir keine so jungen Paare mehr als Mieter nehmen.
Danke für die Antwort. Den letzen Satz hätten Sie sich jedoch schenken können, denn meine Schwester hat sich mit Sicherheit nicht ausgesucht das ihr Ex Partner sie 7 Monate nach der Geburt des gemeinsamen Kindes verlässt!!
Da ich mich in Sachen Mietrecht jedoch leider Null auskenne, musste ich diese Frage hier stellen, mit der Hoffnung das jemand schon mal so etwas ähnliches erlebt hat. Zumal es meines Wissens nach auch einen Paragraphen im BGB (§555) gibt der erklärt, dass Vertragsstrafen in Mietverträgen (seitens des Vermieters) unwirksam sind.
Immer wieder taucht die Frage auf, was Vermieter gegen junge Leute haben und sie es deswegen oft sehr schwer haben, eine Wohnung zu finden. Was ich geschrieben habe, ist nicht gegen Deine Schwester gerichtet. Schließlich kann sie nichts für ihr Alter. Leider mussten wir schon mehrfach die Erfahrungen machen, dass bei sehr jungen Mietern das Mietverhältnis nur recht kurz andauerte und das berücksichtigt man dann natürlich bei Neuvermietungen.
Den §555 BGB gibt es in der Tat. Ob der auch auf ein Versprechen anwendbar ist, eine Mietwohnung zu reservieren, ist jedoch die andere Frage. Aber das sollte ggf. ein Rechtsanwalt klären, der Juristerei schließlich studiert hat.
Da es noch keinen Mietvertrag gibt, ist der §555 nicht anwendbar.
Vertragsstrafen sind bei Wohnraummietverträgen n. Maßg. d. §§ 555, 309 BGB unwirksam.