Miete - Wann Parkettschäden beseitigen und wie?
Hallo,
wir werden bald ausziehen und hätte paar Fragen dazu bezüglich selbstverschuldeter Parkettschäden:
1) Parkett ist mind. 10 Jahre alt. Bisher noch nicht geschliffen. Meine Kinder haben mit Spielautos paar tiefere Dellen verursacht. Wie entscheidet man, ob Parkett neu geschliffen wird oder komplett ersetzt werden muss? Wie ich mich informiert habe, ist der Vermieter verpflichtet alle 10-12 Jahre Parkett neu zu schleifen und versiegeln. Was heißt es für uns dann?
2) wann muss man diesen Reparatur durchführen? Noch vor Schlüsselübergabe?
Danke für eure Hilfe.
6 Antworten
Es muss nicht zwingend so sein, dass ihr die Kosten tragen müsst. Es gilt der Grundsatz, dass alles was sich durch die vertragsgemäße Nutzung verschlechtert, der Vermieter zu tragen hat. Und dass Kinder auf dem Boden spielen, ist durchaus normal und vertragsgemäß.
Ich kann aber leider nicht beurteilen, wie es sich genau in eurer Situation verhält. Man müßte es sich anschauen im Einzelfall, es lässt sich nicht allgmein erklären. Im Zweifel solltest du einen Anwalt in deiner Nähe fragen, falls es keine Einigung mit dem Vermieter gibt.
Falls ihr für den Schaden aufkommen müsst, dann bestimmt der Vermieter, wie die Reparatur zu erfolgen hat. Es ist sein Eigentum. Er muss euch auch nicht Gelegenheit geben, die Reparatur durchzuführen. Und es ist auch nicht zu empfehlen, dass ihr das alleine macht, denn es kann noch mehr kaputt gehen, wenn Fehler gemacht werden.
Das ist allein Deine Meinung. Meine ist eine andere. Und ich denke mir das nicht aus, sondern antworte auf Basis von Kommentierungen oder Gerichtsurteilen, und bis mir daher sicher, dass ich mit meiner Einschätzung nicht ganz daneben liegen kann.
So wurde beispielsweise geurteilt, dass ein TV Schrank mit Rollen eine vertragsgemäße Nutzung ist, und somit Kratzer zulasten des Vermieters gehen. Hingegen wenn man ein Sofa unachtsam verrutscht, ist das ein Beschädigung, die man hätte vermeiden können und müssen.
Kommentierungen vom Gerichtsurteilen sind Einzelfallentscheidungen - das weißt du besser.
Rollen erzeugen keine Kratzer. Mag sein, dass in konkreten Fall die Rollen unter einem TV-Schrank bei ständigem Zurechtrücken Spuren hinterlassen haben, die als übliche Abnutzung bewertet wurde.
Hier geht es um "ein paar tiefe Dellen, die Spielzeugautos" hervorgerufen haben. Und dies wurde - soweit ich die einschlägigen Urteile des BGH mitverfolgen konnte - ausnahmslos als Beschädigung durch übermäßige Abnutzung qualifiziert, die - zumutbar - leicht hätte vermieden werden können und insofern einen Schadensersatzanspruch des Vermieters rechtfertigt.
Die Delle ist ca. 3mm tief. Der Vermieter hat den Schaden angeschaut und bestand drauf dass wir die Schaden anteilig übernehmen müssen.
Ja natürlich besteht der Vermieter darauf, weil er einen Vorteil davon hat, wenn ihr für den Schaden bezahlen müsst. Aber damit ist nicht gesagt, ob diese Forderung einer juristischen Überprüfung standhalten würde. Ich jedenfalls habe meine Zweifel. Daher meine Anregung, die Sache von einem Anwalt überprüfen zu lassen, wenn ihr mögt.
Die Reparatur würde der Vermieter dann sicherlich nach Schlüsselübergabe durchführen und die Kosten von euch fordern. Oder hat er sich anders geäußert, wie er vorghen will?
Er hat geschrieben, dass die Reparaturarbeiten vor Übergabe erledigt werden müssen, um eine einwandfreie Übergabe sicherzustellen. Das finde ich ganz merkwürdig.
Also dann sollt ihr das machen, wenn ich seine Worte richtig verstehe. Naja auch nicht schlecht, dann könnte ihr es so machen, wie es für euch am günstigten kommt. Falls ihr es durchführen wollt.
Naja. Sehe ich nicht so. Denn Parkett ist die Sache von Vermieter. Und während der Mietzeit soll ich die Reparatur also durchführen also Muss ich vorher alles frei machen das ganze Wohnzimmer, und nebenbei noch Umzug organisieren. Und wenn beim Umzug noch eine neue Delle passiert ... wäre alles nur blodsinn.
Du kannst es auch so lassen wie es ist, die Wohnung so zurück geben. Und dann kümmert sich der Vermieter darum. Die Rückgabe kann er deswegen jedenfalls nicht verweigern. Bzw. kann er dann keinen Schadenersatz für verspätete Rückgabe verlangen, weil er im Annahmeverzug ist.
Du musst in jedem Fall die Wohnung Am Ende der Mietzeit zurück geben bzw das zumindest anbieten. Du kannst nicht von dir aus sagen, wegen der Reparatur gibst du die Wohnung später zurück.
Danke für deine Antwort. Wann soll die Reparatur stattfinden? Nach Schlüsselübergabe?
... ich kenne keinen Vermieter, der alle 10 bis 12 Jahre schleifen lassen muss.
In welchen Urteilen soll das stehen?
Zudem, wenn denn Schäden angerichtet wurden, wurde bestimmt ja der Vermieter darüber zeitnah informiert und Eure PH hat alles geordnet.
Dass Mietrecht und die Parkettrenovierung
Wurde der Parkettboden über mehrere Jahre hinweg vom Mieter genutzt und ist nun stark beschädigt, muss abgewogen werden, ob es sich hierbei um ‚übermäßige Abnutzung‘ handelt oder ob die Beschädigungen der Nutzungsdauer angemessen sind.
Einschlägige Gerichtsurteile gehen von einer Nutzungsdauer zwischen 12 und 20 Jahren aus. Bei der Berechnung dieser Dauer muss jedoch beachtet werden, ob der Parkettboden beim Einzug seinerzeit überhaupt frisch renoviert war oder sich bereits in einem abgenutzten Zustand befand.
Was ist ‚normale‘ Abnutzung und was ist übermäßige Abnutzung?
Als ‚normale‘ Abnutzung gelten in der Regel abgelaufene Versiegelungen bzw. Ölschichten, sowie oberflächliche Verkratzungen an der Parkettversiegelung.Ältere Parkettversiegelungen neigen dazu, mit der Zeit zu vergilben. Die so entstehenden Farbunterschiede an Stellen, wo vorher Möbel standen, sind ebenfalls als ‚normal‘ zu bewerten. Auch leichte Druckspuren von Möbeln oder einem schweren Regal, sind nach einigen Jahren völlig normal. Derlei Beschädigungen sind daher kaum als ‚übermäßig‘ durchzusetzen.
Generell haftet der Mieter nur für Schäden, die über den ‚vertragsgemäßen Gebrauch‘ hinausgehen. Beispiele hierfür sind z.B. aufgequollene Parkettstäbe, sehr tiefe Dellen oder gar Urinspuren – wie häufig durch Haustiere verursacht (Urinspuren auf Eiche-Parkett lassen sich oft durch das komplette Einfärben eines Parkettbodens überdecken).
Auch die durch Pfennigabsätze verursachten Abdrücke – beispielsweise auf Weichholz-Dielenböden sind als übermäßige Abnutzung anzusehen.
Parkett schleifen Vermietersache?
Wer seinen Weichholz-Dielenboden mit Metallabsätzen begeht, nutzt diesen keinesfalls ordnungsgemäß und kann daher für derartige Schäden belangt werden.
Sind Kratzspuren durch Hunde bei Mietwohnungen "normale Abnutzung"?
Wie sind Schäden durch Haustiere zu beurteilen?
Laut einschlägiger Urteile haftet der Mieter z.B. für Kratzer die ein in der Wohnung gehaltener Hund verursacht hat. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Vermieter die Haltung des Hundes zuvor ausdrücklich gestattet hat.
Spätestens wenn der Mieter bemerkt, dass sein Haustier den Boden verkratzt, muss er die Nutzung so einschränken, dass dies nicht mehr möglich ist.
Das kann z.B. bedeuten, den Hund nur in Räumen ohne Parkett zu halten oder z.B. „Antirutsch-Socken“ für den Hund zu kaufen.
Wurde vor dem Mieterwechsel eine entsprechend robuste Versiegelung aufgetragen, ist die Gefahr von Kratzspuren durch Haustiere wesentlich geringer. Gegen schwere Hunde und ihre massiven Krallen ist jedoch leider noch kein Kraut gewachsen.
Ist das Abschleifen und Versiegeln eine Schönheitsreparatur?
Entgegen mancher älterer Mietverträge ist das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens keineswegs eine „Schönheitsreparatur“. Vermieter sollten davon absehen, das Dielen schleifen von vorn herein im Mietvertrag dem Mieter aufzubürden. Dies kann ganze Passagen im Vertrag für nichtig erklären.
Als Schönheitsreparatur zählen beispielsweise Schäden wie oberflächliche Kratzspuren, die mittels Parkettpflegemittel beseitigt werden können. Auch kleinere Macken, die sich mit einem Parkettreparaturset beseitigen lassen, stellen eine Schönheitsreparatur dar.
Keine Schönheitsreparatur sind z.B. ganze Parkettstäbe/Dielen, die ausgewechselt werden müssen.
Auch größere Wasserflecken sind keine Schönheitsreparaturen, da diese nicht mehr ohne eine Komplettsanierung entfernt werden können. In diesem Zusammenhang kommt oft die „Teilweise Sanierung“ ins Spiel. Scheinbar kostengünstig soll die Parkettfläche nur an den beschädigten Stellen in Stand gesetzt werden. Doch dies stellt meist keine optimale Lösung dar.
Ist teilweise Abschleifen eine akzeptable Lösung für den Vermieter?
Oft sind beim Auszug/Mieterwechsel nur recht kleine Teilflächen beschädigt. Werden diese z.B. in einem Wohnzimmer partiell abgeschliffen und versiegelt, kommt es immer zu Veränderungen der Holzfarbe und des Glanzgrades.
Meist hebt sich eine teilsanierte Stelle vom Rest des Bodens deutlicher ab, als die ursprüngliche Beschädigung.
Parkett Reparaturset
Eine solche Sanierung des Holzbodens kann eine Übergangslösung während der Mietzeit, bis zum Mieterwechsel darstellen. Eine vollwertige Wiederherstellung des Dielen/Parkettbodens ist sie jedoch nicht.
Auch wenn es wehtut: eine übergangslose Renovierung der beschädigten Fläche ist nur möglich, wenn alle zusammenhängenden Teile des Parkettbodens abgeschliffen werden.
Wie berechnet sich der Zeitwert eines Parkettbodens, wie wird er abgeschrieben?
Hat der Mieter eine übermäßige Abnutzung des Bodens zu verantworten, so muss er dennoch nur den Zeitwert und nicht den Neuwert des Bodens ersetzen. Außerdem muss die übermäßige Abnutzung zunächst vom Vermieter nachgewiesen werden.
Wie bereits oben beschrieben wird dann die durchschnittliche Nutzungsdauer (12 – 20 Jahre) angesetzt. Nach der Berechnung des Zeitwertes werden dann die Kosten für die Parkettrenovierung über die Zeit der Nutzungsdauer hinweg, linear aufgeteilt.
Beispiel:
Der Parkettboden wurde 10 Jahre vom Mieter genutzt. Vor dem Einzug wurde der Boden frisch renoviert. Die Kosten für die erneute Parkettsanierung können in diesem Falle zu ca. 80% dem Mieter angelastet werden (Dies stellt lediglich einen Erfahrungswert dar).
Wie kann der Vermieter eine übermäßige Abnutzung nachweisen?
Die übermäßige Abnutzung des Parkettbodens kann der Vermieter z.B. durch eindeutige Protokollierung nachweisen.
Der Vermieter kann z.B. durch ein Übergabeprotokoll den Zustand des Bodens beim Einzug/Mieterwechsel festhalten und sich abzeichnen lassen. Ohne ein solches Protokoll (am besten mit detaillierten Fotos) ist es meist sehr schwierig, eine übermäßige Abnutzung nachzuweisen.
Wie nutzt man die Rechtslage als Vermieter?
Obwohl in Deutschland der allgemeine Regulierungswahnsinn herrscht, gibt es immer noch den Grundsatz der Vertragsfreiheit.
Dem Vermieter steht es somit frei, mit seinem Mieter individuelle Vereinbarungen zu treffen. Hierbei darf es sich jedoch nicht um eine Vertragsklausel des Mietvertrages selbst handeln. Auch darf es sich nicht um eine Bestimmung wie beispielsweise die „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ oder um vorgefertigte „Formularverträge“ handeln.
Eine wirkliche individuelle Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist für beide Parteien bindend und die Rechtsfolge lässt sich nach den allgemeinen Grundsätzen des Schuldrechtes abwickeln.
Im Zweifel sollten sich Vermieter eine solide Vereinbarung vom Rechtsanwalt entwerfen lassen.
Was, wenn ein Teppich auf dem Parkettboden verklebt wurde?
Teppichböden werden oft über alte Parkettböden verlegt. Viele Mieter versuchen so z.B. einen unschönen oder abgenutzten Parkettboden zu überdecken. Dabei gibt es die Möglichkeit, den Teppichboden vollflächig zu verkleben oder ihn nur teilweise mittels Klebestreifen (= doppelseitiges Klebeband) zu fixieren.
Während die erste Variante unweigerlich zur Zerstörung des Parkettbodens führt und der Parkettboden entfernt werden muss, kann ein Klebeband unter Umständen rückstandslos entfernt werden.
Einige Jahre nach der Verklebung machen die meisten Fixierungen jedoch Probleme, da eine Weichmacherwanderung stattfindet. Die Parkettversiegelung wird somit grau/schwarz und es hilft nur noch das Abschleifen und Versiegeln. Derlei Ursachen sind meist eindeutig auf den Verursacher zurückzuführen und von diesem zu verantworten.
Zusammenfassung
Entgegen der Rechtsgrundlage erleben wir immer wieder, dass nach kurzen Verhandlungen eine Einigung zwischen Vermieter und Mieter stattfindet. Da meist nur kleinere Teile der Fläche stark beschädigt sind, sehen viele Mieter keinen Grund, die gesamte Fläche zu sanieren.
Wie beschrieben, führt eine Teilsanierung jedoch zu keinem optimalen Ergebnis. Vermieter, die an einer schnellen Lösung interessiert sind, übernehmen daher meist einen Teil der Sanierungskosten. Die meisten Mieter erklären sich nach einer entsprechenden Nutzungsdauer bereit, ebenfalls einen Teil der Kosten fürs Parkett schleifen zu übernehmen. Wie groß die Gewichtung ist, sollte individuell nach Beschädigungsgrad beurteilt werden.
Bevor es zum Äußersten kommt, sollte man sich als Vermieter klar machen, wie die Beweislage aussieht, bzw. ob entsprechende Protokolle vom Einzug vorhanden sind. In Anbetracht der hohen Kosten einer gerichtlichen Einigung, ist eine Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter oft wirtschaftlich sinnvoller.
Manchmal erleben wir den glücklichen Fall, dass sowohl der alte Mieter, der Vermieter, als auch der neue Mieter sich die Kosten der Parkettsanierung teilen 🙂
Weiterführende Links:
http://www.anwaltonline.com/tips/parkettboden.html
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/p1/parkett.htm
Ich hoffe, du bist dir darüber bewußt, dass das Kopieren von Texten aus dem Internet eine stafbewehrte Abmahnung für dich bedeuten kann. Das ist anderen Usern hier tatsächlich schon passiert.
Wie entscheidet man, ob Parkett neu geschliffen wird oder komplett ersetzt werden muss?
Das richtet sich zunächst nach dem Grad der vertragsgemäßen Abnutzung. Nach § 548 BGB muss der Mieter nicht für Verschlechterungen und Veränderungen der Wohnung, die durch ganz normale Nutzung entstanden sind, aufkommen.
Meint, die Versieglung wird nach 10 Jahren selbst durch nomales Laufen mit Strassen- oder Hausschuhem an bestimmten Stellen, den sog. Lauftraßen, erkennbar abgetragen und muss vom Eigentümer erneuert werden.
Wer allerdings durch Bürostühle mit harten Rollen bzw. schweren Möbeln ohne Untersetzer oder eben ohne Spielteppich durch erwartbar herabfallendes Spielzeug "tiefere Dellen" verursacht, ist zum Ersatz dieser Beschädigungen verpflichtet.
Hierbei träfe den VM eine Schadensminderungspflicht, d. h. er müßte die durch Abschleifen nicht zu reparierenden Schadstellen austauschen oder sich bei der Neuverlegung den Zeitwert, also Abzug neu gegen alt anrechnen lassen.
Da es sich hierbei um eine handwerklich anspruchsvolle Aufgabe handelt, die der VM nicht einem Laien überlassen muss, sollte man rechtzeitig eine Bestandsaufnahem durch frühzeitige Besichtung vereinbaren, die einer nahtlosen Weitervermietung nicht entgegensteht.
G imager761
Tja, ist es abgeklärt bzw. ist man sich einig ob "Beschädigung" oder "Abnutzung", lässt man den Lack leicht anschleifen (sofern es lt. Fachmann ausreichen würde) und neu versiegeln. Kostet ca. 40 € pro m².
Das sie beim einem wertvollen Parkettboden ohne Spielteppich tiefere Dellen herbeiführten konnten, hingegen nicht.
Ebensowenig wie mit metallenen Pfennigabsätzen, Bürostühlen mit falschen, harten Rollen oder Massivholzmöbeln ohne Unterlage Beschädigungen billigend in Kauf zu nehmen.
So sieht es jedenfalls der BGH in seiner einhelligen Rechtsprechung: Was aus mietvertraglicher Obliegenheit des M eines verpflichtend pfleglichen Umgangs der Mietsache vermeidbar ist, ist eine Beschädigung, die der VM ersetzt verlangen darf :-O