Nachträgliche Einführung einer Hausordnung - Grillverbot?
Hallo,
mich interessiert folgender fiktiver Fall (er ist tatsächlich fiktiv).
Person V vermietet seine Wohnung in einer WEG an Person M. Der Mietvertrag enthält keine Hausordnung, da die WEG noch keine Hausordnung beschlossen hat. Allerdings enthält der Mietvertrag eine Klausel, welche die Änderung der Hausordnung zu lassen.
Ein halbes Jahr später verabschiedet die WEG einstimmig eine Hausordnung, welche ein absolutes Grillverbot enthält.
V überreicht M dieses Hausordnung mit der Bitte diese einzuhalten. M entgegnet, dass diese Hausordnung in gewissen Punkten seine Rechte einschränkte (evtl sogar seine Pflichten erweitert) und er deshalb diese Punkte nicht akzeptiert.
Einer dieser Punkte ist das Grillen. In den Sommermonaten grillt M 1-2 mal pro Monat.
Der Verwalter der WEG geht auf V zu, dass er dafür zu sorgen hat, dass M die Hausordnung einhält.
V geht gegen M vor Gericht** und verliert (nehmen wir das einfach mal an).
Was kann V dann noch tun? V steckt ja nun in einer richtigen Zwickmühle.
** Wie würden Gerichte in so einem Fall realistischerweise entscheiden?
8 Antworten
Die Hausordnung darf nur allgemeine Verhaltensregeln beinhalten (Ruhezeiten, Turnus der Reinigung, Nutzung Gemeinschaftsräume, etc.)
Bestehende Rechte dürfen nicht eingeschränkt werden. Hat der Mieter also bis dato stillschweigend Grillen dürfen, kann man ihm das grundsätzliche Recht dazu nicht entziehen. Gleichwohl kann man das Recht zeitlich einschränken und auch vorgeben, dass er nur elektrisch grillt.
Was kann V dann noch tun? V steckt ja nun in einer richtigen Zwickmühle.
Nein macht er nicht. Der Richter räumt dem Mieter das generelle Recht ein, auf dem Balkon grillen zu dürfen, unabhängig wer der Vermieter/Eigentümer ist.
An dieses Urteil ist dann - logischerweise - auch die Gemeinschaft gebunden.
Dies würde doch zu einer Ungleichbehandlung führen.
In ersten Schritt ja, allerdings kann der benachteiligte Mieter dieses Recht auch geltend machen.
Es wäre dann zu klären, ob das grundsätzliche Grillverbot nicht eine allgemeine unangemessene Benachteiligung darstellt.
In der Regel ist es aber dann so, dass ein Richter ggfs. eine Hausordnung, bzw. konkrete Teile für unwirksam erklärt.
könnten sich dann auch im Gebäude lebende Eigentümer darauf berufen?
Theoretisch ja. Aber es kommt hier immer darauf an, wie ein Richter entscheidet. Der Sachverhalt ist zu speziell, um hier eine genaue Antwort zu geben.
Sehen wir mal davon ab, dass das Beispiel unrealistisch ist, weil so ein Punkt in der Hausordnung nicht geschrieben werden würde. Auch ein Eigentümer will man grillen. Man würde also in der Praxis nur Regeln aufstellen, die es gewährleisten, dass niemand zu sehr beeinträchtigt wird beim Grillen.
Das Gericht würde aber zugunsten des Mieters entscheiden. Denn ein generelles Verbot schränkt den Mieter zu sehr in seiner persönlichen Entfaltungsfreiheit ein. Es müßte schon um einen konkreten Fall gehen, dass ein Nachbar nachweislich zu sehr gestört wird.
Den Richter wäre es egal, was die WEG beschlossen hat, wenn es um eine Klage zwischen Vermieter und Mieter geht. Da muss dich der Vermieter dann mit der WEG auseinander setzen.
Aber dein fiktver Fall ist ja auch auf andere Problempunkte übertragbar. Es kann immer mal eine WEG Entscheidung geben, die mit dem Mietrecht nicht unbedingt gleich laufen muss. Aus diesem Grund habe ich in meinen Verträgen eine Vereinbarung enthalten, dass der Mieter die WEG Beschlüsse für sich akzeptiert, soweit sie sein Mietverhältnis betreffen. Damit ist mal als Vermieter abgesichert.
Ich hab ja mit Absicht ein sehr übertriebenes Beispiel genommen. Weiter unten hab ich auch mal das Beispiel Kehrwoche erwähnt.
Ist denn deine Klausel gültig? Ich habe gelesen, dass solche Klauseln verwendet werden können um Pflichten und Rechte des Mieters durch eine neue Hausordnung zu konkretisieren, jedoch dürfen Pflichten nicht erweitert werden oder Rechte eingeschränkt werden.
Ich meinte mit der Klausel nicht die Hausordnung, sondern andere Dinge, die nicht in einer Hausordnung stehen würden. Natürlich darf diese Vereinbarung nicht gegen irgend welche gesetzlichen Regelungen verstoßen, das steht auch in der Klausel dabei, weshalb sie nicht unwirksam ist. Ein Beispiel, was denkbar wäre, dass Blumenkästen am Balkon nicht außen hängen sollen sondern nur innen. War jetzt vielleicht nicht das beste Beispiel, aber du weißt was ich meine.
Eine Hausordnung regelt üblicherweise die Pflichten der Bewohner untereinander, z.b. Kehrwoche, Ruhezeiten, Wo Fahrräder abzustellen sind, Regeln an den Mülltonnen etc.
V. kann rein fiktiv versuchen, den renitenten Mieter los zu werden.
Stichwort: "Russische Entmietung"
Eine Hausordnung, die nicht existiert, kann nicht wirksam werden.
Ansonsten: Grillen ist weder erlaubt noch verboten. Es darf nur kein anderer Mieter von dieser Aktivität gestört werden.
Wenn in dem Gebäude nicht nur Mieter wohnen, sondern auch Eigentümer, dann gilt eine später verabschiedete Hausordnung für die Eigentümer.
Ja, die dürfen sich per WEG-Beschluß einschränken, wie sie lustig sind. Nur, für den Mieter ist es dann ohne Belang.
dsa war doch mein ansatz punkt. der WEG Beschluss gilt für den vermietenden Eigentümer, aber nicht für seinen Mieter. Die WEG verlangt nun vom vermietenden Eigentümer, dass die Einschränkungen eingehalten werden, er kann das aber nicht von seinem Mieter verlangen.
Was passiert hier? (was wenn der vermietende Eigentümer sogar so dumm war, selbst für die Einschränkungen zu stimmen?)
"Allerdings enthält der Mietvertrag eine Klausel, welche die Änderung der Hausordnung zu lassen. "
Diese Klausel dürfte nichtig sein, damit hätte der VM keine Handhabe; da zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages keine Hausordnung existierte m.E. die WEG auch keinen Anspruch gegenüber dem VM auf Durchsetzung.
Bliebe also nur der Weg der Klage durch Bewohner/Eigentümer auf Unterlassung aufgrund Störung ... dem aber wohl nur im Rahmen der gängigen Rechtsprechung entsprochen dürfte
Sind die Ansprüche der WEG gegen V nciht klar definiert. Die WEG müsste ja nicht auf Unterlassung verklagen, sondern V.
Warum sollte der VM einen von vornherein aussichtslosen Prozess führen?? Wird er nicht tun ... also stellt sich die Frage, ob seitens der WEG er verpflichtet werden kann.
Ergo kann nur auf Unterlassung einer Störung geklagt werden ... auch das muss der VM nicht leisten.
Wird vielleicht an deinem 2. Beispiel deutlicher. Wenn ein MV inkl. Nebenkosten, die die Treppenhausreinigung beinhalten, abgeschlossen wird, wäre die Umstellung auf die Kehrwoche eine seitens des Mieters zustimmungspflichtige Änderung. Wenn der Nö sagt, ist es am Vermieter, dass Problem zu lösen. Der hat aber natürlich Anspruch auf die anteiligen Treppenhausreinigungskosten der NK.
Sorry! Vertippt!
wollte auf hilfreich.(dumme wurstfinger)
Vielen Dank für die Antwort.
Ich fand den einen Punkt den du beschrieben hast spannend. Dass man das Grillen nich grundsätzlich verbieten kann, aber sehr wohl die Art und Weise einschränken (Gas oder Elektro). Weil das entspricht gerade nicht der Auffassung die ich mir heute angelesen hatte. Ich dachte, dass es nicht möglich ist, durch eine nachträgliche Hausordnung oder einer Änderung der Hausordnung die Rechte eines Mieters einzuschränken bzw seine Pflichten zu erweitern. Und einschränken auf eine Art des Grilles, wäre ja so eine Einschränkung. Gibt es dafür Präzedenzfälle?
und dann der letzte Punkt, dass ein Urteil, das bei einer Verhandlung zwischen Mieter und Vermieter gefällt wird, auch für die Gemeinschaft bindend ist. Dies würde doch zu einer Ungleichbehandlung führen. Nehmen wir an, es gibt einen weiteren Mieter in der WEG, für den bereits die neue Hausordnung gilt. Ich meine, dass es doch auch einen Paragraphen gibt, das Mieter durch eine Hausordnung nicht ungleich behandelt werden dürfen.
Und als im Gebäude wohnender Eigentümer würde ich es auch nicht einsehen wollen, dass ich mich an Pjnkte einer Hausordnung halten muss, die nicht für einen der Mieter gilt.