Wieviel Steuer muss ich abdrücken bei einer Einliegerwohnung?
Hallo, wenn ich ein Haus gekauft habe und die Einliegerwohnung vermieten möchte wieviel Steuern muss ich bezahlen? bzw gehen von dem Mieteinnahmen weg? ich möchte eine warmmiete mit ca. 650 Euro anbieten.Wohne in Baden württemberg
6 Antworten
Kann man so nicht sagen. Die Mieteinkünfte fließen in die anderen Einkünfte mit ein, die Ausgaben für die Mietwohnung (evtl. Zinsen, AfA, Aufwendungen ...) können allerdings vorher abgezogen werden.
Es hängt also stark vom eigenen sonstigen Einkommen ab und der Steuerklasse.
Diese Frage kann so pauschal gar nicht beantwortet werden. Zunächst einmal wird das Finanzamt Deinen Erwerb aufteilen nach Anteil des Grundstücks und Wertanteil des Hauses.
Bspw.: Sehr großes Grundstück in Bestlage und darauf ein Häuschen mit gerade mal insgesamt 130 m² Wohnfläche und das Haus auch noch ziemlich alt.
Oder anders rum: Grundstück knapp größer als die Grundfläche des Hauses und das Haus selbst mit über 200 m² Wohnfläche in einem Gebiet, in dem Baugrundstücke ansonsten noch günstig zu haben sind.
Es geht dabei um die Abschreibung, denn diese wird nur auf den Wertanteil des Hauses berechnet.
Finanzierung kostet derzeit nicht viel, trägt aber dennoch dazu bei, dass Deine Mieteinnahmen ordentlich geschmälert werden.
Alle Investitionen, die Du nach dem Kauf des Hauses tätigst, fließen in den Kaufpreis mit ein, der dadurch erhöht wird. Dementsprechend erhöht sich zwar die Abschreibung, aber besser ist es immer, wenn man alles sofort abschreiben kann.
Deshalb hier sehr vorsichtig sein und größere Maßnahmen lieber erst in drei Jahren durchführen oder in viele kleine Tätigkeiten aufteilen. Das Ausbessern von schadhaften Stellen der Fassade kann man sofort absetzen. Die gesamte Sanierung der Fassade jedoch über einen Zeitraum von 50 Jahren, was natürlich deutlich ungünstiger ist.
Ansonsten gilt: Alle Ausgaben, die die Einliegerwohnung direkt betreffen und alle laufenden Kosten des Hauses im Anteil der Wohnfläche der ELW zur Gesamtwohnfläche können abgesetzt werden.
Hier kann niemand wissen, um wieviel sich dadurch Dein zu versteuerndes Einkommen erhöht und um wieviel auch Dein persönlicher Steuersatz. Du wirst 7800 € pro Jahr einnehmen und ein großer Teil davon kann davon abgezogen werden.
Bist Du Normalverdiener mit einem persönlichen Steuersatz von vielleicht 20 %, dann wäre demzufolge der steuerliche Höchstbetrag € 1560,-. Da aber durch die Absetzungen Deiner Kosten diese Einnahmen deutlich verringert werden, kommst Du vermutlich allenfalls auf einen niedrigen dreistelligen Betrag.
Warmmiete ist eher nicht relevant. Die Kaltmiete ist interessant.
Die zu versteuernde Miete mindert sich um Aufwendungen, die Du für die Wohnung gehabt hast (Instandhaltung, Renovierung, Abschreibungen usw.). Das kann sich richtig lohnen. Wenn Du z.B. eine neue Heizung fürs gesamte Haus kaufst, kannst Du einen Teil über die Einliegerwohnung beid er Steuer geltend machen.
Ohne Aufwendungen für Renovierung hast Du zumindest die Abschreibung (Kaufpreis / 50 x proz. Anteil Wohnung).
Für die Steuerlast kannst Du grob Miete abz. Aufwendungen x 30 % rechnen.
Es kommt immer auf den Verdienst an. Wenn Du ein hohes Brutto hast, zahlt Du auch gerne mal über 30 %
Der Gewinn aus der Vermietung erhöht dein zu versteuerndes Einkommen. Und aus dessen Höhe ergibt sich erst dein persönlicher Steuersatz. Daher kann das nicht allgemein beantwortet werden.
Die Vermietung einer Eigentumswohnung bringt Ihnen steuerliche Vorteile, da Sie den Mieteinnahmen die Zinsaufwendugenn und die AfA gegenrechnen können.
Wenn sich ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergibt, ist dieser zu versteuern. Ein Vorteil ist das dann nicht.
Darüber schweigt sich der Fragesteller bekanntlich tapfer aus!
Du Glücklicher. Bei mir sind es immer noch deutlich weniger als 30 %. Realistisch würde ich eher 20 % ansetzen, wenn es nur eine Einliegerwohnung ist, die ein normales Arbeitseinkommen minimal erhöht.