Kaufpreisfinanzierung: Beleihung des Vertragsobjektes bereits vor der Umschreibung - ist das üblich?

Paradisa:

Du bist Eigentümerin einer Immobilie, die du mit notariellem Vertrag verkauft hast. Der Käufer belegt den vereinbarten Kaufpreis teilweise mit Eigenmitteln (Ersparnissen) und i.d.-R.zum wohl größtenTeil  mit Fremdmitteln, z.B. Bank-, Bauspardarlehen.

Die Auszahlung des Darlehens erfolgt frühestens nach Eintragung einer zur Besicherung bestellten Grundschuld im Grundbuch und zwar an sicherer Rangstelle (auch im Range vor der bestellten  Eigentumsverschaffungs-vormerkung).

Da der Käufer jedoch noch nicht über die Immobilie verfügungsberechtigt ist,  d. h. den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt nicht wirksam stellen kannst, bedarf es deiner (als Nocheigentümer) Vollmacht, der sogenannten Belastungsvollmacht.

Hierbei ist folgendes zu beachten:

1. Der Gläubiger darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld geleistet hat.

Sollte die Grundschuld zurückzugewähren sein (z.B. wenn der Verkauf platzt), so kann nur ihre Löschung verlangt werden, nicht Abtretung oder Verzicht.

Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs-  und Verwertungsvereinbarungen innerhalb und außerhalb der Urkunde gelten erst, nach dem der vereinbarte Kaufpreis vollständig bezahlt worden ist. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuem Sicherungsgeber.

2. Du übernimmst im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung keine persönlichen Zahlungsverpfllichtungen. Der Käufer stellt dich von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung frei.

3. Alle Rechte und Ansprüche, die mit der Grundschuld zu tun haben, werden mit Wirkung ab vollständiger Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer übertragen.

4. Der Käufer tritt sämtliche Ansprüche auf Auszahlung des Darlehens - bei Bausparverträgen auch des Bausparguthabens - bis zur Höhe des zum Zeitpunkt der Bestellung der Grundschuld noch geschuldeten Kaufpreises an dich ab und weist den/die Gläubiger unwiderruflich an, die Darlehensvaluta sowie etwa angesparte Bausparsummen im Rahmen  der Abtretung nur an dich auszuzahlen.

5. Der Notar wird angewiesen, die Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch erst dann zu veranlassen, wenn ihm der Grundpfand- rechtsgläubiger schriftlich bestätigt hat, dass das Grundpfandrecht bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises und der Eigentumsumschreibung der Immobilie auf den Käufer nur als Sicherheit für den Kaufpreis dient und er bestätigt hat, dass er die erstrangige Abtretung des Auszahlungs-anspruchs sowie die Zahlungssanweisung beachten wird und der Auszahlung Hindernisse nicht entgegenstehen.

Ich gehe davon aus, dass

du dich vor dem Gang zum Notar zuverlässig  kundig gemacht hast, mit welchen Mitteln die Belegung des Kaufpreises erfolgt,

du den Notar (deiner Wahl) bestimmt hast und nur er (oder sein amtl. bestellter Vertreter) die Belastungsvollmacht  und die Grundschuld- bestellung beurkunden darf,

es sich bei dem Finanzierungsinstitut des Käufers um ein im Inland  zum Geschäftsbetrieb zugelassenes Kreditinstitut und Bausparkasse handelt

und die Belastungsvollmacht nicht in x-beliebiger Höhe abgegeben wird, sondern nur in Höhe des zur Finanzierung des Kaufpreises erforderlichen Darlehens laut Finanzierungsplan des Käufers.

Es ist nicht nur üblich, sondern ein Muss.

Die Kaufabwicklung erfolgt Zug um Zug. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises, der Verkäufer zur Herausgabe des Objekts. Wie bekommen nun beide Seiten Ihre Sicherheit?

Abgesehen von der Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich der vorgenannten Verpflichtungen sind beide Seiten zur Mitwirkung verpflichtet und bevollmächtigen den Notar zur Umsetzung.

Dieser veranlasst als erstes beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Damit ist das Objekt für den Käufer sozusagen reserviert und gesichert, aber noch nicht sein Eigentum. Der Verkäufer kann also nicht zum nächsten Notariat gehen und nochmals verkaufen. 

Nun muss das Notariat die Löschungsbewilligungen einholen und die Negativbescheinigungen wie Nichtausübung des Vorkaufsrechts der Gemeinde etc.

Liegt das vor, schreibt der Notar dem Käufer: Bitte zahle bis xxx auf Kto yyy. Dem Verkäufer schickt er ein Formular zur Bestätigung des Kaufpreiseingangs. ERST NACH Kaufpreiseingang übergibt der Verkäufer das Objekt an den Käufer, und der Notar veranlasst ERST JETZT und nach Zahlung der Grunderwerbsteuer beim Grundbuchamt die Umschreibung des Grundbesitzes auf den Käufer und die Löschung der Auflassungsvormerkung. Erst mit der Umschreibung wird der Käufer Eigentümer.

Wie soll der Käufer aber an sein Geld kommen, um überhaupt den Kaufpreis zahlen zu können? Nur, indem er von der Bank VORHER das Geld bekommt. - Wie bzw. woher bekommt die Bank ihre Sicherheit? Nur, indem sie unter Zustimmung des Verkäufers bereits VOR Ausschüttung der Kreditsumme im Grundbuch auf Rang 1 oder dem höchstmöglichen Rang eingetragen wird, mit dem Zusatz, dass der Kredit ausschließlich zur Zahlung des Kaufpreises und ggfs. der Ablösung alter Grundschulden des Verkäufers  verwendet werden darf. Schnappt der Käufer sich das Geld und kauft sich eine Yacht und einen Porsche, dann schnappt die Bank sich die Immobilie - ihre Sicherheit.

Kurz: Die Umschreibung des Eigentums auf Dich kann erst NACH Kaufpeiszahlung erfolgen. Den Kaufpreis kannst Du erst zahlen, wenn die Bank Dir das Geld gegeben hat. Das Geld bekommst Du nur, wenn die Bank ihre Sicherheit hat - und das ist Rank 1 im Grundbuch. - Kompliziert, aber logisch.

Ich möchte hier nochmals warnen bzw. etwas klarstellen.

Als Verkäufer tragen Sie mit der Belastungsvollmacht das Risiko, dass der Käufer Ihr Grundstück mit einer Grundschuld belastet und diese Grundschuld im Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrages wieder gelöscht werden muss. Umgekehrt trägt der Käufer das Risiko, dass er Ihnen den über die Grundschuld finanzierten Kaufpreis ausbezahlt und Sie das Geld für den Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht mehr zurückerstatten können.

Um die mit einer Belastungsvollmacht verbundenen Risiken einzuschränken, gibt es eine Reihe von Sicherungsmaßnahmen, die in diesem Forum bereits von anderen ausgeführt wurden. Diese Sicherungsmaßnahmen sind aber Bestandteil des Kaufvertrages und dieser wird beim Notar unterschrieben.

Die Fragestellung dreht sich aber um eine Beleihung vor dem Notartermin!

Da muss man zwei Fälle unterscheiden. Ich gehe mal davon aus, dass es sich um eine Immobilie handelt.

Wenn der Käufer das Objekt auf seinen Namen beleiht, liegen die Risiken beim Käufer. Denn solange das Objekt dem Verkäufer im Grundbuch gehört, hat der Gläubiger des Käufers keinen Zugriff darauf. Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass sich eine Bank auf ein solches Rechtsgeschäft einlassen würde. Ausserdem bräuchte der Käufer dazu keine Vollmacht.

Wenn der Käufer das Objekt auf den Namen des Verkäufers beleiht (und das ist wegen der Vollmacht anzunehmen), würde ich die Finger davon lassen. Der Käufer nimmt dann einen Kredit auf, haftbar ist dann aber nur der Verkäufer, selbst wenn der Verkauf dann nie vollzogen wird.