Vermieter hat gegen Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, was tun?
Hallo,
ich habe die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 erhalten und festgestellt das die Hausmeisterkosten weit über dem Durchschnittswert des Betriebskostenspiegels des Mieterbundes liegen. Als ich den Verwalter um eine Begründung bat schrieb dieser zurück das der Vermieter Ende 2012 einen Vertrag mit einer Firma abgeschlossen hatte der 511 Euro im Monat (Haus mit 6 Wohneinheiten) für Hausmeisterservice und Hausreinigung kostete. Der Verwalter, der erst vor kurzem die Verwaltung übernommen hat, hatte dann von sich aus (weil ihm die Kosten zu hoch vorkamen) im laufenden Jahr (ohne das wir Mieter darüber informiert wurden) auf einen günstigeren Anbieter für nur 220 Euro im Monat gewechselt.
Der Beweis das der Vermieter ursprünglich unwirtschaftlich gehandelt hat erledigt sich damit ja von selbst (da er seinen Fehler ja selber korrigiert hat). Die Frage ist nun was ich als Mieter tun soll?
Ich würde mit dem Verweis auf das Wirtschaftlichkeitsgebot dem Vermieter den Betrag überweisen der zustande gekommen wäre wenn er von Anfang an den günstigeren Tarif gehabt hätte, also 12x220 = 2640 Euro. Kann ich das so machen ohne Schwierigkeiten zu bekommen?
6 Antworten
Nur weil diverse Unternehmen "Kampfpreise" bieten, heißt das noch lange nicht, dass andere unwirtschaftlich sind.
Du hast ganz richtig verstanden: Der Betriebskostenspiegel ist ein Durchschnittswert, der von verschiedensten Faktoren abhängig ist. Als Beispiel: Du wirst für einen Hausmeisterservice in Brandenburg weniger bezahlen, als in München. Der Wert, den dieser Betriebskostenspiegel vorgibt, muss nicht mit den Kosten Deines Hausmeisters identisch sein.
Weiterhin heißt das Wirtschaftlichkeitsprinzip nicht, dass der Vermieter den billigsten Hausmeister nehmen muss, den er findet. Er darf nur nicht übertrieben teure Unternehmen engagieren.
Wenn Du dem Vermieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip vorwirfst, musst Du ihm das nachweisen. Eine bloße Vermutung reicht da nicht. Du kannst folgendes machen: Schreibe eine Vielzahl von Hausmeisterunternehmen an und lass Dir Angebote machen. Sind diese tatsächlich zumeist erheblich günstiger, kannst Du den Vermieter damit konfrontieren.
Aktuell hast du nur zwei Zahlen: Die des Teuren und die des Billigen. Aktuell kann es auch sein, dass der eine übertrieben Billig ist.
Ziehst Du den Differenzbetrag einfach ab, wirst Du wohl Ärger bekommen. Im Zweifel eine Zahlungsklage.
100€ pro Wohnung sind nicht unwirtschaftlich.
Falsch! Der Vermieter muss Dir das nicht beweisen. Es ist anders herum (siehe BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10). Dieses Urteil sagt zum einen aus, dass der Mieter einen Verstoß nachweisen muss, zum anderen auch, dass er sich nicht auf einen Betriebskostenspiegel berufen kann.
Wenn ein Vermieter einen günstigeren Anbieter wählt, heißt das längst nicht, dass er einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zugibt. Ganz im Gegenteil: Er handelt nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot, da er - selbständig - nach einem günstigen Dienstleister gesucht hat. In meiner Tätigkeit als Verwalter schaue ich in regelmäßigen Abständen ebenso nach günstigeren Dienstleistern (heißt aber nicht, dass ich diese auch beauftrage). Ich erinnere mich auch dunkel an ein Urteil, dass besagt, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, permanent nach günstigeren Dienstleistern zu suchen.
Einen hohen Anstieg sollte der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung erläutern, aber in diesem Fall hat er eine Kostensenkung erreicht.
Last, but not least: Liegt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes vor, muss diese nach Mietvertragsabschluss entstanden sein. Auch hier hat der BGH ( NJW 2008, 440) geurteilt, dass der Mieter bei Vertragsunterzeichnung schließlich einen Verstoß hätte feststellen können (wie auch immer das gehen soll).
Der Vermieter hat gegenüber dem Vorjahr keine Kostensenkung erreicht. Die koasten im Vorjahr waren nur 1000 Euro weil, wie wir erst jetzt erfahren haben, der Vertrag erst am 01.11.13 abgeschlossen wurde. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr liegt also bei 300 Prozent.
Allerdings sehe ich das dein Gerichtsurtail neuer ist als meine gesammelten (die sind von 2002 bis 2008). Dennoch sind in dem Urteil die Mieter an den steigenden Kosten schuld, weshalb es natürlich sinnvoll ist das die Mieter die Kosten zu tragen haben.
der Vermieter Ende 2012 einen Vertrag mit einer Firma abgeschlossen hatte der 511 Euro im Monat (Haus mit 6 Wohneinheiten) für Hausmeisterservice und Hausreinigung kostete.
Was bitte soll an nicht mal 100 € pro Monat unwirtschaftlich sein?
Evtl. umfaßt der Vertrag mit dem neuen Anbieter ja ganz andere, weniger, Leistungen als der vorherige.
Evtl. wird die Hausreinigung jetzt von einem anderen Anbieter gemacht und steht als Extraposten in der Abrechnung.
Der Durchschnittswert liegt bei 35 Euro in Deutschland für eine 95 qm Wohnung, da sind 100 ja wohl eindeutig unwirtschaftlich. Der neue Vertrag beinhaltet sogar mehr als der ursprüngliche (Hausmeisterservice + Reinigung + Winterdienst, der alte nur Hausmeisterservice und Reinigung) für weniger als 50 Prozent der alten Kosten.
Der Der Durchschnittswert liegt bei 35 Euro in Deutschland liegt bei 35 Euro in Deutschland
Mit Betonung auf Durchschnittswert.
Laut div. Urteile werden jedoch 0,50 €/m² Wohnfläche für Hausmeisterkosten und 0,25 € für die Hausreinigung noch als angemessen betrachtet.
Wären nach Adam Ries für Deine Wohnung monatlich ca. 71 € allein dafür.
Bei 220 € all inclusive würde ich mich fragen was das für eine Firma ist. Ob die Ihre Angestellten halbwegs ordentlich bezahlt.
Ja und nun? Selbst wenn ich 0,75 als obere Grenze definiere sind 1,01 immernoch klar darüber.
DIe 220 Euro sind für 2-3 Stunden Reinigung im Monat (einmal die Woche Treppe wischen ist alles was gemacht wird), 0 Stunden Hausmeisterdienst (der wurde im ganzen letzten Jahr von keinem Mieter angefordert) sowie Mülltonnen rausstellen meiner Meinung nach mehr als genug.
0 Stunden Hausmeisterdienst ( der wurde im ganzen letzten Jahr von keinem Mieter angefordert)
Du scheinst 0 Ahnung von den Aufgaben eines Hausmeisters zu haben.
Persönliche Dienstleistungen für den Mieter gehören definitiv nicht dazu.
Wir haben jetzt in Deiner Frage nur Deine Version gelesen!!! Wieviele Eigentümer gibt es denn in diesem Haus? Je nach Tätigkeit des /eines Hausmeisters sind 511,-- € nicht überwiegend viel! Welche Aufgaben hat er zu erfüllen? Sollte es sich um mehrere Eigentümer/Vermieter handeln muss alles ja mehrheitlich beschlossen worden sein? Ohne Eigenwilligung der Eigentümer kann und darf der Verwalter nichts entscheiden. Auch hier ist nicht bekannt was im Verwaltervertrag dazu steht! Wäre, auch als Mieter, sehr vorsichtig mit evtl. unberechtigten Kürzungen! Hast Du eine entsprechende Rechtsschutzversicherung?
Die 511 Euro sind für einen Rufdienst des Hausmeisters (keine Anwesenheiszeiten), Mülltonnen rausstellen, und die Hausreinigung. Das Haus hat keine Zentrale Heizungsanlage oder andere Technik. Eigentumswohnungen gibt es keine, es handelt sich um 6 Mietwohnungen. Der Verwalter handelt im Auftrag des Hausbesitzers.
Der Durchschnittswert für diese Tätigkeiten liegt laut Betriebskostenspiegel bei einer Gesamtwohnfläche von 508 qm bei 183 Euro statt 511. Also liegen wir bei 280 Prozent des Durchschnitts.
Der Kernpunkt der Frage ist, ob 511 Euro im Monat tatsächlich rechtlich als zu hoch gewertet werden können (was tendenziell schon so erscheint). Das Wirtschaftlichkeitsgebot bezieht sich ja keineswegs nur auf das günstigste Angebot, sondern auf ein angemessenes - vielleicht wären auch 350 oder 400 noch angemessen. Von daher ist die Differenzrechnung zu 220 Euro rechtlich schwierig. Von daher würde ich versuchen, eher einen Durchschnittsbetrag für die aufgeführten Leistungen in deiner Region zu ermitteln um dann tatsächlich die Differenz abzuziehen. Der Vermieter ist hierbei in der Beweislast und müsste dann belegen, dass er doch wirtschaftlich gehandelt hat. Im Zweifelsfall - also wenn dass Gericht 511 Euro noch angemessen findet - bleibst du dann aber auf Gerichtskosten und Zinsen sitzen.
da kannst du gar nichts tun! Bezahlen mußt du in jedem Fall!
Das ist schlicht falsch. Sonst könnte jeder Vermieter seine Freunde für 10000 Euro im Monat als Hausmeister beschäftigen und alle Mieter wären sofort pleite. Deswegen gibt es ja das Wirtschaftlichkeitsgebot. Die Frage ist nur was eine angebrachte Maßnahme ist.
das Problem ist, dass sich ja niemand die ganze Zeit beschwert hat!
Die Kosten sowie die Wechsel der Anbieter wurden uns Mietern zu keinem Zeitpunkt mitgeteilt. Wir hätten uns also nicht beschweren können.
es wurde doch zu eurem Vorteil gewechselt!
Ja, aber wir hatten ursprünglich keinen Hausmeister, und der vertrag über 511 Euro im Monat wurde dann im November letzten Jahres einfach vom Vermieter abgeschlossen. Die kosten erschienen damals auch nicht zu hoch weil auf der Abrechnung stand Hausmeisterkosten von 01.01-31.12 von 1000 Euro, wobei nirgendwo erwähnt wurde das die Kosten in Wahrheit vom 01.11-31.12 entstanden sind.
1 Euro pro Quadratmeter und Monat nur für Hausmeister und Reinigung sind laut einigen Urteilen im Allgemeinen sehr wohl unwirtschaftlich. Die Gesamtnebenkosten liegen natürlich viel höher.
Das der Wert nicht identisch sein muss ist mir durchaus klar, aber das Problem ist hier ein anderes: Der Vermieter hat erst den teurern Anbieter genommen und dann selbst zum billigeren gewechselt.
Das heißt das ich, wenn man logisch argumentiert, damit keinen Beweis mehr antreten muss, da der Vermieter selber bewiesen hat das der alte Anbieter zu teuer war, sonst hätte er ihn ja schließlich nicht freiwillig ohne Zutun eines Mieters im laufenden Jahr geändert.
Zumal generell der Vermieter MIR beweisen muss das die Kosten nicht zu hoch sind, und nicht andersherum. Denn ein hoher Anstieg der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr muss begründet werden.