Muss ich meine Mieteinnahmen versteuern als Vollzeitbeschäftigter?
Servus,
ich spiele derzeit mit dem Gedanken, mir eine Wohnung zu kaufen um diese dann zu vermieten. Im Internet steht, das ich ein Freibetrag habe, welches ich einnehmen kann ohne es zu versteuern das sind um die 8300€ ca. Zu meiner Frage, bezieht sich das nur auf meine Nebeneinkünfte dieser Freibetrag sprich, nur für die Mieteinnahme oder muss ich steuern zahlen da ich derzeit ca. 3500€ brutto verdiene als alleinstehender?
7 Antworten
Selbstverständlich musst du die Mieteinnahmen versteuern! Du füllst dafür die Anlage V für Vermietung und Verpachtung aus.
Dieser "Freibetrag", das sieht mir aus wie ein nicht mehr ganz aktueller Betrag für das Existenzminimum. Das ist der Betrag, den jeder verdienen darf, ohne Steuern zahlen zu müssen, und 2018 liegt dieses Existenzminimum für Alleinstehende bei EUR 9.000. Da bist du aber schon mit deinen anderen Einnahmen weit drüber.
Wenn du dir eine Wohnung kaufst, kannst du diese abschreiben (nur den Gebäudewert, nicht den Wert des Grundstücks), kannst Handwerkerrechnungen für diese Wohnung von der Steuer absetzen, ebenso wie die nicht umlagefähigen Nebenkosten. Lass dich entweder beraten oder lies dich ein, sonst verschenkst du Geld.
ebenso wie die nicht umlagefähigen Nebenkosten.
Auch die umlagefähigen Kosten fließen ab, sind daher Werbungskosten.
Genau wie die Vorauszahlungen, die der Mieter leistet, zufließen, ergo Einnahmen sind. Diese müssen zwingend als solche in der Anlage V erfasst werden.
Angesichts Deines Gehalts kannst Du davon ausgehen, dass das Finzamt etwa ein Viertel Deiner Mieteinnahmen einkassiert. Du kannst im Gegenzug Deine Aufwändungen absetzen.
Wenn die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung überhaupt positiv sind.
Umlagefähige Nebenkosten neutralisieren sich in Einnahme und Ausgabe, aber die nicht umlagefähigen Kosten inkl. Abschreibung, Zinsen, etc. sorgen dafür, dass das Ergebnis anfänglich meist negativ ist. Dadurch wird die Immobilie zum Steuersparmodell.
Im Internet steht, das ich ein Freibetrag habe, welches ich einnehmen kann ohne es zu versteuern das sind um die 8300€ ca.
Es sind 9.000,- € und diese 9.000,- € sind bereits beim Lohnsteuerabzug deiner Tätigkeit als Arbeitnehmer berücksichtigt. Nebeneinkünfte, hier aus Vermietung und Verpachtung, sind bis 410,- € pro Jahr steuerfrei.
(§§ 32a, 21, 46 Abs. 2 EStG).
Natürlich sind Einkünfte aus Vermietung steuerpflichtig.
Allerdings wirst Du die Wohnung sicher nicht zu 100% aus Deinem Vermögen bezahlen. Zinsaufwendungen, Absetzung für Abnutzung und diverse andere Ausgaben werden von den Mieteinnahmen als Werbungskosten abgezogen. Dabei bleibt in den ersten Jahren vermutlich nicht viel übrig, oder Du hast negative Einnahmen aus der Vermietung.
Manche Volkshochschulen bieten Kurse rund um die Immobilie an. Da bekommst Du neutral Informationen, ob sich diese Art der Geldanlage für Dich lohnt und worauf Du bei der Vermietung achten mußt.
Giwalato
Beim Kauf von nicht selbst bewohntem Eigentum gelten oft andere Finanzierungsregelungen. Besser gut erkundigen auch über die Risiken. Ist auch ein gewisser Aufwand. Oft lohnt sich der Ganze Aerger nicht, jedenfalls nicht nur für die Geldvermehrung.
"Die Gruppe der Immobilienbesitzer hat nicht nur mehr Mittel in Sparanlagen oder ähnlichen Anlageformen investiert, sondern auch höherwertige kapitalbildende Lebensversicherungen und Aktien... Immobilienbesitzer haben auch mehr sonstige Wertgegenstände – ein schließlich Autos – und höhere Altersvorsorgeguthaben."
Wo? Mit allen Verwaltungs- und Risikokosten voll abgerechnet? Wie viel Zins hast du auf Kapital nach Abzug aller Kosten?
Das kommt sehr drauf an.
Mietzinsen, die unsere Kunden erzielen sind regelmäßig zu Anfang zwischen 4,5 und 6% pro Jahr bezogen auf den Kaufpreis der Immobilie. Dazu eine Wertsteigerung von 3% und mehr pro Jahr.
Mit 2% Tilgung, max. 3% Zinsen und Verwaltungskosten zwischen 0,5 und 1% p.a. lässt sich durchaus Rendite erzielen. Jetzt rechne regelmäßige Mietsteigerungen dazu und dann kann man sich ungefähr denken, wann das Objekt im Plus läuft. Bis dahin ist sie Steuersparmodell.
Die meisten unserer Kunden mit 25 oder 30 Jahren Laufzeit haben ihren Break Even nach 2-5 Jahren. Hängt aber auch natürlich neben der Lage davon ab zu welchen Teilen finanziert wurde. Bei über 100% Finanzierungen dauert es natürlch entsprechend länger.
Ok, danke für die Antwort.
Doch lohnt sich sehr oft, wenn die Lage stimmt.