Nebenkostenabrechnung pauschal durch Anzahl der Mieter geteilt ohne Ablesen der einzelnen Zählerstän
Ich wohne in einem Haus mit mehreren Appartements und mein Vermieter hat einfach die gesamten Kosten von Heizung, Wasser etc. aufgeführt und durch die Anzahl der Appartements geteilt, ohne bei mir die Zählerstände abzulesen.
Somit habe ich eine enorme Rechnung, obwohl ich selten zu Hause bin und total sparsam war.
Ist das rechtens?
12 Antworten
Dein Vermieter handelt gesetzeswidrig. Die Abrechnung ist formal unwirksam und gilt als nicht erteilt. Wenn nicht innerhalb der 12monatigen Abrechnungsfrist eine formal richtige Abrechnung zugestellt wird / wurde, können keine Nachforderungen mehr geltend gemacht , wohl aber Gutschriften ausgezahlt werden. In § 556 BGB heißt es eindeutig, dass „die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen“ sind. „Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch durch die Mieter abhängen, sind nach dem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung entspricht“. Bei dir ist lt. deinem Zitat aus dem MV kein Umlagemaßstab genannt, also gilt die Wohnfläche, mit den vorgenannten Einschränkungen. So sind lt. Heizkostenverordnung die Heizkosten und die Wassererwärmungskosten aufzusplitten in einen Teil nach Wohnfläche und einen nach Verbrauch, insofern Messeinrichtungen da sind, wozu der Vermieter in der Regel auch gesetzlich verpflichtet ist. Sind keine da, mus der Kostenanteil jeweils um 15 % gekürzt werden. Du kannst nun also erkennen, dass keineswegs so abgerechnet werden kann, wie erfolgt.
Dass es sich um eine Eigentumswohnung handeln soll, geht aus der Frage nicht hervor. Weißt du es besser oder ist das nur eine Vermutung? Leider haltenFragesteller mit solchen Info's hinterm Berg, deshalb kann u. U. die Antwort genau deshalb unrichtig sein.
Nein, es ist keine Eigentumswohnung. Ich habe einen Vermieter, der diese Gesamtkostenabrechnung auch nur von einer Hausverwaltung hat. Oder was war jetzt die ganaue Frage?
Hallo stefan, ich weiß nicht, wie schleudermaxe auf die Idee kam, dass es eine EW wäre. Ich habe also nun nach deiner Info vollinhaltlich mit meiner Antwort recht. Du kannst dich daran orientieren. Das schreibe ich guten Gewissens.
Hallo Stefan, Hallo Albatros, Deinen Ausführungen stimme ich voll zu. (Schleudermaxe kann ich ehe nicht folgen, aber das tut ja hier nichts zur Sache, wie angeblich ETW abgerechnet werden. Er hat jedenfalls mit so einer Antwort von der Praxis keine Ahnung)
Habe mal etwas genauer geschaut und erkenne an der ersten Fettdrucküberschrift die Spalten Gesamtkosten, Schlüssel und Anteil des Mieters. Von daher ist da nichts falsch. Gehe aber mal davon aus, dass das nicht das einzige Blatt war, welches der Mieter bekommen hat.
So, ersteinmal vielen Dank für die vielen und vorallem schnellen Antworten.
Also:
An der Heizung ist etwas zum ablesen und für Warmwasser ist eine Wasseruhr vorhanden, jedoch NICHT für Kaltwasser.
Im Mietvertrag steht nichts besonderes zur Abrechnung: "Die Nebenkostenvorauszahlung betrifft die folgenden Nebenkosten gemäß der Anlage 3 § 27 der zweiten Berechnungsverordnung:
Kaltwasser, Heizungskosten, Aufzug, Straßernreinigung, Müllgebühren, Abwassergebühren, Hausreinigung, Strom allgemein, Schornsteinfeger, Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Hausmeister, Winterdienst.
Der Vermieter erteilt dem Mieter über die Nebenkosten einmal pro Jahr (in der Regel zum Jahresanfang für das vergangene Jahr) eine Nebenkostenabrechnung. Zuvielzahlungen hat der Vermieter zurückzuerstatten, Zuwenigzahlungen hat der Mieter nachzuentrichten."
In der Abrechnung wird immer ein Gesamtbetrag von allen Mietern genannt und dann anahnd eines 'Schlüssels' (mal 300, 500 oder 563) für mein Appartement ausgerechnet.
Meine Frage noch, wo steht das genau, dass er das nicht darf? Ich möchte schriftlich widersprechen und dann direkt auf den § verweisen.
Hier noch ein Foto von der Abrechnung. Ist die Summe überhauopt mal so allgemein realistisch (bei 27qm, ganztägig auf Arbeit und nur jedes 3. WE zu hause)?
Danke noch mal.
Ein einfacher Schmierzettel mit ein paar Zahlen und Daten reicht als Betriebskostenabrechnung nicht aus. Die Textform ist zwingend vorgeschrieben, ebenso die Angaben, die enthalten sein müssen. da kannst Du dich noch etwas informieren über Form http://www.mietrecht-einfach.de/betriebskosten-nebenkosten-form-betriebskosten-abrechnung-nebenkosten-abrechnung.html*
Das Wichtigste vorweg: Auch wenn das Thema Nebenkosten recht kompliziert ist und auf Formeln aufbaut, muss die Abrechnung formal jedermann verständlich sein. Alle Werte müssen ohne Fachwissen nachvollzogen werden können, sowohl in der Berechnung als auch der Darstellung. Mangelt es an der Übersichtlichkeit oder der Verständlichkeit, ist das schon ein Grund, die Abrechnung als unwirksam zu bezeichnen. Das gilt auch, wenn Angaben fehlen. In dem Schreiben müssen alle Betriebskosten das Haus als Zusammenstellung enthalten sein, in ihrer jeweiligen Gesamthöhe. Darauf aufbauend, ist ein Verteilerschlüssel zu nennen, nach dem die einzelnen Posten auf die Mieter umgelegt werden, und der sich daraus ergebende Anteil der Betriebskosten.
richtig, DH!
Nein! Es gibt Kostenarten die werden pro Haushalt oder Person abgerechnet und welche die verbrauchsabhängig berechnet werden müssen, wenn Zähler vorhanden sind. (Nachzulesen u.a. in der Heizkostenverordnung) und in der Betriebskosten verordnung http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/index.html
Die Art der Abrechnung kann in der erfolgten Form vorgenommen werden, wenn nicht alle Appartements über eigene Messeinrichtungen verfügen oder eine Ablesung nicht möglich ist.
dann kann der Mieter aber 15 % kürzen.
bei Heizung.
Kleine Kritik: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung. Ein ET hat juristisch gesehen keine Betriebskosten. Er hat Kosten und Lasten zu tragen. Er kann also, wenn es denn so vereinbart wurde, die Kosten der WEG und seine wohnungsbezogenen Kosten so abrechnen. Er verteilt sie auch nicht, weil es nichts zu verteilen gibt (kein Mieterwechsel). Er gibt nur die "Rechnungen" weiter.
Für nicht ordnungsgemäß halte ich die AR trotzdem, weil eben die Gesamtkosten des Grundstücks nicht in die AR aufgenommen wurden.
Auf inhaltliche Fehler kommt es also derzeit noch gar nicht an.