Nebenkostenabrechnung erleuterung

Der Vermieter will beides: Die Nettomiete von 250 auf 280 (um 30 Euro) erhöhen und die Vorauszahlung der BK von 90 (er schreibt 80) auf 130 (um 40 bzw. 50 Euro) erhöhen. Das geht natürlich beides so nicht. Sowohl das Mieterhöhungverlangen als auch die Abr. der BK sind aus formalen Gründen unwirksam. Du bräuchtest also wegen der Nettomiete nichts tun, zahlst sie wie bisher in gleicher Höhe weiter (250 €). Einspruch dagegen ist nicht erforderlich. Wegen der BK teilst du dem V. schrftl. mit (per Einwurfeinschreiben), dass die Abrechnung so nicht nachvollziehbar und deshalb formal unwirksam ist. Hinzu kommt auch die rechnerische (inhaltliche) Fehlerhaftigkeit wegen der nicht vollständig berücksichtigten Vorauszahlung.. Dementsprechend zahlst du weiter wie bisher die 100 Euro monatlich. Wenn denn irgendwann eine korrekte Abrechnung (formal und inhaltlich!) kommt, ist die Erhöhung erst ab übernächstem Monat nach Zustellung zulässig und nicht sofort. Diese Abrechnung muss zudem fristgerecht bei dir vorliegen, d.h., binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes.

Wenn du immer eine Gutschrift hattest und plötzlich so viel nachzahlen sollst, dann ist da was schief gelaufen. Ich gehe nicht davon aus, dass bei dir regelmäßig ganze Fußballmannschaften geduscht haben oder sowas. Vielleicht ist ihm aufgefallen, dass die Abrechnungen der letzten Jahre zu seinen Ungunsten falsch waren und so will er es ausbügeln. Das wäre natürlich nicht rechtens. Vielleicht hat er aber auch Kosten abgerechnet, die nicht umlagefähig sind. Auf jeden Fall sollte sich jemand mit Fachkenntnis die Abrechnung mal ganz genau anschauen...

Nun, irgendwas kann ja da nicht stimmen, denn Dein Vermieter schreibt ja von 280 Euro Kaltmiete und bisher nur 80 Euro Nebenkostenvorauszahlung monatlich, das sind ja bereits 240 Euro Vorauszahlung weniger als von Dir angegeben. Da ist eine Diskrepanz, die hier niemand aufklären kann, sondern nur Dein Vermieter...

Er möchte nicht die Miete erhöhen sondern die Nebenkosten anpassen. Die Anpassung dürfte aber nicht wirksam sein.

Diese Abrechnung ist aus meiner Sicht nicht nachvollziehbar, inhaltlich falsch und unwirksam. Dieser Vermieter sollte durch einen Fachmann abrechnen lassen. Ich würde Widerspruch einlegen und mitteilen, dass diese Abrechnung nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine Abrechnung entspricht und den Vermieter auffordern eine Korrektur zu erstellen. Die Zahlung sollte nicht geleistet werden bis eine ordentliche Abrechnung vorliegt.

Der Vermieter soll doch mal erklären was er mit Anteile meint. Ich rechne nach Flächen (Gesamtwohnfläche, Einzelwohnfläche, "Ihr Anteil") ab und nicht nach Anteile. Man könnte unter Anteile auch Miteigentumsanteile verstehen. Diese kommen jedoch in Hausgeldabrechnungen für Wohnungseigentümer zur Anwendung und nicht für Mieter. Er verwechselt offenbar seine gesammelten Vordrucke.

Bezüglich der Korrektheit der Zahlungen, müsste man die Ableseprotokolle sehen. Die würde ich aber frühestens zur vorgelegten Korrektur einsehen. Darüber hinaus würde ich mir nach Vorlage der Korrektur die Kopien aller Rechnungen holen, welche Grundlage der Abrechnung sind.

Mir erschließt sich auch nicht was der Vermieter einerseits mit "Steuern Allgemein" meint. Er kann doch nur die Grundsteuer umlegen und sollte diese dann auch so bezeichnen. Merkwürdig: Er will "Steuern Allgemein" und "Haus- und Grundsteuer" umlegen. Die Position "Steuern Allgemein" dürfte also nicht umlegbar sein.

"Wasser und Kanal" ist eine gewöhnungsbedürftige Bezeichnung. Ich kenne hierzu nur "Wasser und Abwasser". Ein Fachmann erkennt natürlich, dass dies wohl so gemeint sein soll. Die Abrechnung soll aber nicht für Fachleute nachvollziehbar sein sondern insbesondere für den Mieter.

Eine Nebenkostenanpassung bedarf übrigens nicht der Zustimmung des Mieters. Zur Erhöhung der Nebenkosten muss auch die dazugehörige Nebenkostenabrechnung korrekt (wirksam) sein. Daher zahlst Du die Anpassung (Erhöhung) nicht solange Du keine korrekte Abrechnung bekommst.

Nur wenn die Nettokaltmiete erhöht wird dann musst Du die Zustimmung hierzu erklären. Ansonsten kann der Vermieter Deine Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete nur gerichtlich einklagen, sofern dieses Erhöhungsverlangen rechtmäßig ist.

Also da haben wir einen Laienvermieter oder ein Schlitzohr, der Geld zocken will. Die Nebenkostenabrechnung entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen, weil aus der Nebenkostenabrechnung nicht hervorgeht, wie die Kosten verteilt werden (Verteilungsschlüssel). Im Mietvertrag müssen die Nebenkosten detailliert und transparent angegeben werden, also Art / Verteilung (m² oder Personen oder Parteien) und dann die Summe, die sich daraus für den Mieter/ Monat ergibt. Im MV müssen also die Kaltmiete und die detaillierten Nebenkosten bereits ausgewiesen sein. Wenn Ihr einen MV mit 80 € /M abgeschlossen habt, kann er jetzt schlecht kommen und plötzlich 130 €/M verlangen, das ist ja eine Erhöhung der NK um ca 62 %. Das wäre schon was für einen Rechtsanwalt, denn Du hättest die Wohnung wahrscheinlich nicht gemietet, wenn Du das gewusst hättest oder? Die Mieterhöhung von 250 €/M auf 280 €/M = +12%. Eine Mieterhöhung bedarf der Zustimmung des Mieters. Er kann das zwar fordern, aber Du brauchst nicht zwingend zustimmen. Hier ist im besten Fall, der hoffentlich vorhandene Mietspiegel entscheidend, denn aus dem läßt sich die ortsübliche Miete herleiten. Die ortsübliche Miete ist entscheidend, an die ist der Vermieter nämlich gebunden. Wenn Du allerdings seit 7 Jahren keine Mieterhöhung erhalten hast, dann sind 12% Erhöhung / 7 Jahre eine Erhöhung von 1,7 % / a und das entspricht noch nicht einmal der jährlichen Infaltionsrate ist also aus meiner Sicht völlig im Rahmen. Da Du 7 Jahre schon Mieter bist und bisher offenbar immer nur 80 € Nebenkosten bezahlt hast und jetzt erstmalig eine so drastische Erhöhung der Nebenkosten hast, liegt hier entweder ein Rechenfehler vor oder der Vermieter hat plötzlich eine drastische Erhöhung der Kosten erhalten (z.B. Müll oder Abwasser). Bei den Nebenkosten handelt es sich um durchgereichte Kosten (z.B. Grundsteuer, Müll, Versicherungen etc.) und Verbrauchskosten. Die Verbrauchskosten sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen (Strom, Abwasser). Entscheident ist, ob der Vermieter die Kosten ehrlich umgelegt hat oder ob er da einen Fehler gemacht hat. Auch ein Vermieter kann sich verrechnen. Die Art der Aufstellung der Nebenkosten macht mich skeptisch. Jede Nebenkostenabrechnung muss nachvollziehbar sein. Deine ist nicht nachvollziehbar, weil die Verteilungsfaktoren fehlen. Wenn die Versicherungen z.B. nach m² umgelegt werden, dann muss in Deiner NKAbr. die Gesamtfläche, Deine gemietete Fläche, die Gesamtkosten und Dein Anteil ausgewiesen sein. Wenn Wasser abgerechnet wird, stellt sich die Frage ob in Deiner Wohnung ein Zwischenzähler vorhanden ist, der Deine Wassermenge misst. Dann muß der alte Zählerstand und der neue Zählerstand aufgeführt sein, der Preis /m³ und dann Dein Anteil. Ist kein Zwischenzähler aufgeführt, muss die Verteilung anders hergeleitet werden. Hier muss dann der alte Zählerstand an der Hauptwasseruhr, der neue Zählerstand, die verbrauchten m³ Wasser gelistet sein. Dann muss dargestellt werden, wie der Gesamtverbrauch sich auf die Mieter verteilt, z.B. über Anzahl der Personen, nach Wohnungen geht in diesem Fall nicht. Eine Person verbraucht ca. 120 L am Tag, 0,12 m³/T x 365 T = 43,8 m³ / Jahr. Das Abwasser wird über die gleiche Menge berechnet. Du kannst auch verlangen, das der VErmieter die entsprechenden Rechnungsbelege vorlegt. Ich würde auf freundlichem Weg den Vermieter um Erläuterung bitten. Wenn es ein seriöser Vermieter ist, wird das kein Problem sein und er wird mit Verständnis reagieren, wenn es ihn auch nerven wird, denn da hat er keine Lust zu. Wenn es eine Verwaltung ist, dann kannst Du ruhig selbstbewusster auftreten. Entscheidend ist, ob die Nebenkosten korrekt abgerechnet worden sind. Das ist aber aufgrund der vorgelegten Nebenkostenabrechnung nicht zu überprüfen, und das muss es sein. Miervereine können hier detailliert helfen.