Obirechnungen in der Anlage V absetzen
Hallo, hatte mir vor kurzem eine Eigentumswohnung zur Vermietung ersteigert.
In dem Gutachten und natürlich in der Wohnung waren super viele Mängel. Bin super oft nach Obi gefahren um Lampen, Farben, Tapete, Waschbecken, Kacheln und so weiter und so fort zu kaufen. Dann noch teure Elektroinstallationskosten, Möbel habe ich auch zum Teil gekauft.
Wenn ich die Rechnungen jetzt alle aufaddiere bin ich weit höher als die Mieteinnahmen im ersten Jahr.
Weis einer wie ich diese ganzen Obi Rechnungen abschreiben kann?
Mfg Monika
5 Antworten
Man unterscheidet zwischen Erhaltungsaufwand (bereits Vorhandenes wird ersetzt/repariert) und Herstellungskosten (etwas Neues wird geschaffen).
Danach richtet sich die steuerliche Behandlung.
Herstellungskosten müssten abgeschrieben werden.
Bei den angegebenen Aufwendungen handelt es sich um Erhaltungsaufwand; sofern die gesamten Kosten nicht 15% des Kaufpreises übersteigen, können sie im Jahr der Zahlung abgezogen werden oder alternativ auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).
Sollten die Kosten die Mieteinnahmen übersteigen, wird ein Verlust festgestellt, der mit anderen Einkünften verrechnet wird bzw. sollten keine anderen Einkünfte vorhanden sein, kann ein Verlustvortrag beantragt werden.
Die Möbel unterliegen allerdings einzeln der Anschreibung; unter 410 € netto kann sofort in voller Höhe abgeschrieben werden (geringwertige Wirtschaftsgüter); wenn die Anschaffungskosten darüber liegen müssen sie über mehrere Jahre abgeschrieben werden:
AfA-Tabelle "Gastgewerbe" als Orientierung:
Ansonsten in die allgemeine AfA-Tabelle schauen.
Im Anschaffungsjahr muß dann zeitanteilig ab dem Kaufmonat abgeschrieben werden (x/12).
Da Vermietungen grundsätzlich umsatzsteuerfrei sind, muß immer der Bruttobetrag (Betrag inkl. USt) abgeschrieben werden.
Instandhaltungskosten können bis zu 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Grund und Boden abgezogen werden. Sollte dieser Wert überschritten werden, werden diese zu Herstellkosten und können nur über die jährliche AfA geltend gemacht werden. Mobiliar kann nur dann geltend gemacht werden, wenn es gesondert zum Mietvertrag ausgewiesen wird. Die Obergrenze für GWG in Höhe von 410 € (netto) ist zu beachten.
Da wirst du wohl einen Verlustvortrag ins nächste Jahr machen müssen.
Das Du mehr Aufwand als Einnahmen hast, ändert nichts an der Vorgehensweise.
Die Rechnungen listest Du als Instandhaltung in der Anlage V auf. Wenn Du hier jetzt mehr Aufwand als Mieteinnahmen hattest, dann hast Du steuerlich einen Verlust gemacht, der Dein zu versteuerndes Einkommen mindert, falls Du z.B. noch Einkommen als Arbeitnehmer hattest. Wenn Du insgesamt im Minus liegst, bekommst Du einen Verlustvortrag vom Finanzamt bescheinigt, den Du dann im nächsten Jahr mit auf Dein Einkommen anrechnen kannst.
Wenn Du aber Pech hast, dann wird Das Finanzamt diesen ganzen Aufwand nicht als Instandhaltungskosten ansehen, sondern diese Kosten zum Kaufpreis der Wohnung hinzurechnen und dann bekommst Du das ganze nur langsam über die Abschreibung zurück.
Wenn Du aber Pech hast,
Das ist keine Frage von Glück oder Pech, sondern des Verhältnisses Reparaturaufwand zu Kaufpreis.
Aber allein die Frage, ob sofortiger Abzug oder Abschreibung günstiger kommt, lohnt den Weg zum Steuerberater.
Wenn Du keinen Steuerberater nimmst, sparst Du ein paar hundert Euro
Wenn Du einen nimmst, sparst Du etliche hundert Euro mehr.
Der Steuerberater hat von mir in derselben Situation 300€ kassiert. Ich habe aber über 800€ Steuern allein in dem Anfangsjahr und ca. 100 in jedem Jahr seitdem gespart.
Wer vom Steuerrecht keine Ahnung hat und trotzdem die Steuererklärung selber macht, schenkt dem Finanzamt weit mehr, als der Steuerberater kassiert.
Die dann der Steuerberater kassiert.